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“不刻意”的龙湖最大底气是“逆生长”的“稳健”

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在龙湖2021年中期业绩会上,有人问吴亚军“公司轻资产扩张的初衷是什么?”

她回答,“对我们来讲不是刻意做的,是一个自然的复制。”

纵观龙湖近几年的发展历史,似乎一直流露出这种“不刻意”——2016年,全国土拍大战正酣,龙湖说,不拿地王;2017年,跟投制盛行,吴亚军说下行周期,这对职业经理人的保护不够;更早之前,在“物业”还不是资本宠儿时,龙湖就让科技赋能物业。

如今这些“不刻意”成为龙湖最大底气:连续5年保持“三道红线”绿档;手握近千亿现金及银行存款,进退皆有余地;地产赛道之外,商业运营、租赁住房、智慧服务,这些“难下嘴”的蛋糕业务,在龙湖的盘子里已经形成稳定收入来源,并且势能不断扩大。

这是一个激情过剩,理智稀缺的行业,当杠杆消退,行业被迫踩下刹车,“不刻意”的龙湖真正迎来了自己的时代。

1. 平均融资成本4.21% 手持现金近千亿

“截至7月底,已经完成了1616.5亿销售,同比增长了超20%,全年的目标是3100亿,我们全年整体可售获值是4700亿。”

龙湖集团首席执行官邵明晓在业绩会上对全年目标的完成表达了信心。

根据半年报显示,龙湖的回款率维持在90%以上,营业额606.2亿元,同比增长18.5%;剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利同比增长17.1%至61.8亿元。

首席财务官赵轶表示,毛利率下降属于行业趋势,因为限价的大环境下,毛利回到合理的区间。他预测未来保持20-25%的毛利率,可能是未来整个行业的趋势。

一直以来,龙湖一直以“控制成本,提高利润”见长。今年上半年,龙湖的平均融资成本仅为4.21%,平均贷款年限为6.18年,这一水平甚至比一些央企还要低。

今年上半年,龙湖成功发行两期公司债券,合计融资金额60亿元。其中,于2021年5月成功发行的30亿元公司债,五年期债券发行规模为15亿元,票面利率为3.50%,七年期债券发行规模为15亿元,票面利率为3.93%,截至期末,一年内到期债务占总债务的比例仅为9.5%。

在多数企业还在为“三道红线”匆忙降档之际,龙湖已经连续五年保持“绿档”。截至上半年末,龙湖净负债率进一步下降至46.0%,现金短债比达到5.48倍(剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91),剔除预收款后的资产负债率为68.3%。

截至2021年中期期末,龙湖现金及银行存款合计994.7亿元,同比增长27.8%。而龙湖一年內到期债务仅为181.4亿元,占总债务比例仅9.5%。

截至2021年8月24日收盘,龙湖集团总市值约为2178亿港币,在内房股中排名第二,对应市盈率为9.16倍,位居行业首位。有投资者曾评论,“退潮之后才知道谁在裸泳,当爆雷声不断的时候,才知道一个安全的标的多重要。”

2. 持续拓宽服务半径

今年7月,龙湖对组织架构进行了调整,宣布成立地产航道,并将集团总部更名为集团赋能平台。新的组织架构下,集团开发业务与经营业务将成为“双引擎”,其中,开发业务将继续保持高质量稳健增长,经营业务将创造更多增量。

对龙湖来说,地产航道是基本盘,巩固当下,服务引擎是开拓新赛道,图谋未来。

2018年,龙湖发布空间即服务战略。目前龙湖主营六大航道业务,包括C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修,并积极试水养老、产城等创新领域。

除地产开发业务外,在今年上半年,龙湖实现经营性收入87.8亿元,同比增长49.1%。其中,投资性物业租金收入47.8亿元,同比增长42.2%,物业管理及其他收入40.0亿元,同比增长58%。

在地产赛道被政策、市场多轮“教育”之后,龙湖在其他“空间衍生”业务中的表现甚至成为其未来一段时间最大的护城河。

首先,商业运营提供的稳定现金流成为龙湖穿越周期的“压舱石”。今年上半年,龙湖商业租金收入37.1亿元,出租率98%。整体回报率为6.5%。进入全国28座城市,累计开业商场达54座,商业租金同比增长39%至37.1亿元,已开业商场的同店销售额同比去年实现60%增幅。

另外,当长租公寓领域哀嚎一片时,龙湖“冠寓”开业房间数达9.4万间,已开业房源规模稳居行业前三。上半年租金收入10.7亿元,同比增长45%,首次实现盈利,期末整体出租率达94.1%,大于6个月房源出租率达95.5%。

龙湖智慧服务实际管理面积2.05亿平方米,2021年上半年,龙湖实现物业管理及其他业务收入40.0亿元,同比增长58%。被无数次问到物业板块上市时间表,龙湖依旧是“不刻意”追求上市,物业是整体业务的一部分。

值得一提的是,业绩会上吴亚军强调,龙湖一直保持对技术的热爱和探索,包括对新工艺、新工法、绿色环保建筑的持续钻研和投入。截至目前,企业拥有200多项专利、技术发明以及软件著作权。在技术层面上,龙湖近两年每年投入资金均超过20亿元以上。

三年前,龙湖曾因“年薪百万招程序员”出圈,如今看来,这家地产公司早已将科技融入企业基因。

3. 坚持内生人才 今年招聘近1万本科生

今年龙湖的一项人事任命引得外界关注,龙湖集团副总裁、原龙湖成都公司总经理陈序平,被任命为地产航道总经理,兼任地产航道市场营销部总经理。8月25日,陈序平又被正式任命为执行董事。

陈序平毕业于清华大学土木工程系,获得硕士学位。2008年作为仕官生加入龙湖地产,后相继担任工程经理、项目总、工程总、成都龙湖投资发展部负责人等。

从陈序平的履历来看,完全是龙湖体系内成长起来的高管。邵明晓对他的评价是,“知识结构非常全面、非常勤奋,而且领导力很强”。

在员工平均年龄34的龙湖,39岁的陈序平担当重任,不难想象这对“后浪”们有着怎样的旗帜作用。

起源于2004年“仕官生”,是龙湖人才体系中最广为人知的计划。定位于精英招聘,其培养理念是“懂专业技术的管理者,而不是纯粹的管理者”;培养目标决定了对应届生的高标准、严要求;仕官生的招聘是为公司选拔人才,而非为某个岗位招聘。而龙湖内部给与仕官生的培养和支持也是全方位的。


对于仕官生的发展路径,龙湖有一个时间轴——大概两三年能管一个项目,3—5年到中层,甚至6—8年可能个别到10年就能成为高管,非常顺畅。

另外,他还透露,今年龙湖会招聘1200—1500个仕官生(研究生)、以及近一万名本科生。

作为早期探索职业经理人模式的房企,龙湖拥有稳定性超强的管理团队,背后原因一方面是得益于有效的激励制度,另一方面也是由于内部不断造血,为公司源源不断的输送经营管理人才。

在吴亚军看来,龙湖不靠“能人”做事,“能人”之所以能成事还是要靠平台、靠组织。

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