北京：项目变更销售机构或半数以上销售人员应停售

8月16日，北京市住房城乡建设委员会正式印发《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》。
针对一段时间以来开发企业过度装饰样板间、过分美化楼盘展示，导致购房群众产生“货不对版”、“严重减配”的问题和意见，北京市住建委此前研究起草了《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》并于2021年7月9日至16日，向社会公开征集意见。在征求意见期间，共收到社会各界反馈79件，意见建议108条，主要集中在扩大《通知》适用范围、建立政府意向平台、取消样板间不得设置在未竣工验收的建筑内、增加不利因素等方面。
经逐条分析研究，北京主要采纳了3点建议。
1.针对“增加不利因素”的建议，北京市住建委部分吸收采纳，在不利因素中增加涉及丧葬内容。
2.针对“变更销售机构、销售人员时不应暂停项目销售”的建议，考虑到变更个别销售人员即暂停项目销售并不合理，拟部分采纳该条意见。
调整为：项目销售时，应由开发企业在申报预售许可时备案的销售机构、销售人员组织销售。需变更销售机构、销售人员的，应向项目所在地住房城乡建设主管部门提出申请。项目变更销售机构或半数以上销售人员的，变更过程中应暂停项目销售。
3.针对取消“工地开放日活动中购房人对工程质量的意见或建议，开发企业应及时维修整改并反馈购房人”的要求，或改为“及时维修整改或解释说明并反馈购房人”的建议，考虑到购房人非专业人士，工地现场提出的意见建议不一定均为质量问题，拟部分采纳该条意见。
调整为：“工地开放日”活动中购房人对工程质量的意见或建议，应及时解释说明，属于质量缺陷的应及时维修整改并反馈购房人。
完善修改后的《通知》依然保持了五部分15条的结构，包括：规范设置交付样板间、规范新建商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任、其他等五部分内容。
具体看，根据《通知》，在设置交付样板间方面，特别明确了：一是，设置在项目范围内临建中的样板间，确因竣工验收需要拆除无法保留的，布设内容应委托第三方公证。二是，企业未设置交付样板间前，不得设置展示（宣传）样板间，且交付样板间、工艺样板区及展示（宣传）样板间应设置在同一场所内。展示（宣传）样板间应在显著位置标注屋内装修、装饰仅用于展示。
同时，《通知》规定了企业应按出让合同约定的装修标准，在预售方案中列出主要材料、设备清单；在预售商品住房时设置样板间的，应当按规划图纸和预售方案明确的户型、尺寸、标准、工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。提出“三个一致”的要求，即：样板间的装修标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际的交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。同时要求，样板间应保留至项目交付三个月后。
在销售推广的规范方面，规定企业在制作各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致，项目以外应与现状保持一致；应在销售现场显著位置公示项目不利因素。严格销售机构、人员、行为管理。在项目销售前，开发企业应对销售人员进行培训，培训内容包括：项目基本情况、不利因素内容、销售政策法规、规范推广用语等方面。
在销售过程中，销售人员应佩胸卡上岗，线上销售应实名，同时提出了销售人员“四严禁”，即：严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。
在交付前房屋质量查验方面，规定在确保安全的前提下，企业应在竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”，组织购房人进入工程现场了解项目实地情况。鼓励通过在线视频向购房人实时展示施工进度。
强调落实交付前房屋质量查验制度，除按北京市住建委《关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》规定，组织购房人对房屋施工质量进行查验外，还应组织购房人对预售方案中所列的装修质量标准进行查验。
针对购房人在“工地开放日”提出的意见建议，正式《通知》明确，开发企业应及时解释说明，属于质量缺陷的应及时维修整改并反馈购房人。
在压实企业主体责任上，此次《通知》明确，现房销售的，应向购房人全面展示实际交付房屋。要求企业加强销售管理，对热销项目（客源/户数超过3的），要在区住建部门指导下，公证摇号优先面向无房家庭、属地家庭、周边企事业单位员工家庭出售。
规定在签订合同时，企业应向购房人展示样板间，介绍材料、工艺、尺寸等内容；同时告知项目不利因素并由购房人书面确认；要求项目宣传推广材料应形成书面、影像材料留存备查；明确企业对商品住房的整体质量及售后服务负总责，应向购房人出具符合合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
此外，北京市住建委要求区住房城乡建设主管部门在开发企业申请预售许可前，应对样板间设置情况进行现场核查。违反通知规定的，责令企业限期整改，并对违规行为记分，纳入信用体系管理。