《武汉市物业服务收费管理实施细则》解读！你家小区物业费是多少？

《武汉市物业服务收费管理实施细则》解读

为促进物业行业服务水平的进一步提升，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务主体合法权益，更好满足人民群众日益增长的美好生活与良好居住环境需要，根据《湖北省物业服务与管理条例》等法律、法规，市发改委会同市房管局在深入广泛调查研究，反复征求意见基础上，结合我市实际，拟定了《武汉市物业服务收费管理实施细则》（以下简称《细则》）。现将有关政策解读如下：

一

《细则》制定背景

自2010年市人大颁布实施《武汉市物业管理条例》以来，国家、省、市关于物业服务收费政策不断调整，2014年国家发改委印发的《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）、2016年省人大颁布的《湖北省物业管理条例》、2018年省物价局、省住建厅发布实施的《湖北省物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）以及2018年修订的《武汉市物业管理条例》等逐步将我市物业服务收费政府定价范围明确为仅限于住宅前期物业服务收费标准。而我市2017年颁布的《武汉市住宅物业服务等级标准》（DB4201/T534-2017）对物业服务实行分等定级，将我市住宅物业服务划分为五个等级，明确了每个等级的服务内容和标准，物业服务收费政府指导价标准应根据服务等级分别制定，以体现优质优价原则。物业服务政策法规环境及现实需要都为制定出台《细则》创造了有利条件。

二

《细则》主要内容

《细则》共二十九条，重点是在《办法》的基础上，制定和细化了贯彻落实的具体措施。主要包括：

（一）住宅前期物业服务费实行政府指导价

按照政府定价的基本原则及物业服务收费改革的总体方向，目前，我市物业服务收费政府定价范围仅限于住宅前期物业服务收费标准。具体标准由我委会同市房管局，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，并结合成本调查、现行物业服务收费实际情况，参照《武汉市住宅物业服务等级标准》（DB4201/T534-2017）制定，将过去的“一价制”调整为“分等级定价”，实行五个不同服务等级分别定价。（具体标准见表1）

表1：武汉市中心城区住宅前期物业服务收费标准

物业服务等级

基准价（元/米2·月）

有电梯

无电梯

五星级

3.2

2.7

四星级

2.6

2.1

三星级

2.1

1.6

二星级

1.6

1.1

一星级

1.2

0.7

注：上述标准最高可上浮20%，下浮不限。

（二）保障性住房物业服务费补偿机制

按照《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）规定，放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补偿机制。虽然《办法》未作出具体规定，但《细则》中应当与修订的《武汉市物业管理条例》相关规定相一致，即“各区人民政府应当建立保障性住房物业服务费补偿机制，制定并落实补贴政策。”

（三）小区停车收费相关政策

《细则》在《办法》基础上进一步明确了小区两类性质停车位的收费规定。一是占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，具体收费、管理等事项由业主大会决定，未成立业主大会时，明确了按照前期物业服务合同约定执行；二是对业主拥有产权或使用权的车库（位）不得收取停车费，但明确了物业服务主体应依照合同约定收取物业服务费。

（四）非直抄用户水电正常损耗的计入比例

《办法》规定“供水、供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，水电总分表之间的正常损耗，可纳入物业收费范围，供电损耗计入比例原则上不超过总表计量数的7%，当地价格主管部门会同房产主管部门制定具体办法，报同级人民政府同意。”根据我市现状及有关规定，确定了具体落实措施，即：“供水、供电的正常损耗可纳入物业收费范围，也可由业主（物业使用人）按各分表计量数进行分摊。其中，供水损耗据实分摊；供电损耗不超过总表计量数7%的，据实分摊，超过7%的，原则上按总表计量数的7%进行分摊”。

三

有关事项说明

（一）关于新建项目物业服务收费标准

为深入贯彻落实国家、省、市“放管服”改革精神，新建项目物业服务收费（含所有新建住宅项目）无需报请价格主管部门核定，由开发建设单位参照《武汉市住宅物业服务等级标准》（DB4201/T534-2017）选定星级服务后，按照对应的星级服务收费标准，以招投标、协议等方式确定具体收费标准，并向辖区价格主管部门报送物业服务合同。

（二）关于老旧小区物业服务收费标准

《湖北省物业服务与管理条例》、《湖北省定价目录》等明确规定仅住宅前期物业服务收费实行政府定价管理。为鼓励推进“红色物业”建设，《细则》规定了物业服务主体应根据老旧住宅小区实际情况，与业主协商确定服务内容、服务标准、收费标准等。

（三）关于占用业主共有道路或者场地的停车收费

利用业主共有道路或场地停放机动车辆的车位，停车费的收取及标准的制定与调整，由业主大会确定。未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用住宅小区共有道路或场地进行停车收费。未成立业主大会的，应在前期物业服务合同中约定停车收费事项。收取的停车费属于全体业主共有。需委托物业服务企业提供停车服务的，物业服务企业可以从收取的停车费中提取一定比例的报酬，具体比例由业主大会与物业服务企业协商确定。

（四）关于拥有产权或使用权车库（位）的停车收费

《细则》规定：“对业主拥有产权或使用权的车库（位）不得收取停车费，物业服务主体应按照合同约定收取物业服务费，物业服务费可按车库（位）的个数计收，也可按法定产权面积计收”。根据《物权法》，业主有权在自有车库（位）免费停放车辆，但物业服务企业等要对业主拥有产权或使用权的车库、车位进行维护管理，发生的相关设施设备运行及维护、照明、保洁、通风、排水和秩序维护等服务费用和由此增加的管理服务人员费用以及法定税费，应由拥有自有车库（位）的业主承担。具体收费方式及标准，业主大会成立前，由建设单位与物业服务主体根据有关规定协商确定，并在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，具体收费标准由物业服务主体与业主大会协商确定。

另外，车（库）位所有权（使用权）人将自有车库（位）用于出租的，租金标准由租赁双方协商确定。

（五）关于规范装修等其他收费行为

（1）室内装修收费规定

业主或物业使用人对其房屋进行室内装修，需要交纳装修保证金和建筑垃圾清运费。

装修保证金应由物业服务主体与业主协商或业主大会制定管理办法，对保证金标准、退还时间和相关责任等进行具体规定。

业主或物业使用人装修房屋产生的建筑垃圾，委托物业服务企业代为清运的，应当承担建筑垃圾清运费用，具体收费标准由双方协商确定。

除此之外，与装修有关的其它费用如装修管理费、电梯运料费等，一律不得收取。

（2）出入证（卡）收费规定

实行出入证（卡）管理的住宅小区，建设单位或物业服务主体应为业主免费配置出入证（卡），每户人员出入证（卡）不少于3张，车辆识别卡每车一张。业主在免费配备数量之外另行增购，或因遗失、损坏补办的，可以按公示标准收取制作成本费。

对为业主或物业使用人提供装修安装维修等临时性服务的外来人员、车辆，不得收取任何费用。实行出入证（卡）管理的，可以按公示标准收取押金，并在退证（卡）时全额退还。

（3）集中供暖（制冷）收费规定

物业服务主体接受委托在物业管理区域内提供集中供暖或者制冷服务的，具体采用按计量数据、房屋面积还是其他方式收费以及相应的收费标准应当与业主大会协商约定。

（六）关于业主维权途径

（1）法律途径

对物业服务企业未履行物业服务合同及其它侵害业主权益的行为，可向人民法院提起诉讼。

（2）行政途径

对价格违法行为，公众可向价格主管部门投诉举报，举报电话12358；对服务行为、服务质量等问题，公众可向房产主管部门咨询和投诉。

（七）关于新旧政策衔接

《细则》实施前，已经签订物业服务合同（包括前期物业服务合同）且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行。《细则》实施后，尚未签订物业服务合同的，按照《细则》及有关规定执行。

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主编/鹿二

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信息/来源于武汉市发展和改革委员会官网

法律顾问：湖北人言律师事务所丨杨云鹏

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