半年报｜万科泊寓：管理房源19.2万间，今年上半年收入13.2亿元

临近开学的日子，“好学生”万科发布了2021年上半年财报。

净利润罕见出现负增长，万科总裁、首席执行官祝九胜直言，“面对上半年的成绩心情忐忑”。

2021 年 1-6 月，万科实现营业收入 1671.1 亿元，同比增长 14.2%。受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归属于上市公司股东 的净利润 110.5 亿元，同比下降 11.7%。

对于上半年净利润同比下降，祝九胜表示有三方面原因：第一销售规模的增长有限；第二开发业务毛利率下降较快，税后毛利率从24％降至18％，未扣税毛利率从32％降到23％，其中地价占比在不断升高，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；第三是转型业务带来的影响，转型效果要体现出来还需要时间。

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亏损仍持续 泊寓营收13.2亿元

据万科公布的2021年半年报，今年上半年万科租赁住房业务泊寓营业收入 13.19 亿元，同比增长 25.6%，整体出租率达 95%。

泊寓在33座城市累计运营管理房源19.2万间，累计开业 14.8万间，规模位列集中式公寓全国第一。其中6.5万间是来自深圳万村计划，月租金均价1260元。

万科泊寓在16个重点城市新开业房间数量6139间，算下来每个城市新开业的房源量只有将近384间。很明显，万科泊寓已经放慢了拓房的脚步，再也不是当初跑马圈地扩充规模。

泊寓现已布局全国 33 个城市，并在深圳、天津、 西安、济南、佛山、珠海、沈阳、东莞、福州 9 个城市的市场占有率保持第一。

值得关注的还有一组数据，今年上半年泊寓客户净推荐值 85%，续租率 58%。

图：万科集团2021年中报

“这个业务现在还不赚钱，还在客观上影响开发业务的销售增长。”祝九胜在中期业绩会上坦言，住房租赁行业民生属性非常强，哪怕没赚到钱，也解决了社会的真实需求和痛点，还是非常有价值的。

任何伟大的业务都是从不赚钱开始的。住房租赁业务虽然赚不了大钱，但是有稳定的收益，稳定的现金流。

万科对住房租赁业务一直是坚定看好，战略性亏损只是暂时的。

今年上半年，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，鼓励市场力量参与，增加小户型保障性租赁住房供给；《集中式租赁住房建设适用标准》等一系列行业规范公布实施。

今年10月1日起，住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

各项政策加持，税收的大幅度降低，将在一定程度上缓解企业盈利难、退出难的困境，住房租赁企业开始盈利有了盼头。

“整个行业的游戏规则在发生变化，过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。作为一家企业，万科在2018年就提出来‘活下去’，在我们的认知里面，活下去比什么都重要。这么多年来，万科都是相对坚持长期主义，行稳致远是万科的基调，‘稳’字当头，是万科当前的应对策略。”祝九胜说。

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发力企业端、政府端客户

万科积极响应政策号召，扎实推进“租购并举”，积极发挥房地产开发和租赁住宅领域的专业能力，助力提升城市安居宜居水平。

今年上半年，泊寓累计已服务客户 51 万余人，与 166 家知名企业签署企业员工租住合作协议，为累计 3.5 万名企业员工提供一站式居住服务。同时，泊寓还积极为多个城市提供人才房3万余间。

依托业务优势，泊寓与深圳、成都、济南、长春等城市的国有企业和其他大型企业建立紧密合作关系，上半年新获取项目 6700 间。

泊寓已经形成集体建设用地租赁社区、自持商办用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、轻资产“EPC+O”（产品+建造+运营）服务输出等多种业务模式，北京泊寓成寿寺社区、深圳泊寓云城旗舰店、深圳泊寓南头古城店、济南泊寓丁家庄人才公寓已经成为行业标杆项目。

对于当前市场环境，祝九胜表示，从 2017 年以来调控的关键就八个字：房住不炒、租售并举，主基调非常明确。政策主基调越明确越一致，从业企业就可以做更好的安排。

“我们一直说，我们是农民，我们不去预测天气，我们老老实实种地、耕地。我们尽可能在同样市场环境下，让自己的收成越来越好，尽可能让各方满意。”

今年下半年，万科对住房租赁业务的规划是检视和复盘不同建设模式、不同租赁住房类型、不同资产模式的商业模式可行性，适应行业发展的需要；聚焦重点城市重点地段，实现深圳、南京、成都、长春、济南等项目落地；培养行业领先的运营团队。

虽然面对上半年的成绩心情忐忑，但万科长期成为一个好学生的定位和志向不会变。

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