近半年楼市发生了什么？从卖方市场变成了买方市场，深度剖析

房地产市场依旧是一个非常热门的话题，在整个房地产业内流传着一句话，房子早买早享受，而且早买升值潜力更大，房子在过去一直都是我国非常重要的金融属性产品之一。

根据相关的数据显示2000年的时候，我国平均房价为2000元每平米，20年之后今天平均房价已经接近1.1万元每平米的部分一线城市房屋的价格，在过去的20多年中房价上涨高达10倍甚至是20倍。

其中最让人津津乐道的就是深圳这匹黑马房屋的价格一路高攀，现在每平米均价都在8.6万元每平米，远超上海和北京，一直追赶着旁边的香港。

不知道什么时候一座城市，似乎以高昂的房价为“荣”，对于房屋价格的走向产生了两批人群，一批人群是没有购买房子的，当然希望房屋的价格能进一步地回落，而购买房子的人群希望房屋的价格进行快速的升值，毕竟房子占据了普通家庭，67%的家庭财富，让房子出现升值，意味着家庭的财富也会迅速地上升。

根据易居房地产研究数据显示2021年8月4日发布的《易居快报之全国主要城市二手房库存报告》数据显示截止到7月份，全国60个城市二手房库存量达到了296.8万套，其中重庆、天津、沈阳这三座城市的二手房库存量分别达到了15.4万套、15万套、14.6万套。

7月份20个城市二手房去库存周期超过一年，不少的城市如深圳、东莞等城市去库存周期都有相对应的延长，深圳和东莞在近期的调控是力度最大的，而且二手房市场几乎都处于冰冻期，深圳和东莞去化周期，环比增长分别高达22.3%和18.6%，不难看出重庆，天津，沈阳这三座城市的住房体系，在全国范围内算是比较健全的，尤其是保障性租赁住房供应比较充足的情况下，以至于房屋价格上涨并不太明显。也正是这样的原因影响下，导致这三座城市房子投资者回报率出现了大幅度的降低，为了止损纷纷的选择挂盘出售。

在过去买方市场真的是被调侃得辛苦，原本已经谈好价格为200万成交的去到签合同前一个小时业主又反悔了，说要205万才成交，又或者是210万再成交，而现在这种情况并不会出现了，业主们想要卖房，几乎就要降价出售，要不然买家根本不会去看这套房子。

从当初的卖方市场逐步的改变成买方市场的时代要来临了。

在过去为什么会出现卖方的市场？

房子又叫商品房，也从侧面说明房子也是属于商品的一种，通常会受到人口、土地、经济、金融等多方面的因素所影响。

我国是人口大国，常说在近些年来我国的经济能得到快速的发展，一方面是离不开人口红利的支撑，我国总人口高达14亿人，目前以三人一套房子进行计算，至少需要4.3亿套房子才能满足人们的居住需求，从2000年到2020年全国住宅面积销售总共达到了164亿。平方米按照90平方一套进行计算，仅销售了1.8亿套的房子，并且在近这20年销售的主要销量都是集中在2009年之后。

供需关系发生了巨大的改变，物以稀为贵，供不应求导致房屋的价格出现了急剧上升的一个重要原因，在过去买房都是要托关系的。

从经济发展这方面房地产市场对于经济的推动力远比我们想象中都要大，不少的国家在早期发展的过程中，都需要房地产市场来推动经济的增长。

经济的发展过程中，我们又不得不提到“通货膨胀”，在经济发展的过程中，任何一个国家都不想自身的通货膨胀过快，但每一个国家的通货膨胀都是存在经济快速发展的过程中，通货膨胀就会的变得越来越大，房屋的价格也出现了快速的高攀。

房地产市场是可以刺激短期经济快速增长的，08年受到金融危机，房地产市场的帮助下快速的渡过难关，2015年房屋库存量过高，而且也遭遇到了股票市场大崩盘的情况，也是房地产市场快速的让整个经济恢复到原有的状态，所以每当发生特别事情的时候，房地产市场总是能快速的让经济恢复到原有的状态，但是带来的后果，房屋的价格就会出现快速的增长。

在过去，房子人们更多的认为只是用于居住用途而已，而在温州炒房团的一波又一波的洗劫下，人们才意识到原来房子也可以挣钱的，于是慢慢地有更多的人走进了草房的大关东，虽然在08年遭遇到金融危机是整个市场冷静了，但在2014年底的时候，深圳炒房团扑面而来却引起了全国的大轰动，是从这个时候起，人们就意识到买到就是赚到，购房人群出现了大幅度的增长。

根据2020年国家调研的数据，观看全国平均城镇居民1.5套房相当于6000套房屋，是属于投资性质的住房金融政策方面，无论是开发商还是个人贷款渠道，对于房子的估值都比较大，甚至有不少开发商也做到0首付，一成首付，在二手房这方面真的是睁一只眼闭一只眼，用最少的钱去撬动最大的资金回报。

为什么你就会变成买方的市场呢？

根据阿里法拍网的数据显示2017年返还款的数量仅有9000套左右，可以到了2021年法拍房的数量上升到153万套，这些都是被强行拍卖的房产，而链家二手房的挂牌数据显示截止到2020年底，全国6个城市二手房挂牌量超过10万套挂盘数量前10的城市总套数超过120万，而在近期这些挂牌数量又出现了快速的上升。

无论是法拍房还是二手房挂牌量都出现了爆发式的增长，除此之外还有部分龙头企业为了实现资金回笼，纷纷的打起了价格战，以价换量，从疫情开始排队买房的情况，似乎出现的概率变得越来越少了。

对于房地产市场的发展，有人说这是必然的因素，因为人们会随着市场的饱和而饱和，其实并非这个关键因素，因为人们都沉醉于炒房的过程中，所以拼命地大手笔买入房子，而现在政策发生了改变，人们只能抛掉手中的房子来套现走人。

我国著名经济学家马光远发布一篇文章《马光远：中国经济半年报告，宏观政策何去何从？》主要体现三个指标，一消费疲劳，二投资下滑，三出口放缓，针对这三个指标，马关员认为通货膨胀的压力也是重要的，挑战目前的房价是处于高位，货币政策对于楼市大放水不会发生，换句话来说能刺激楼市的政策几乎没有了。

一方面国家出台的房企三道红线以及银行的二道防线政策，使得房地产的资金出现了大幅度的紧缺情况，这时候房企还能耗得起时间来慢慢卖房吗？根本不可能，在今年以来，不少的会议都提及了房产税，相信在未来5年时间内，房产税将会出台面对多套房源的价值都会造成巨大的压力，其实出售二手房虽然少挣点，但是最起码不会被套牢。

而且我国的存量房市场也是出现了快速的上升，2020年全国100强的房屋库存量高达5亿平方米，根据2020年每月销售1.4亿数据显示最少是三个月才能完全地消化，而且每年还新增15~20亿的商品房提炼更关键的是我国广义库存量还达到了70亿平方米，所以在短时间内没办法消耗如此之大的存量房。

供大于求的情况下，自然而然买家才是成为了这个市场的关键主宰者。

房地产市场的发展已经成为了一个历史，对房地产市场还存留着幻想的人群，最终都会被市场狠狠地教训一番。