大面积，河景房，这个项目可以扛起改善的大旗吗？

标签，是人们对某个事物最直观的看法。无论是人、事、物都会据其特性筛选出最适合的标签，房产项目尤其如此。

从1980年到2021年，从“房子是可以卖的”到房地产市场蓬勃发展，住宅的功能也在升级改善，从单纯解决居住需求到提高人居舒适度过渡。

在此基础上，房子也有了不同的分类，刚需房、刚改房、改善房.....但赋予标签时却并没有明确的标准，项目本身也并非具有同等价值，但当宣传打响时，楼盘价格自然上涨，客户也只能接受并承担。

对于普通购房者来说，没有完美的房子，只有合适的配套。

当顾客真正开始看房才发现，无论置业顾问怎样宣传，每个楼盘都或多或少会有缺点，也许是位置偏远，也许是配套缺乏，也许是产品太差，但只要有一个点能戳中你，就是自己的完美房子。

在当下的房地产市场中，无论政策怎样变化，教育是永远绕不过去的话题。

位置不好没关系、价钱过高没关系，学校没建没关系，只要将学区房作为优势进行宣传的楼盘都会成为客户买房的主要关注对象。

目前金水北的在售楼盘美盛教育港湾就是靠教育炒热的，而且目前已经推出三期地块美盛·金水印，相比前两期，三期地块在定位上更是升级更新，在教育的基础上打上了改善的标签。

改善盘和教育资源的双重加持确实具有很强的吸引力，然而项目是否真的改善，还需要打一个问号。

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区位和配套

金水北西至京广路，东至中州大道，南至北三环，北至连霍高速，该区域最受客户青睐的点就在于区域配套，向东可直达北龙湖，向南有金水区的教育资源，区域内也有多条地铁线，因此房价也是居高不下。

▲金水北区域

前有和昌优地、瀚宇天悦城、美盛教育港湾等已售项目，后有万科翠湾中城、康桥天樾九章、美盛金水印等待售新盘，金水北区域的热度依然很高，房价也依然坚挺。

▲美盛金水印

近期即将开盘的美盛·金水印项目正属于金水北板块，南邻北三环，西侧渠东路，整体位置并不差。

▲国基路

而且周边已开发多个项目，比如瀚海思念城、美景美境、碧桂园云境等，未来会有成熟的居住氛围，但是总体来说，城市界面较差，道路和周边环境有待完善。

1

交通配套

道路交通方面，美盛三期南侧相邻北三环，西侧不远就是文化北路，两条交通主干道去郑州的各个区域都比较方便，交通通达性较好。

陈寨东站

公共交通方面，项目最有优势的地方在于已运行的4号线陈寨东站和在建的地铁7号线陈寨站，未来是标准的双地铁盘，通勤出行便捷。

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商业配套

项目自身除了规划在文化路西侧的3个商业中心，周边有使用中的普罗旺世地中海商业、YOYOPARK商业中心等，可以满足日常购物和生活需求；此外，周边还有陈寨花卉市场和海洋馆，人多车多是必然的。

▲陈砦花卉市场

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教育配套

教育对于该项目来说是最大的宣传点，但目前也只能在宣传上造势并以此提高溢价。

以教育为主题的美盛教育港湾前两期的宣传规划是11所幼儿园、5所小学和两所中学，其中以金水区外国语中学、纬五路一小分校最有价值，而且目前三期金水印的教育宣传依然如此。

看房时置业顾问承诺确保能上这两个学校，购房时也会和业主将此条例签进合同里，但最终能不能上还是要看政策的走向。

02

产品分析

作为陈寨城中村改造项目，美盛教育港湾集娱乐、商业、教育等为一体，虽然体量大，开发周期较长，但此片区的区域价值是稀有的。

项目三期金水印是高层住宅，总占地约54.5亩，总建筑面积约29万方，容积率5.99，小区内部规划了10栋高层和一所幼儿园，为了与前两期项目有明显的差异，三期这次做成精装修产品。

▲沙盘图

该项目相邻东风渠，产品设计以大面积为主，面积段是108㎡-220㎡的三房和四房，再加上精装修的设计，三期便在学区房的基础上加上了一个改善的标签。

▲在建楼栋

从项目本身来看，地块不大，规划楼栋较多，尤其是5.99的容积率使得居住舒适度与改善盘不甚匹配；楼栋建造总体不是正南正北的，而是为了照顾整个小区都能看到东风渠将临河的四栋建造成倾斜的，即使这样，观河效果也会打折扣。

▲东风渠

▲渠东路

其次，实地探盘时，渠东路还在修整中，东风渠并没有想象中的临河美景，而是很狭窄，水质看着也一般。

▲1#楼标准层平面图

从产品设计来看，金水印项目的户型比前两期设计更好，户型方正，也有大阳台，通风和采光都不错；但是首开的1#、3#楼都是3梯6户的34层高层，整体舒适度不高。

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购买建议

项目现在还没有开盘，并没有具体的推售价格，金水北项目均价在一万九到两万一，金水印项目肯定是在这个基础上提高单价；与周边和昌优地、瀚宇天悦城的毛坯价相比，美盛三期的价格也较为合理，但接受的前提是开发商做到向顾客承诺的事情。

从改善方面来说。

第一是由于产品设计的大户型居多，面积段在108㎡-220㎡之间；

第二做成精装修来提高溢价，目前项目还没有定价，但是一直说的精装标准是3000元/㎡，再加上金水区毛坯房单价并不低，所以美盛三期的购房门槛也无形中提高了；

第三是由于东风渠，金水印和东风渠中间相隔渠东路，因此三期也顺势宣传成河景房。

总体来说，金水印与前两期相比，同样的容积率地块却更小，居住人口更多，除了精装修大面积和临河这两个标签的吸引力，楼盘品质并不能跟改善划等号，整体还是偏刚需的。

水科路生活广场

说实话，抱着改善去买的话不要抱有太大希望，除了小区内部的居住体验感，周边环境也很一般，北侧有水科路的生活市场和很多小商铺，东风渠目前看着也并不清澈，需要后期整改，除了面积大点其余的与改善盘没有太大关系。

其实抛开河景房、学区房的标签，金水印项目并不差，位于成熟的金水区，无论是交通还是商业都具有优势，无论是否能上宣传的两个公立学校，都不会像四环外的项目需要时间等待教育配套落地。

但如果真的抛开这两个因素，按项目的预计价格来说又似乎过高。

其实，从现在的房产走向来看，房子买在这里很难去考虑值不值的问题，因为目前郑州市场的楼盘可选性太少，地段却愈加稀缺，有时候不是你想不想买，而是能不能买。

房子总是早买早好，对于顾客来说，买金水印项目不能对学校和改善有太深的执念，只要首开价格合适，就是值得买的楼盘；

对于开发商来说，多点真诚，少点套路，用心做产品会有更好的发展。