站在3000亿关口，龙湖的审慎自律与大胆出击

本文来源：时代周报 作者：宋然

在长效机制这张大网铺天盖地席卷而来之时，龙湖没有大幅降速；在曾经“去库存”的大好时光里，龙湖没有盲目加速。

一向稳健的龙湖，一直不曾失速。龙湖始终敬畏市场，审慎的走出自己的逻辑和节奏。

站在3000亿新起点，龙湖一边在财务上求稳求全，另一边在业务上大胆出击。

今年以来，龙湖宣布成立地产航道，新增四个营销战区，分别是华北战区、华南战区、华东战区以及华中战区，公司组织架构愈发清晰；同时正式官宣全新品牌“塘鹅”诞生，将房屋租售、房屋装修增设为新的主航道业务。

至此，龙湖形成了以C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修六大板块为主体的主航道，业务体系更加完备。

今年上半年，龙湖同样交出了亮眼业绩。2020年中期业绩报告显示，期内公司实现营业额606.2亿元，较上年同期增长18.5%；归属于股东的净利润74.2亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%；实现毛利167.8亿元，同比增长6.5%；毛利率为27.7%。核心税后利润率为13.6%，核心权益后利润率为10.2%。

审慎财务之下的3000亿新关口

从2020年8月三道红线政策颁布以来，地产行业已经更换日月，长效机制层层递进式管控企业与市场行为。

然而无论市场如何改变，龙湖始终心存敬畏，正如CEO邵明晓在业绩会上所言：无论是三道红线还是集中供地，长效机制的建立有利于实现行业的健康有序发展，而对于龙湖来讲，早在五年前就以此准则来规范引导自身行为。

长期的财务自律、现金流充沛，是房企掌握主动权的核心因素，时刻保持审慎财务管理，是抵抗周期风险的根本。2021年上半年，“稳健”依然是龙湖集团财务的重要标签之一。

期内，龙湖净负债率进一步下降至46.0%，现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），剔除预收款后的资产负债率为68.3%。秉持长期的高度自律，龙湖集团连续5年保持“三道红线”的绿档水平。

2021年上半年，土地“两集中”政策无疑是市场关注的焦点。在考验企业综合运营能力之余，充裕的在手现金无疑是房企从容面对行业新趋势的决定性因素。截至2021年中期期末，龙湖集团现金及银行存款合计994.7亿元，同比增长27.8%，为资金调配、精准判断提供了充足的空间。

在全新市场环境之下，稳健的财务是未来发展的基石，龙湖在宽厚的基石之下，今年上半年实现地产开发合同销售1426.3亿元，同比增长28.4%。其中，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为27.6%、24.3%、22.7%、15.2%及10.2%。

截至2021年6月底，龙湖已售出但未结算的合同销售额为3753亿元，面积2200万平方米，为未来集团利润持续稳定增长奠定坚实基础。

2021年龙湖将销售目标定为3100亿元，同比增长15%。站在3000亿关口，邵明晓表示，“公司全年整体可售货值4700亿，未来几个月，我们整体的铺排和准备还是非常充分，3100亿元的目标是没有问题的，我们非常有信心。”

上半年，龙湖依旧保持稳健的拿地节奏。期内，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为1292万平方米，权益面积为723万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币5382元。

邵明晓在业绩会上表示，“上半年，整个节奏把握得比较稳，并没有追高，所以整体的土地成本是相对可控的，上半年拿地签约比只有35%左右，保持稳定，同时我们也预留了一些资金到下半年，争取抓住二次和三次‘两集中’的机会。”

截止报告期末，龙湖土地储备合计7717万平方米，权益面积为5367万平方米。

全新护城河

随着市场由增量转向存量，房企规模至上的战事逐渐落下帷幕，而经营性业务的实力，将成为新环境下，衡量行业排位的重要标杆。

站在行业的转折点上，很多房企已经勾勒出未来版图的轮廓，并通过经营性业务的快速增长，释放出更高的成长活力。

在地产主航道保持稳定并均速前进的态势之下，龙湖不断延伸业务边际线，今年正式官宣全新品牌“塘鹅”诞生，将房屋租售、房屋装修增设为新的主航道业务。

报告显示，2021年上半年，龙湖实现经营性收入87.8亿元，较去年同期增长49.1%。具体来看，物业投资业务不含税租金收入47.8亿元，同比增长42.2%；物业管理及其他业务收入40.0亿元，同比增长58%。

可以看到，基于“开发+服务”双引擎战略，在地产开发之外，龙湖商业运营、租赁住房、智慧服务等业务均已跻身行业头部，房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务，也开始为龙湖贡献源源不断的运营性收入。

一条全新的护城河正在围绕龙湖流动开来。

在龙湖看来，如果开发引擎代表当下，服务引擎则代表未来。相应的，龙湖集团对服务引擎也有着更高的期待。

今年7月，龙湖集团进行了一轮组织升级，围绕组织扁平化、敏捷化的方向，龙湖集团原总部职能变革为赋能平台，并将地产开发业务独立为地产航道。

与此同时，随着商业运营、租赁住房、智慧服务三个经营性业务全部跻身行业头部，本次变革也是龙湖围绕“空间即服务”战略的一次组织升级适配。

作为龙湖集团的稳压器，上半年商业运营实现租金收入37.1亿元，同比增长39%。二十余年的商业经验积累，带来可持续性收入的稳步增长，如今的龙湖商业具备竞争优势，在消费回暖的势头下快速发力。

2021年上半年，龙湖集团以“天街”为主，上半年新开业5座天街项目，全国核心市场布局进一步加深。截至目前，龙商业进入全国28座城市，整体开业商场达到54座。已开业商场的同店销售额同比去年实现60%增幅，客流也逐步恢复至疫情前水平。

在租购并举的大环境之下，随着城市新青年对品质租房的需求愈加强烈，龙湖旗下冠寓开启盈利元年。

上半年，龙湖冠寓实现租金收入10.7亿元，同比增长45%，为集团物业投资业务收入的增长奠定坚实基础。截至目前，冠寓布局全国30余个高量级城市，已开业房间数约9.4万间，已开业房源规模稳居行业前三；期末整体出租率达94.1%，大于6个月房源出租率达95.5%。

公开数据显示，截至2021年上半年，龙湖冠寓累计服务在租租户近35万人，累计服务用户超120万人，用户满意度高达95%。截至目前，龙湖冠寓已与全国10余个重点城市，合作落地40余个项目，提供超2万套人才住房，助力各城市提升人才吸附力。

智慧服务方面，2021年上半年，龙湖实现物业管理及其他业务收入40.0亿元，同比增长58%。

其中，物业管理在规模增长与提效增利之间寻求平衡，也在与集团各业务发展的协同中不断向前。

从布局方面看，截至2021年上半年末，龙湖智慧服务已在北京、重庆、成都、西安、上海等百余个城市开展了规范化的物业服务工作，实际管理面积2.05亿平方米，基本完成一、二线核心城市及三四线潜力城市的布局。

C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修六大板块并行前景，龙湖在地产主业之外，为自己开拓出了更具备竞争力的立体护城河体系。