一份水分不多的中报。
21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道8月27日，中南建设（000961.SZ，简称“中南”）举行2021年中期业绩线上发布会。这份中报多个核心数据，反映了处于转型期的中南的真实境况。比如营收同比增长29.6%，整体毛利率16.31%，同比下降0.97个百分点。这与业内大多数头部房企今年上半年的毛利率水平相当。
由于非并表项目结算减少，投资收益6.8亿元，同比减少61.6%所致，中南上半年获得净利润17.47亿，同比减少14.72%。即便是扣非损益之后的净利润，也同比下降了5.26%。
这一利润水平距离2021年全年91亿的目标还有一定差距。相应地，中南每股收益与净资产也有所下跌。但中南的运营越做越好，管理费用控制相对较好，上半年花费1.08亿元，相比去年1.29亿元，下调了16.27%。
调控全面升级对房企的影响还是很明显的。由于并表和联营公司的增加，中南在今年上半年少数股东权益相比年初也增加了2%。值得一提的是，中南少股股东权益占其净资产比例为45.5%，与同行相比不算高。这表明中南资产负债表还有改善空间：有息负债比去年年底下调了4%；扣除受限资金之后，现金短债比1.03倍，但目前中南资产负债率85.99%，仍踩一条红线。公司管理层表示，将持续增加资产实力，优化资产负债表，提升信用评级，降低融资成本，尽快实现“三道红线”全部绿档。
对于投资者关注的土储问题，中报披露新增41个项目，总建面约为700万平方米，同比增加1.7%。
调控升级的影响多少能在各家房企中报窥探一二。比如中南上半年竣工面积同比下降25%。开发周期拉长，结转变慢，导致中南上半年利润增速变慢。中南建设董事、总经理陈昱含坦承，在调控升级、公司结算资源不多的情况下，全年91亿利润难以实现；中南将尽最大努力去提升业绩水平。
中南建设董事长陈锦石在镜头前表现相对放松。去年已将管理大权正式交棒给女儿的他，仿佛忘记了当天是来开业绩会的，在现场流露出投资者难得一见的活泼一面。
在投资者提问房地产行业目前处于内外交困时期，公司是否考虑转型的时候，陈锦石很真诚地从多个维度做了分析解答，然后又将话筒交还给公司管理层。过不久后，他戴上了浅蓝色的防疫口罩，又坐了几分钟后，潇洒挥手与屏幕另一边的观众及现场管理层道别，再没有留下只言片语。
陈锦石全场仅回答了投资者一个问题，但涵盖了其对行业、公司与接班人的评价。以下是他的回答与分析：
关于行业：目前处于房地产的“冬天”
我相信大多数房地产企业都会认识到未来市场还会很艰难，因为目前国家调控一定要认识一句话，结构性供给侧改革，中央要求全方位发展，尤其是“专、精、新、高”这4个字。中央要从这4个字当中加大支持、加大扶持。
前几天，有关三种消费贷款对象明确了哪些企业不允许停贷，不允许收贷，不允许减贷；只允许缩贷，不允许扩贷。这意味着什么？我们还要想一个问题，中国现在有240万亿社会融资规模，过去将近百分之七八十货币在中央企业、国有企业、地方政府，不是在民营企业，不是在中小型企业，也不是在高科技企业。现在经过不断调整以后，房地产尽管收缩，投资增幅还是可行的，比GPD高。目前工农中建等国资大型银行也明确可以有40%的资金落到房地产。
目前是房地产的“冬天”，春天过后日子特别好，（但是行业）没有来到夏天和秋天，突然就到了冬天。冬天也是有希望的。系统来看，房地产的资金额度增幅和投资增幅还是属于好的。所以我们要统筹看、系统看房地产行业，过去太好，突然调控以后大家都不适应，带出了一系列的困难。我相信还要花半年到三个季度甚至一年左右，才会全面好起来。
对中南现状的看法：现在是买中南股票最好的时候
从我的角度，对中南建设上半年成绩是满意的。原因在去年7月份开始“三限两控”，融资收紧，按揭吃紧，销售市场疲软，能完成这样的业绩我还是满意的。
2020年初，陈昱含就提出向高质量发展，公司做了很多的调整。房地产业务方面，陈昱含提出放慢发展速度、提高企业未来质量、增强企业的实力。这一年半还是卓有成效的。
陈昱含讲得很清楚，现在是一个企业追求高质量建设、高质量服务的阶段。也就是中南建设在“十四五”，一定是向“实力中南，高品质中南，高质量中南”发展。
我们一直在研究像万科、保利和碧桂园，研究它们十年来的变化和发展方式、投资方式、管理方式，很多地方值得我们学习。
现在是投资者买中南的股票最好的时候，买了以后你十年也不要卖，平均收益率不达到10%我来赔给你。你不要看（行业）这个时候是在冬天，这个时候中南也在转型期，既要应付冬天又要转型，还要符合国家结构性调整，需要时间。
房地产市场会不错的，但和过去不一样了，要看城市发展前景，看公司的经营能力和投资能力。刚才陈昱含讲了很多，从过去比较粗放和激进的高周转，现在真正夯实高周转，不是以快速开盘为主的高周转，而是从系统上抓高周转，抓高品质，抓综合服务，抓快建体系。我相信再过半年左右，中南的业绩、中南的未来会有更大、更好的提升。中南既有统一领导，大家又可以相互协作，发挥团队精神，我相信将来一定会更好。本次调控好以后，房地产会更加平稳有序发展。
关于91亿利润年内实现情况：蛮干没有必要
要实现也不是完全不可以，但蛮干我认为没有必要，我们还要理性的适应政策，适应市场，要在公司高质量运营下实现最好。我们这五年房地产发展还是很好的，在陈昱含逐步当家、带领的情况下，从不足200亿，到去年实现2200亿左右，这是一个很好的转变，实实在在对我们中南发展奠定了很好的基础。但毕竟我们在2018年、2019年发展的方式偏粗放，我们从2020年到2021年既碰到前所未有的宏观调控，又要改善其粗放型的问题。所以说今天这个成绩我是满意的。
关于“富二代”陈昱含：很认真，很细致，很有远见
中南过去加快发展抓住了机遇，现在必须要调整。我相信陈昱含过去五六年发展下会（变得）更老练，更有能力经营好中南置地，经营好中南建设，最终会经营好中南集团。我发现她很多思想观念很认真、很细致、很有远见的，对市场，对政策，对行业看得很准。作为一个富二代，有这么一种境界，我相信中南会做得更好。
（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）
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