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一、三限房的规划建设
去年东莞涨的风生水起，炒房客蜂拥而至，业主捂盘惜售，房子两个月敢涨40%，政府调控调的跟玩儿似的，越调越涨，整个过程惊心动魄。
从数据就能看出，东莞房价去年3月到今年2月，数据显示房价涨了50-100%，涨幅惊人。
2月份出台了227调控政策，才终于涨不动了，进入了漫长的横盘调整期。二手房量价齐跌，市场快速转冷。
按照以前的经验，涨也涨完了，吃也吃饱了，东莞可以躺平消化了，没人再去关注它，调控也会放过它，都不涨了还调什么调?
可是这次，不按套路出牌了，所有的路径依赖都被打碎了。
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一、三限房的规划建设
昨天，东莞印发了《三限房建设和分配试点方案》，符合条件的承购人五折就可以买到三限房。
首先，得先了解什么是三限房，表面意思是有“三限”：限地价、限房价、限销售（出租）对象。
实际上就是共有产权房，这也不是新概念了，早在2007年北京已经实行很久，上海广州开始试运营，东莞是深圳都市圈第一个试水城市。
共有产权房，顾名思义，由政府和承购者按份共有。
和北京共有产权房不同的是，东莞的三限房由承购人先出资50%购买50%的产权，另外50%产权由政府指定的代持机构持有。
三限房在交付一定年限后，经市政府同意，可以获得完全产权。
简单说就是，一套三限房，你跟政府共有产权，你可以只买这套房的50%产权，只花一半的钱，就能买来居住，享受普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。
比如一套市场价200万的房子，你只要花100万就能买下。按照30%的首付计算，200万的房子，你只需要首付30万。
承购人购买了代持机构份额并获得完全产权后，三限房可转为普通商品房。
那么谁可以买？申购人应符合以下条件：
1、在东莞无自有住房，3年内无住房转移记录；
2、东莞户籍需缴满3年社保，非莞户要缴满5年社保；
3、在三限房销售区域内与用人单位签订劳动合同且缴纳社保满一年；
4、大专或以上学历，中级工或以上职业技能，助理级或以上职称。
三限房交付一定年限后，经市政府同意，可获得完全产权（就是100%的产权）。
取得不动产权证满5年且入莞户满3年，可按照市场评估价8折购买政府的份额就能获得完全产权。
不过值得注意的是，如果买了三限房，再买商品房会受限，需要把三限房卖掉或者获得完全产权，才具备购买商品房的资格。
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一、三限房的规划建设
三限房是东莞8月份出台的第二次调控政策，第一次号称史上最严的8月2号莞八条：
1.法拍房纳入限购。
2.暂停向个体工商户销售商品住房。
3.社保造假五年不能买房。
4.严格审核购房人首付资金来源。
5.将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。
6.建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款。
7.对意向购房人数超出上市房源套数一定比例的楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房等制度。
8.热点楼盘，住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。
三限房的出台是顺大趋势而为，去年的一波房价暴涨，而各种违规操作，喝茶费，捆绑车位穷出不尽，松山湖房价甚至站上8w+的高位。
很多刚需市民看着高不可攀的房价，只能望房兴叹。
据了解，现在购买力主要来自深圳，本地除了民企老板、改善换房人群外，本地人和新市民刚需买的很少，所以房企也倾向于开发大户型，由于单价很高，小户型总价也不低，刚需也就买不起了。
这也不难理解，为什么要发展共有产权住房了。
主要目的是通过降低购房门槛，让新进入的市民能在城市安定下来，让他们看到安家乐业的希望，这样楼市才能可持续的发展。
另一方面也是分流中短期商品房的需求，不要让所有人都涌入商品房市场这条赛道，自然房价也不会涨那么快，这是本次出台三限房试点方案的最终目的。
坊间传闻，东莞二手房指导价“致命杀器”已经在路上了，随时可能重磅下达
指导价一旦落地，房价就很难维持近半年的横盘状态了，可能会像深圳一样，想急出就要降价，法拍房开始流拍，松山湖八万的高点也要站不住了。
房价已经可以预见的下跌，但东莞的调控仍未结束。
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一、三限房的规划建设
但作为人口过千万，GPD即将破万亿中等体量新一线城市，地就那么点大，投入共有产权，三限房始终有限，普通人能够买到的名额不多。
所以房价暴跌的情况不现实，东莞的各方面综合实力经得起考量，调控的目标最终还是稳地价，稳房价，稳预期。政府摁价，控价目前是最好捡漏，上车的机会。
房市不是股市，是长期持有的资产。 买入时机永远是一个伪命题，每个人都想能抄底。市场上行，担心买在峰值；市场下行，还是担心买在山腰上，市场会一泻千里。
我们永远无法精准的预测市场。即使当时买在了相对的高点，但房子放在5年，10年或更长的周期来看，一定是持续上涨增值的，即使中间会有波动，会上涨也会下跌。只要你的现金流能够支撑住，不至于离场。那么东莞，未来可期。
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