贵阳南明区最新预征收方案发布

导语：

三改一直以来是贵阳市工作的重中之重。

今年年初，贵阳市发布的《2021年贵阳市政府工作报告》中重点提到要实施提升城镇品质“十大工程”和棚户区改造、老旧小区改造三年行动计划；

5月，贵阳市“三改”三年行动全面启动，计划在2021年-2023年，全市实施棚户区改造235个、老旧小区改造项目123个、背街小巷改造提升1106条。

这不仅是关系着贵阳城市界面的更新，也关系着老贵阳人生活的方方面面。

在这当中，棚改一直是许多贵阳小伙伴关注的重点。

我们常在后台看到这样的留言:

（图1）

除了上述所提到的规划问题，棚改拆迁如何赔付，也是“三改”下拆迁户们的主要关注点。

一

从五月以来，南明区人民政府官网上发布了多个地块的房屋预征收公告，今天我们就来看一看南明区这些棚改地块在拆迁赔付问题上，具体是怎么进行的。

声明：1.预征收补助方案仅能做一个参考，还不是最终的公示；

2. 以下文章中涉及的计算属于小编个人理解，举例仅用于参照，并非是绝对正确的标准答案，如有不同的理解欢迎小伙伴放评论区，大家集思广益。

（图2：内容来源南明区人民政府官网）

根据南明政府网发布的最近13个地块棚改规划文件来看，总体上关于征收补偿方式基本一致，还是货币补偿/产权调换两个“老配方”。

首先是货币补偿：

这部分主要由四个补偿款项组成，我们这里就假设以下条件来给大家进行换算。

假设小A家在这次预征收公告地块的范围内，他家房屋的建面是60㎡的老旧小区房，评估单位给出这个地块的评估价为9000元/㎡。（每平米按9000元进行赔付）

1.常规补偿（房屋货币补偿款）：

根据评估机构出具的评估报告对被预征收人给予一次性货币补偿。

被预征收房屋为合法房屋，被预征收人选择货币补偿的，预征收部门按被预征收房屋评估单价的30%乘以被预征收房屋合法建筑面积给予被预征收人一次性货币补助，相当于1.3倍。

房屋货币补偿款：60㎡+（60㎡×0.3）=78㎡（总赔偿面积）

78㎡×9000元/㎡＝702000元（总赔偿款）

虽然表格中地块位置不一，由评估单位出具的评估单价也会不一样，但是赔付方式都大体上是一致的。

2. 搬迁费

按合法建筑面积计算，住宅按照每次每平方米10元计发，选择货币补偿的计发一次搬迁费。

得到的搬迁费：60㎡×10元/㎡·次×1次=600元

3.临时安置费

按被预征收房屋合法建筑面积计发三个月，住宅每月每平方米10元，非住宅每月每平方米20元。如被预征收住宅合法建筑面积不足45平方米，按45平方米标准计发。

临时安置费：60㎡×10元/㎡·每月×3个月=1800元

4.签约期限内签约或搬迁交房的奖励：

签约奖励：20000元

搬迁交房奖励：30000元

共计50000元。

这样算下来，征收部门应货币补偿被征收人小A家的金额共计人民币 754400元的征收补偿金。

第二种方案是产权调换，这一部分也由四个重要因素组成。

1.常规补偿（补差价）

选择产权调换需要补产权调换房屋与应安置建筑之间的差价。

例如在车水路棚改范围内60㎡的房子，从表格可知产权会调换到铁建城·龙御。

根据被征收房屋应安置建筑面积=被征收房屋套内建筑面积*(1+产权调换房屋分摊系数)。

比如，铁建城·龙御（产权调换房屋）公摊为20%，那么就是1.2倍。

（但被征收房屋分摊系数大于产权调换房屋分摊系数的，则是1:1补； 如果被征收房屋评估单价低于或等于产权调换房屋评估单价的，应安置建筑面积不补差价；被征收房屋评估单价高于产权调换房屋评估单价的，应安置建筑面积内结清差价。）

房子可以补偿的面积是60㎡×1.2=72㎡，但如果拆迁调换，小A选中一套90平米的铁建城，则90㎡-72㎡=18㎡，假设铁建城·龙御的评估价为9500元/㎡，根据要求：

（图3：图片源于预征收公告文件）

另外差价则需要补：（9500×50%）×18㎡=85500元

2. 搬迁费

选择产权调换的计发两次搬迁费。

建面60㎡的房子，得到的搬迁费为60㎡×10元/㎡·次×2次=1200元

3.临时安置费

产权调换房安置产生过渡的，由被预征收人自行过渡，按被预征收房屋合法建筑面积计算，产权调换房对应的过渡期限按每月每平方米10元计发。

如果选择产权调换，建面60㎡的老房子，每个月拿600元，过渡期限36个月，共计21600元。

4.奖励与货币补偿一致，签约期限内签约或搬迁交房的奖励5万元。

由此可见，如果小A选择产权调换，则可以得到铁建城·龙御90㎡的住宅一套，补差价85500元，另外得到72800元。

以上就是本次南明区多地块棚改项目关于被征收人的两种补助方式。

二

我们再看看过去是怎样补助的？

以2018年南明区贵阳发电厂棚户区及周边旧城改造项目所在的地块为例：

（图4：信息来源贵州都市报）

2018年，南明区贵阳发电厂棚户区及周边旧城改造项目，当时一套建筑面积为72.6平米左右的房屋，补助方式为：货币补助的话，获得房屋货币补助款72.60㎡×7168元/㎡=520396.80元，搬迁费726元，临时安置费2178元，合计523300.80元。

如果选择产权调换，则获得保利凤凰湾84.56平新房一套，但需补差价84.56㎡×7650元/㎡-72.60㎡×7168元/㎡=126487.2元。

假设还是同样的地块，用当下这份房屋预征收的补助方式来算，会有什么变化呢？

我们依旧取当时地块的评估价7168元，和产权调换房评估价7650元来计算做一个对比。

选择货币补助：房屋征收补助款 676515.84 元，搬迁费 726元，临时安置费 2178元，奖励50000元，共获得72.941984万元。

选择产权调换：

被预征收房屋应安置面积：72.6×1.2=87.12㎡

在新的这份预征收补助中，有这样一个条件：（红线部分）

从中可以算出被征收房屋未安置部分建筑面积则是：2.56㎡

如果按照货币补偿的方式，被征收人能得到：【7168+（7168×30%）】×2.56=23855.104元。

另外搬迁费1452元、临时安置费26136 元，奖励费 50000 元。

算下来能获得保利凤凰湾84.56㎡的房屋一套，还能得到 101443.104元。

看来当下这个棚改预征收补助方案带来的补助要高许多。

不知道大家是否还记得之前的文章《贵阳拆迁得补偿多少钱》中小编的朋友W女士：

当时小编帮W女士算过，她家67㎡的房屋拆迁，如果是货币补助加上搬迁费、安置费等，则能得到大约38.3万。

（这个钱想买大一点的新房还是困难）

在当时的产权调换赔付方式来看，要按商品楼每平米7600元的价格补约19.2万的差价，享受部分产权，

如果无法补足差价，则每个月还需自掏腰包缴纳超出部分的租金，直到能拿出能买回全部产权的19.2万。（想看w女士的情况戳这里）

这里的老旧小区生活的大多是低收入人群或者上年纪的老人，货补的钱并不够买新房，产权调换的差价，带来的经济压力又大，每月补租金也是不小的开支，拆迁好像反而带来了新的负担。

如果放到当下南明区的这份预征收补助，相对过去更人性化。

选择货币补偿，会按评估价补差价，再给30%的货币补助，相当于1.3倍；

选择产权调换，根据产权调换房屋超过应安置建筑面积的大小，来决定补差价的方式（在图3中已有提及），可以根据图3的要求，算算自己能承受的压力范围。

（小编研究了一下，发现其实如果选择产权置换房的面积比被征收房屋的面积大，要补的差价的方式也是算下来最多的那种，压力最小的选项，应该是选择和原住房屋面积相差不大的产权置换房.......）

另外，产权租金不用交，压力还是减了不少。

三

这次出的方案虽然带来了一些甜头，

不过指望拆迁“致富”，是不太可能的。

有小伙伴会说，当下的房屋的评估价肯定比过去高，这样算下来相应的赔偿也会高不少啊。

事实上，当下房屋的评估价的确会比过去高，与此同时，买房的门槛也变高了。

拿货币赔付的方式来看，如果我们就用如今的保利凤凰湾来举例，当下它的周边均价11300元/㎡来做评估价计算，赔付下来的钱仅有112万。

（况且评估价多少，周边的房价只是参考的指标之一，还有其它评估依据。）

（周边均价取自安居客，如上图）

一百多万听起来多，算下来只够在南明、云岩、观山湖三区的一环以外地段，买到一套小面积的房子，如果想改善，还得往花溪、白云、清镇、双龙（偏龙里）这些地段跑。

当然，当下出具的只是南明区棚改房屋预征收方案，后续或将有其它变化。

如果你家在文章开头的13个地块棚改范围之一，参照这份方案，你会做出怎样的选择呢？