注意！番禺洛溪不能瞎买！

编辑：四季

说到番禺，很多人的第一反应是石桥、万博、广州南站、亚运城等板块。

当年红极一时的洛溪，已不太有人提起。

前几天，有网友询问小编：洛溪房价一直比周边的价格低一等，等到18号线开通，再加上洛溪岛-大学城隧道，洛溪的房价会不会涨？

既如此，我们今天就来聊一聊洛溪。

01

洛溪，四面环江，与海珠区仅一江之隔。

洛溪的辉煌时刻，源于洛溪大桥。

洛溪大桥落成典礼 来源：南方+

洛溪大桥的重要性无需置疑，1988年8月28日通车运营后，首次将番禺与广州主城区融为一体。

而洛溪板块凭借洛溪大桥的开通，逐渐成为地产开发新区，置业热门高地。

1993年12月，国家实行宏观调控，广州、东莞、深圳很多楼盘出现“烂尾”现象，而洛溪的楼盘却挺过难关，稳中有升。

1997年，碧桂园首进广州，决定在洛溪南浦岛开发广州碧桂园。

1999年，广州奥林匹克花园在洛溪破土动工。

房企争相进驻，广州碧桂园、广州奥林匹克花园、洛溪新城、丽江花园等大盘纷纷入市，越来越多的“新番禺人”在此安家落户。

这个时候的洛溪，房价2000元/㎡左右，广州南拓也即将开启。

2005年，洛溪大桥停止收费。

随后，地铁3号线开通，新光快速通车，两大交通利好的助推下，房价飙至7字头。

2010年，地铁2号线（嘉禾望岗站至广州南站）正式通车，洛溪岛设置洛溪站，岛内房价涨到1.2-1.3万/㎡。

2013年，洛溪房价迈入2万时代。

洛溪大桥当年设计车流为日3万辆，但实际车流达日7万辆，严重时更达到日10万辆，远远超过设计车流。扩建迫在眉睫。

“十三五”期间，洛溪大桥拓宽工程为计划重点项目，4车道改为双向10车道。

修建完成后，极大缓解洛溪大桥堵塞问题，消除现有洛溪大桥在整个南北通道上的交通瓶颈，构建一条贯通海珠区、番禺区的重要南北通道。

洛溪大桥新桥 图源：广州番禺发布

今年2月初，洛溪大桥新桥全线通车，同时旧桥部分将封闭维修加固。

02

在前段时间，《洛溪岛—大学城隧道工程勘察设计》在广州公共资源交易中心进行公开招标。

公告显示，洛溪岛和大学城之间将建设一条直连隧道，结束两大片区目前“一江阻隔”的无奈。

这意味着，洛溪岛与大学城之间联系互动得到加强。

事实上，洛溪岛—大学城隧道的规划在2004年已见端倪。不过怎么建、何时建，没有明确表态。

漫长的18年后，才开始公开招标，可见这条隧道的来之不易。

另外，堪称国内在建 “最快地铁”18号线洛溪岛设站沙溪。目前已公布票价，首段年内通车是板上钉钉的事了。

03

2019年，《番禺区洛溪岛城市设计及沙溪组团控制性详细规划》出炉，洛溪岛定位为广州创新、文化、生态、活力之岛，功能以科技创新、创意家居、岭南文化为特质的生态休闲商业区。

交通方面，规划设置14条主要出岛通道，包含新建4处过江通道，新增4条轨道线路。

至于旧改，板块内的洛溪村、沙溪村、上漖村、厦滘村等四村在推进之中。

其中，升龙与方圆已是沙溪村的改造合作企业。作为番禺第二大旧村改造项目，沙溪村旧改完成后将释放出大量住房。

沙溪组团规划效果图

04

一大波利好来袭，是否会让洛溪的市场价值焕发新的“生机”？

其实，洛溪虽然开发早，但因规划问题，整体还是呈现出一派居住有余却配套不足景象。

如今七八年过去了，洛溪板块在售新房不多，仅有的是位于西部的南天名苑，均价已到8万。

二手房方面，东部属于豪宅或改善盘。珊瑚湾畔去年年底报出38237元/㎡的价格，到今年8月份，均价已到46576元/㎡，涨幅十分明显。

注：统计截至2021年8月18日

但除此之外，中西部的二手房，均价较低，300-400万即可入手。以如意花园为例，挂牌均价仅仅在20724元/ ㎡左右。

总的来说，洛溪一直在发展在前进，但小编仍然不看好。

其一，产业缺乏。 洛溪的产业定位虽进行重新设计，但到目前为止，还未有大型企业进驻。没有产业，难以吸引大量人流。

其二，生活配套稀少。 为持续改善洛溪人居环境，新一轮规划首先对交通进行优化，但在商业配套、教育、医疗等方面的投入仍然偏低。

其三，项目少，楼龄老。 从2018年至今，洛溪几乎没有商住地出让。旧改虽说会新增住宅供应，但其时间成本仍需考虑

二手房因开发较早，目前很多项目楼龄已在15-20年之间。配套方面这么多年也没有突出表现，变成长期的“价格洼地”。

如今，番禺各板块百花齐放，政策扶持力度层出不穷，更显洛溪的黯淡无光。

如果预算有限，还是想入手这个片区，考虑近地铁、学校、户型好的小区。

当然，洛溪的江景盘还是有溢价空间。

如果想要有很大的保值空间，慎重。

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