头部房企融资成本都降了

房地产行业已经从土地红利、金融红利迈向管理红利，这已经成为共识，如今的问题是：

管理红利是什么？如何识别一家房企拥有管理红利？

回答以上问题之前，首先要明白，土地红利、金融红利迈向管理红利，不是简单生硬的变化，而应该是层层递进，即管理红利包含着土地红利、金融红利。

从业务层面来看，管理红利体现在产品和运营服务能力上，以及如何谋划企业未来发展，最终实现社会价值的多方共赢。

表现在资产负债表中，管理红利最直接的体现是一系列数字，即土地成本、融资成本，以及营销、行政费用占营业收入比例。

面临政策调控和市场调整，2021年堪称是管理红利元年，头部房企的管理红利最直接体现在：

调整债务结构、降低融资成本。

上半年，碧桂园（02007.HK）实现营业收入2349.3亿元，同比增长27%。

行业利润率下行已经是共识，这并不影响头部企业挖掘管理红利。

同时期内，碧桂园的营销、行政费用占营业收入比例为5.9%，同比下降1.4个百分点。

最直接的体现在于财务费用的节省上。上半年，碧桂园通过略微减少拿地支出，实现了有息负债下降，货币资金略微增长。

但碧桂园有息负债的财务成本，从124.2亿元大幅下降至98.11亿元，同比下降21%，这主要通过调整债务结构，以及低成本的再融资。

以美元债为例，碧桂园期内提前赎回12亿美元债务，利率为4.75%至7.125%，新发行的美元债利率区间为2.7%至3.3%。

截至上半年末，碧桂园的加权平均借贷成本为5.39%，同比下降46个基点；

同时，碧桂园的短期有息负债从962亿元下降至875亿元，短债占比从29.5%下降至27%。

收入增长、债务结构调整，使得碧桂园的整体杠杆率继续下降，净负债从去年末的55.6%下降至49.7%。

与碧桂园一样，保利地产（600048.SH）、万科（000002.SZ）、中海（00688.HK）等头部房企均实现了财务费用下降。

保利地产有息负债从2968亿元增加至3341亿元，但利息支出从31亿元下降至27亿元；短期有息负债从646亿元下降至601亿元。

中海地产有息负债从2130亿元增加至2285亿元，利息支出从41.6亿元下降至38亿元，短期有息负债占比维持20%以下。

万科曾经用“好产品、好服务、好项目”来描述管理红利，中海类似的表述是“规模服务于利润”。

2021年初，碧桂园也从6个方面来定义如何全面提升竞争力：一是追求“有现金流的利润和有利润的现金流”；二是坚持经营理念、投资标准及投资运营效率“三个不动摇”；

三是狠抓“一率五力”，即高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力；四是坚持长期主义；五是口碑至上、一切以客户为中心；六是做一成一。

很显然，头部房企们深知，激发管理红利，是帮助企业从容面对多变市场环境的最好支撑。

从土地红利、金融红利到管理红利，就是一家企业在越来越市场化的竞争环境中，修炼产品能力、服务能力、管理能力、公司信用。

越是动荡的时代，竞争越发残酷，市场地位将进一步向拥有管理红利的房企倾斜。