调控新政引市场理性回归

图为某楼盘销售人员向顾客介绍相关信息。南方日报记者 王昌辉摄

8月16日，国家统计局发布了《2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，惠州7月商品住宅销售价格回落，新房环比持平，二手房环比下跌0.2%。

楼市价格的下行及时反映在动态市场交易。据惠州官方数据监测机构近日发布的7月市场交易数据，单月交易新房91.65万平方米，自2月（春节假期）后首次跌破100万平方米，环比下跌近两成。

9日凌晨，惠州市正式发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，新政施行，市场房地价联动、价格备案、预售等各环节全面收紧。市场将走向何方，记者带您一探究竟。

●南方日报记者 张峰

▶▷交易表现

单月销售新房面积91.65万平方米

8月9日0时，惠州市住房和城乡建设局、市自然资源局、市市场监督管理局等6部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，惠州楼市新政出台。从房地价联动、商品房预售、价格备案，以及房企拿地和市场秩序规范等8个方面施策进一步完善市场调控长效机制。

事实上，还没等调控新政发威，惠州楼市变化已然出现。

据惠州市官方数据发布平台惠民之家统计数据显示，惠州市（四区三县）2021年7月新建商品住宅成交房源8502套，环比6月10440套交易量下跌18.6%；交易房源面积91.65万平方米，相较6月114.5万平方米滑落17.8%。

聚焦到各县区市场的交易表现，全市仅有惠阳区保持0.4%的增幅，其余县区全线下跌。其中，大亚湾跌幅最为明显，单月交易量从1750套降至969套，跌幅44.6%；惠城次之，由2888套交易跌落至2089套，环比跌幅27.7%，其余县区则保持在2.4%—19.5%不等的跌幅。

再看市场的供应表现，7月市场继续保持着破万套的高位水平，在6月13332套新房供应刷新年内次高值后，开发企业合力在7月继续供应11733套的新房住宅。其中，惠城供应3933套新房最为突出，占全市总供应量近四成规模，共计18个楼盘推售新品，金山新城马安组团再次成为核心供应点，达到1266套。

“疫情反复、信贷环境紧收，惠州楼市从年初以来一直都走得不是很顺利。”世联行粤东公司董事总经理周玉仁介绍，长期以来，惠州楼市都存在着很明显的不均衡发展，不同县区、不同片区，甚至不同楼盘项目都会有着很大的差异，疫情压力下的市场这一点被进一步放大，购房客户出手置业选择变得更加慎重。

周玉仁继续介绍，自今年初以来，惠州的信贷环境持续被收紧，客户购房信贷成本高启，且放贷周期较长。他介绍，这种局面从年中之后更进一步，很大程度上影响着市场的正常交易预期和购房需求。

▶▷市场价格

市场折扣成为“标配”议价空间拉大

“看了一年多的房子，现在是真的相信惠州不缺房了。”近期在金山新城马安片区楼盘走了个遍的市民李芳（化名）介绍，当时看过房的几个楼盘销售每天都会打电话询问意向，跟进客户的购房计划。李芳表示自己准备再等等看，优惠力度应该会更大一些。“幸亏自己在抢房的市场里没抢到，让我遇到了现在这市场。”

销售市场的此类状况在动态的交易环节更加明显。在惠博沿江路某项目做销售的小徐就直言，其实自疫情发生以来市场就没有完全恢复过，市场热的只是几个特定的城市板块和片区，城郊只能通过价差吸引少量的分流客群。

“在现在的市场环境下，客户数量本来就有限，部分核心片区的优惠力度也在拉大。”该销售人员称。

市场的状况及时反映在动态的价格表现上，楼盘项目议价空间拉大，折扣优惠幅度明显。例如，在7月下旬被各中介渠道疯转推售的某楼盘部分项目特价房源，开发企业为快速实现销售，在特价房源最低折扣至九折同时按20%支付“渠道佣金”。尽管交易并未突破“不得低于备案价格10%销售”要求，但企业为达成交易实际已承担了30%备案价利润值。

据不完全统计，在惠阳、大亚湾，多个项目推出九折、92折，以及5000元抵5万再送万元家电基金等优惠措施；在惠城郊区，水口某项目20套特价单位，折扣低至94折，小金口某项目售价低至9字头，首付低至5万起；在仲恺、博罗等地，楼盘销售折扣已成标配，低至94折且可选房源多情况时有出现。

市场供需环境改变，增大销售议价空间已成企业“标配”，这也直接带来了惠州房价的持续回落。

据国家统计局于8月16日最新发布的2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据，惠州7月新房销售价格环比持平，涨幅停滞。在二手房交易环节则是不增反降，环比下浮0.2%，房价出现了罕见的下跌行情。

“市场供需环境的变化必然成为影响市场价格的准绳。信贷环境紧收、疫情压力反复，购房客户的减少意味着楼盘项目间的竞争加大，企业降价走量也是情理之中。”惠州楼市资深评论人余鹤皋介绍，在头部房企扎堆进驻后，市场基本都是秉承“高周转”的开发准则，快建快销，快速走量对于企业的意义远大于“死抠”单个项目的利润率。

▶▷后市发展

调控新政引市场理性回归

关注7月楼市的量价表现，结合8月9日惠州出台调控新政时间节点可见，新政尚未出台的市场量价齐落，随着新政施行，市场将走向何方？惠民之家监测的最新一周（8月9日至15日）动态市场销售数据表现给出了一定的答案。

数据显示，在新政实施的首周，惠州市（四区三县）新建商品住宅网签1709套/18.05万平方米，较7月市场周均交易规模继续下浮两成左右。在供应环节，全市仅有惠城万科中交金枫花园1个楼盘推新，供应住宅房源104套，与7月周均2500套的推手量相比基本停滞。

“从最新的市场表现来看，市场无论是供应端、还是需求端，观望情绪都在增强。”天策行地产行销机构创始人李建锋分析称，调控对惠州的影响实际上并非惠州新政出台才开始，从住建部约谈到东莞新政出台，惠州的市场供需就已有应对，纷纷压缩了产品推新，购房市民也一定程度上放缓了购房选择。

从楼市调控新政内容可以看到，随着新政的实施，惠州楼市将逐步建立起房价地价联动机制确保“稳地价”，销售环节进一步加强住房预售和价格备案管理，楼盘取得预售许可证10日内一次性公开全部房源，半年内成交折扣低于95折楼盘新批次房源调降。同时严格3年限售机制，重点片区（惠阳、大亚湾）实施限购，禁止向已在片区拥有住房的非本市户籍居民销售新房。

新政落锤，市场将如何发展？李建锋综合调控措施的具体内容后认为，此次调控对于市场信心将带来明显影响。“政策出台要比这个‘锤子’一直不落下来肯定要好，而且从新政施策内容来讲，施策仍然是较为温和的。”他介绍，尽管补齐了“限购”举措，但惠州的限购措施有着一定的特殊性，更加注重执行层面的落实，对于投机炒房和热钱涌入的打击。

“后续市场需要一个接受周期和预期稳定周期，新政并不会太过于影响市场的供需表现，一个月左右就会恢复平稳。”李建锋直言，相较于当前所面临的信贷环境，调控新政对于正常市场的影响几乎可以不计。

余鹤皋对此表达了类似的观点。他认为，惠州新政的着力点在于堵漏，在针对投机炒房的购房者，在于针对豪赌市场的开发商的约束和规范，着力点在于长效市场的稳定。在实施层面严查购房资金和购地资金，拒绝热钱涌入扰乱市场；在销售规范环节，确定了低于备案价销售操作措施，挤掉企业不合理的市场预期，引导定价机制更加精准，确保市场的平稳有序运行。

“在这样的市场环境下出台这样的新政对于行业发展有着重要的意义，既确保了针对市场不稳定要素有足够的措施‘矫正’，也保留了市场最需要的发展活力。”余鹤皋直言，调控新政将引导行业进一步回归理性，健康有序发展。