南京一小区停车位从“月租”变成“日租”，律师：物业和开发商侵犯了业主的权益

现代快报讯（记者 江楠 文/摄）近日，南京一小区的物业和开发商突然将停车位从“月租”改成了“日租”，并且上调了停车收费标准。早晨，很多上班族因为排队缴费，要在车库出口堵上半个小时。开发商解释，这样做是为了规范停车位的管理。物业和开发商在未提前通知业主的情况下，临时做出调整是否合规？9月7日，现代快报记者进行了探访。

△小区出口处，车辆排队缴费，造成拥堵

业主：

突然改变停车收费模式，早高峰排队缴费造成拥堵

近日，家住南京金象朗诗红树林的业主孔先生很是苦恼。“每天车子还没开出小区，就要在车库里堵上半个小时。”孔先生告诉记者，他是2019年初第一批入住小区的业主。因为有停车需要，他在入住前就咨询物业人员如何缴纳停车费。“物业让我们带着产权证去登记，确认是业主或租客后，就可以按月缴费，每月220元。”

9月1日早上，他和往常一样开车上班，停车场出口处却排起了长队。咨询物业后才知道，物业刚发布一则《暂停车辆临停费用整月收取的通知》（下称《通知》）。《通知》称，9月1日起，小区不再按月缴费，开始实施按次收费。不少业主称，这次改变非常突然，很多业主毫无准备。

孔先生说，现在每天出门都要手机扫码缴费，到了卡口还得停车拿纸质票据，不拿的话晚上还要再次缴费。“虽然过卡口只要一两分钟，但早高峰时出库车辆太多，堵上半个小时也是常有的事。”此外，孔先生发现停车费也涨了。原来一个月220元，现在每天都要10元，算起来一个月最起码300元。“两年多来，我们一直以为停车位是包月租赁的。这样突然改变收费模式，实在让人难以接受。”

△小区停车位分布图

记者了解到，物业之所以临时改变停车位价格和缴费方式，是因为开发商要出售停车位。上述《通知》称，因为9月份开发商即将开盘销售车位，9月1日起暂时临停费整月交租，但并不影响业主正常进出地库停车。小区一位业主告诉记者，7月20日，物业发布公告称，开发商将售卖车位。购买前要先扫码登记，截止时间为9月5日。不过，预估价15-17万元一个车位的价格，让很多业主选择观望。王先生说，好多业主在小区群里说，开发商在这个时间点突然提高车位租赁价格，感觉像是“强迫”业主买车位，让人很不舒服。

回应：

相关部门已经介入，收费系统即将升级

记者了解到，金象朗诗红树林小区内共有两层地下停车场。因为红树林属于滚动开发项目，截至目前，地下二层的停车场仍在开发中，投入使用的是地下一层的停车场。小区物业相关负责人告诉记者，小区内的停车位分为两种，一种是开发商的产权车位，另一种是人防车位。

开发商的销售人员介绍，该小区的地下停车位约2259个，产权车位为1154个，一期在售的产权车位共600多个。“现在，有停车需求的业主没有固定停车位，有些业主会把车辆停放在即将出售的停车位上。为了方便日后管理，暂时将按月缴费改为了按次缴费。之后开发商会根据实际情况进行调整，让管理更加规范。”不过，对于开发商的解释，很多业主表示，开发商并没有对在售车位进行标记，业主照样会把车停在售车位上，单纯改变收费模式没有意义。

随后，记者采访了该小区所在街道的物管科。相关负责人表示，近期相关职能部门正在与小区物业、开发商进行沟通。他们了解到，一直以来，小区物业和开发商并没有和业主签订正式的车位租赁合同，而是将车位以临时停车位的形式提供给业主。按照《南京市机动车停放服务收费管理办法》，临时停车超过1小时但不满（含）12小时的，按照5元/次收费。虽然目前未对超过12小时的情况进行规定，但如果不满（含）24小时一般都按照10元/次收费。也就是说，业主每月应该交300-310元。相关负责人表示，相关职能部门将与物业与开发商进行协商，近日将针对此问题拿出一套解决方案。

9月7日中午，小区物业发布《关于车场收费系统改造的温馨提示》，称9月8日起，小区会增加临时停车提前扫码支付，及12小时内停车系统只收一次费用并自动识别抬杆等功能。据了解，这将有效缓解早高峰期间的拥堵问题。

律师：

“只能临停，不能出租”变相地侵犯了业主的权益

小区物业和开发商突然将按月收费改成按日收费，是否违规呢？北京市尚公（南京）律师事务所律师陈本林告诉记者，开发商的行为本质上是在变相“强迫”业主购买车位。陈本林表示，虽然小区物业名义上是按照临时停车的收费标准向业主收费，但实际上并不符合临时停车车位的相关规定。根据《南京市机动车停放服务收费管理办法》，临时停车是指停车时间在1个小时以上或12小时以下的情况。但是很多住在小区的业主长期将车辆停在车库里，从事实层面来说，业主已经和物业构成了租赁车位的关系。陈本林表示，一般来说，租赁关系超过6个月，就应该和业主签订正式合同。

此外，根据《江苏省物业管理条例》，业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。陈本林说：“小区现在的收费模式，相当于把所有车位都划归为临停车位。这虽然规避了‘只售不租’的情况，但实际上是‘只能临停，不能出租’，依旧没有给业主租赁车位的选择，变相地侵犯了业主的权益。”