重磅！福州土拍延迟，规则生变，禁马甲、溢价率减半，禁止乱加价

前几日，网传福州、杭州、北京、上海等城市将调整土拍政策，限定土地溢价率上限为15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；达到上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

就在刚刚，福州正式官宣土拍政策调整，我们看到调整后的政策与网传一致。

其具体变化内容有：

1.六城区土拍时间由8月份推迟到9月份举行；

2.出让方式由“限地价、控房价，竞XX”调整为“限地价、摇号”；

3.溢价率由原先的上限30%降到上限15%，补充公告显示地块溢价率控制在14.7%-15%之间；

4.规定竞拍者必须具有房地产开发资质，同时同一申请人不得与其所属集团参加同一宗住宅地块的竞买，也不得与申请人或其所属集团的控股企业参加同一宗住宅地块的竞买。同时规定竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。这项规定可以有效预防马甲的出现，据之前的土拍，在一些点些城市，有房企不惜注册几十个马甲来拿地，干扰土拍，从而推高地价。另外，有的房企背后股东很多，这些股东可以间接通过金融贷款将资金投入土拍，现在规定变严，此类现象被有效杜绝，只能说一句，在三道红线高压下，凭自己的本事赚钱，高杠杆赚钱时代已落幕！

5.公告显示，在后市销售中，不得价外加价违规销售、不得捆绑精装修销售、不得捆绑车位销售、不得利用“学XX”炒作、销售合同不得采取霸王条款，这个我们已经很熟悉，但用于土拍公告还是头次，说明未来对销售价格等管控将呈常态。

这些政策的调整，说白了就是给土地两集中政策打补丁，毕竟每一项政策推出都要经过实践之后才知道还不好用，有漏洞的就要去补上。国家的本意并不是恶意打压房地产，只是让其回到健康轨道，杜绝炒房发生的可能。

从中我们看到，补充的政策其实更多是利好房企和购房者的，也利于整个楼市的稳定。比如限制马甲，我们知道央企、国企或者大型房企有雄厚的资金实力，土地两集中明显利于这些企业，这些房企可以通过借调雄厚的资金多备几个马甲大肆拿地，这样导致中小房企没办法拿地，未来这些企业就可以垄断市场，你想买房就没那么简单了，这个可以参照之前东二环的地王房企，很容易推高房价。其次出让方式的改变减少了竞配建环节，采用竞配建方式有可能将拿地成本推高，从而转嫁到购房者身上。溢价率从上线30%降低到15%，使房企不能盲目追高，保证企业利润，让市场健康有序发展。

最后，之前因为人民网的曝光，以后禁止价外加价等政策将呈常态化，若这个政策不折不扣没有水分执行，那么对于购房者来说是个天大利好，没有隐形价，没有人逼迫你买车位，价格公开透明，相比之前，房价和购房总价还低了。

那么，回到土拍本身，政策推出之后，9月份福州的土拍会降温吗？

个人以为未必，从大环境下看，福州为土地两集中实行城市，每年就大约3次（今年第一次不算）土拍，所以土地供应量是有限的。福州楼市情况今年会好于往年，加上经济实力明显增强，虽然板块有分化，但某些板块销量还行。现在在从土拍到后市都实行了公平及统一机制，价格都已透明，各大房企根据形势算下利润自然就知道能不能拿地。因此，有潜力地块还是会有诸多房企追逐。

另外，这些机制也促进中小房企的积极性，以前没有这么多限制条件，大房企因为资金雄厚且胃口比较大，中小房企实力有限不敢高价去拿，而这些企业可以，通过推高地价，后市捆绑高价销售赚的盆满钵满。如今，规则改变，不但不允许高价拿地，更不允许捆绑销售，对于大房企来讲，利润已摊薄，如果再搞些高大上的门头以及花里花俏的噱头，那么更没利润而言，且与自身定位也不符，所以兴趣会减弱。而对于中小房企来说不会把花里花俏的噱头嫁接到房价上，他们可能比较实在，看过去绿化差了些，注重实用性，所以他们可能不会追高利润，对于这些土地，他们更感兴趣！

因此，规则调整之后土拍可能会更精彩，如果感兴趣，不妨留意下9月份的福州第二次集中土拍！