上市即巅峰，华润万象生活半年收入40亿的“千亿物企”

有人说，物企是赢在起跑线上的富二代。尽管营收规模尚小，市值却已比肩甚至超越地产主业。

脱胎于央企背景的华润万象生活，更是上市即巅峰。

2020年12月9日于香港联交所主板挂牌，上市不到一个月即创造千亿市值，华润万象生活曾与碧桂园服务、恒大物业位列国内三大千亿市值物企行业。

截至8月30日，华润万象生活市值仍在950亿港元之上，排行同业第二。

资本的青睐，源于母公司稳健的发展以及强大的央企资源背书，亦或者说，母公司储备了足够的商管体量，是其持续盈利能力的强有力支撑。

然而，物企一旦登陆资本市场，绕不开规模化发展的主流趋势。依靠母公司输血的道路始终有限，外延式拓展成为物企壮大发展的必经之路。

高依赖度的华润万象生活，未来在业务结构和外扩增速上，都仍然任重道远。

1. 毛利率追上行业平均水平

从目前已披露的物企财报来看，华润万象生活上半年的增长步调比较“保守”。

截至2021年6月30日，公司整体收入40.14亿，排名在雅生活、保利物业等之后，仅为碧桂园服务同期收入的三分之一，同比上涨28.1%的增速也在行业中排名靠后。

其中，住宅物业管理服务板块收入为 23.92 亿元，同比增长 42.3%；商业运营及物业管理服务板块为 16.23 亿元，同比增长 11.7%。

当前，华润万象生活物管和商管的收入比例约为6:4，根据业绩发布会上透露的十四五规划目标，这一比例将转为5:5。随着住宅比重的扩大，预计未来会回到2:1的结构。

这或将对公司的未来毛利率起到拉低作用——报告期内，华润万象生活的毛利率上升至 32.2%，追上2020年上市物企29.5%的毛利率平均值。但其中，住宅物管整体毛利率为 17.9%，商管整体毛利率为 53.2%，两者相差 35.3 个百分点，较去年同期21.8 个百分点的差距进一步扩大。商管的拉动作用显而易见。

相对而言，基础物管毛利率水平较低，由2020年同期的12.3%增长到13.3%，仍然处于行业较低水平。

在业绩发布会上，执行董事兼总裁喻霖康表示，基础物管毛利还在持续的改善当中，希望以后维持在14-17%的区间。

2. 商管老大背后的支持

报告期内，华润万象生活住宅及其他物业管理业务合约面积1.62亿平方米，在管面积1.22亿平方米；商业运营服务的已开业购物中心建筑面积为690万平方米，已开业写字楼建筑面积为150万平方米。

从管理面积来看，华润万象生活住宅板块在管面积远高于商管板块，但收入占比却仅为6:4。

对于华润万象生活来说，由母公司旗下购物中心加持的商管板块，是一块印钞力满分的“肥肉”。

华润置地旗下的万象生活购物中心，每年给公司带来120亿元租金，不仅是国内最大的购物中心自持者，同时也是租金收入最高的购物中心，2019年加权平均租金收入达到291元/㎡/月，领跑同行。

目前，华润万象生活在管购物中心有64个，其中华润置地提供的项目有47个，在管面积约为576.9万平方米，占购物中心面积比重 83.5%。

但值得关注的是，上半年华润万象生活营收中，来自购物中心的商业运营及物业管理服务收入为9.32亿元，较同期下降7.2%。

中报分析称，收入模式的改变是收入减少的主要原因。自2020年下半年起，购物中心物业管理服务的收入模式由包干制改为酬金制。虽然疫情反复，对商场业绩有所冲击，长远来看，酬金制是未来的趋势，通过精细化运营，能够提升的空间更大。

依赖母公司扩大规模的态势，短时间内不会有太大改变。业绩会上，管理层透露，华润置地在未来将不遗余力的支持华润万象生活成为置地未来业绩贡献的强劲的增长极。

回顾2020年业绩发布会，母公司华润置地曾表示，未来两至三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期，预计在2025年末在营购物中心数量超过100个（总面积超过1100万平米），2025年末预计在营写字楼项目超过40个（总面积超过290万平米），为稳定业务增长提供保障。

3. 第三方拓展目标完成39%

在头部物企加速扩张的背景下，华润万象生活明显更为谨慎。

当上市物企在管面积以“亿”为单位计算时，华润万象生活年度4500万平方米的第三方拓展目标显然有些保守。以半年完成情况来看，截至6月30日，外拓合约面积1765万平方米，完成率39%。累计在管面积中第三方面积占比从2020年的23.7%提升到28.7%。

据统计，第三方外拓面积中，非居业态占比近80%，主要来自于华润置地的导入、政府资源优势以及品牌影响力等。

除了新签母公司商业运营项目9个，华润万象生活向城市运营服务商转型，抓住公共领域加速“放管服”机遇，成功签约了深圳茅洲河、大沙河综合管养项目、成都东安湖生态公园综合管护项目、西安奥体中心物业管理服务等10个项目，面积规模超1000万平方米，占整体外拓面积约59%。

至于外拓进展缓慢的原因，管理层解释称，过去华润万象生活物管业务更多是内配型的提供服务角色，确实在市场没有进行主动拓展。上半年开局比较良好，下半年有信心完成今年4500万平方米外拓面积的目标。

同时，管理层透露，上半年已接触了不少收并购项目，最后未签约的核心因素就是“太贵了”，公司更愿意将资金投向优秀标的，优先规模较大、专业能力领先的具有领域优势的标的。

根据2020年业绩会上透露的目标，到2025年，第三方拓展至少50个购物中心，实现在营购物中心150个，保持商业综合运营管理第一品牌的行业优势。

上市物企加速外拓，追求“轻资产管理输出”已成主流，拥有优秀商业运营能力、同时过度依靠母公司的华润万象生活，面对外拓的目标，显然不能太佛系。

毕竟市场的优质标的是有限的，赛道上只会留下强者。