在现代都市的肌体里，轨道真是如同血管一样的存在。
我站在高铁大兴站的平台上，不禁有这样的感想。
站在这里，向南眺望，是大兴国际机场、雄安新区，向北看，是北京西站；
而就在它的旁边，是4号线黄村火车站和义和庄站。
这条贯穿北京南北的大动脉，链接起北京南站、西单、金融街、中关村等多个黄金节点，是北京运载量最大、运营效益最好的线路。
双轨交汇，未来这里将崛起一座新城——中骏金辉·未来云城。
北京首个TOD双铁城市综合体，将如何深刻影响人们的置业选择、生活方式？
带着这个疑问，我们把目光投向海外，寻找可能的对标。
壹
轨道王国日本，也许能提供最多的规划案例可供借鉴。
在日本最大的房产网站suumo上，每年都会评出“最想居住的街道”排行榜。
最近几年，有个名字频繁出现——
它就是东京都富裕人群向往的、将自然与都市景观深度融合的二子玉川。
位于世田谷区的二子玉川，座落于多摩川一带；
从涩谷搭乘东急田园都市线，只需要18分钟，就能到达这个有着大片公园绿地和河川且视野开阔的新城。
这是现代TOD开发案例中非常成功的一个：
遵循“城市到自然”的理念，以地铁交通枢纽为核心，无缝衔接二子玉川地铁站，融多功能为一体的大型城市综合体。
二子玉川是现代TOD建设的样板
项目分五大片区开发，物业功能丰富，包括商业、酒店、写字楼、住宅等。
同时还规划有公园（二子玉川公园）和生态走廊。
在二子玉川车站的综合体内，还有文艺青年向往的茑屋书屋孪生品牌茑屋家电。
说是“家电”，其实这里什么都有，从书籍花草、咖啡、家具、到各种家居用品，覆盖了一个追求品质生活的家庭所需要的一切。
繁华都市与自然田园风光完美融合，使得并不在市中心的二子玉川，在东京也成为高端居住的典范，房价当然也始终居高不下。
贰
TOD（公交先导性发展）模式，堪称当代都市发展的理想模式。
1993年，彼得·卡尔索尔普（Peter Calthorpe）在《下一代美国大都市地区：生态、社区和美国之梦》一书中提出了以公交先导性发展（TOD）替代郊区蔓延的发展模式。
20多年以来，TOD模式得以迅速发展。
越来越多的人们逐渐认识到，单纯建设轨道基础设施，是远远不够的。
它还应该包括：
便捷的公交或轨道连接新区和老城中心；人口与就业密集分布在公交廊道和站点的步行范围内；商务办公、居住和商业服务设施混合布置在一个街区之内，保证商业和公共空间的活力；搭建以人为本、有活力的街道空间网络等等……
要想真正优化城市功能、提升城市品质，就必须将轨道和城市的建设一体化考虑。
在轨道站点周边实现集聚化、多样化和精细化的发展，创造以人为本的城市环境。
这样的认知升级，在北京也同样经历。
十三五以来，北京城市规划朝着疏散中心城区人口、在新区开辟产业基地的方向倾斜。
针对职住失衡、公交拥挤、道路拥堵、人口分布呈辐射状等“城市病”，TOD当然是一剂良方。
但北京曾经的TOD探索，更像是为产业开路，开辟中心城外的“城外产业城”。
“政策引导产业，轨交配合产业”，在昌平的未来科学城、城市副中心等多个TOD开发案例中，都可以看到产业与规划先行、居住与轨道跟进的模式。
这是北京TOD 1.0时代：配合产业导入，缺少生活的深度融合，缺少城市功能的全面落位。
叁
北京TOD的2.0时代，是城市综合体的时代。
黄村火车站地区，作为城南计划中的重点建设地区，由此成为这一先进理念的实践地。
在首批集中供地中，位于这个板块的大兴新城核心区D、K组团约10.8公顷、建筑规模约26.2万平方米的综合体用地，备受瞩目。
该综合体地块最终由中骏+金辉联合体拿下，在很短时间内，一个高标准的TOD双铁城市综合体规划方案火热出炉。
依托城站一体化，未来这里将形成一公里生活圈，成为带动区域发展的地标性社区。
示意图
先说双铁。
正如前文所述，向内，4号线地铁串联起北京最具财富价值的金融、科技板块；
向外，高铁大兴站将大兴国际机场、雄安新区等纳入通勤圈。
在京津冀一体化的都市圈时代，这个“双铁”交汇点，内外兼修，像武侠小说中所说，“打通任督二脉”，跃升新的层面。
再看综合体。
TOD综合体开发，对于开发商的开发资质和运营能力有着更为高标准的要求；
为什么中骏和金辉能这么快拿出成熟方案？
因为其已经积累了打造大型综合体的核心能力。
先看中骏，2017年，中骏集团提出“一体两翼”战略，即以地产开发为主体、FUNWORLD购物中心和FUNLIVE长租公寓为两翼，目前已成熟运营；
中骏集团的华北区域，持续深耕北京市场，成果覆盖中骏全战略业态及住宅开发的全产品谱系，涉及城市居住、商业、娱乐等全业态，经验丰富。
而金辉集团也一直关注全国商业地产的布局与开发，拥有丰富的综合体开发和运营经验；
金辉的“产住商一体化”开发模式，拥有购物中心+高端写字楼+公寓+品牌酒店+住宅大社区为一体的“金辉城市综合体”运营经验。
在这个名为“未来云城”的项目上，双方都拿出了压箱底的绝活。
住宅组团，按照中骏旗下TOP级“天字系”产品标准打造，由知名设计大师梁志天操刀设计；
“天字系”住宅作为中骏集团的高端产品系，在市场有较高口碑。
二环内城德胜门的中骏·天宸，即为中骏天字系首个在京标杆作品，同样是梁志天设计，入市就以约13.5万/㎡单价成就标杆，目前已经实景交付。
中骏的“一体两翼”战略也将得以落地，该综合体还将引进中骏方隅长租公寓，更好地解决区域人才住房问题。
同时，中骏在商业综合体运营方面拥有丰富经验，项目商业将融合零售、餐饮、娱乐、文化等多元化业态，拓宽城市消费场景和社交场景。
而在地块的办公楼、酒店等配套方面，金辉也将带来全新产品。
运营，还是运营。
强大的运营能力和资源导入，中骏联手金辉，势必将共同赋能区域生活品质的加速升级。
北京首个TOD双铁城市综合体，点亮了南城，也为城市的未来，提供了一个极佳的样本。
最后是彩蛋环节。
这是胡Sir一天的日常，穿梭在地铁里，感受城市的脉动。
未来云城，双铁TOD城市综合体，我在这里等你。
胡 Sir 不 胡 说
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