前7月调控352次！今年可能是对房地产影响最深远的一年！

8月本是一年一度“金九银十”预热期，但眼下楼市的气氛却和往年不同。

取而代之的是各地调控升级一波又一波，广州黄埔一区率先取消人才购房新政。东莞、武汉、北京、杭州、成都等多地升级调控堵截存在的炒房“漏洞”。

据不完全统计，今年前7月全国房地产调控高达352次（去年同期为336次），平均每月调控50次。

与此同时，5月底三孩政策发布以来，中央和地方动作频频。

先是中央发声，不炒作学位房。7月30日，中央政治局会议再提推动“三胎”政策落地，完善生育、养育和教育等政策配套。

随之，在“双减政策”的引导下，教培行业纷纷遭遇滑铁卢，新东方、好未来等多家教育培训机构一夜间崩盘。

看来，种种不利于生娃的行业都危险了。

01房住不炒 鼓励生娃是最好理由

某种程度上，高房价是最好的避孕药。而推动房价上涨的最根本因素，是人口，是需求的增长。

过去三四十年里，是房地产的黄金年代，几乎都处于上涨态势，每一次调控之后房价都会大涨，“房价永远涨”似乎已经成了大众的共识。

2020年中国住房市值为62.6万亿美元，而同期美国为33.6万亿美元、日本10.8万亿美元、英法德三国合计31.5万亿美元。

2020年，中国住房市值为GDP的414%，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。

房价的畸形走高，负面影响越来越大，抑制了实体和商业的发展，实体经济不断萎靡，也进一步压制了内需。

△累倒的马 图源：微信公共图片库

更重要的是，高房价让不堪重负的年轻人开始躺平，不结婚，更不想生孩子。

一套一百多万甚至是几百万的房子，对多数人来说都是重担，房贷之外还得生活，自己差点都养不起怎么结婚生子？

长期看人口，中期看土地，短期看金融。

人口，是房地产的根本支撑，但七普数据可以看出，现阶段中国的老龄化还在不断加重，新生儿的数量持续降低，未来人口数量甚至负增长。

△图源：摄图网

事实上，从世界范围来看，出生率一旦过低，基本所有的刺激生育措施效果都不大，这可参考日本和韩国。

而人口的持续减少，对于楼市最大的影响，就是房产需求的减少。

△ 图源：微信公共图片库

万科财报数据显示，90后比80后减少3100万人，00后比90后又减少4100万人，00后比80后足足少了7200万人！

2019年城镇人均住房面积39.8/㎡，算起来未来20年住房面积需求将减少28.66亿㎡。

人口红利不仅对于房地产，对于国民经济都是至关重要的。

02每次都是重拳出击

过去，房价是越调越涨。不过，今年似乎不太一样了，调控力度空前，可能是对房地产影响最大最深远的一年。

△图源：摄图网

刚刚过去的7月，针对房地产就出台了不下于九个严打政策，如政治局会议再提房住不炒、约谈涨价城市负责人、对违规银行罚款、三年内解决楼市问题等等。

调控措施太多太多，涉及方方面面，小前线简单梳理了一下这些政策，主要就是以下几点：

1，通过“三条红线”政策，限制开发商融资；

2，规定了各银行针对开发商和个人贷款发放的比例，不能超出；

3，土拍两集中——集中供地和集中拍卖；

4，深圳等部分城市实施二手房官方指导价；

5，土地出让金划归税务部门征收；

6，加强保障住房和租赁住房的建设。

“三道红线”政策这一旨在限制开发商的融资，降杠杆的刚性政策，最近还在继续深化，重点房企拿地金额不得超过销售金额的40%。

大刀砍向房地产融资的同时，今年1月1日落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房，并从总的资金供给端，再上一道枷锁，降低流向房地产的资金总量。

二手房的官方指导价，旨在抑制炒房氛围，限制二手房交易，银行根据指导价来评估发放贷款，变相提高买家首付。后续不排除在更多的热点城市落地。

△图源：摄图网

7月2日，最新的《保障性租赁住房意见》发布，要企业参与建设租赁住房，为年轻人提供条件更好的低价租赁住房。随着政府进一步强化对租赁住房行业的重视，租房住一辈子或将成为可能。

土地、金融、二手房交易，通通严控，前所未有。

03城市化已超60%

长达二三十年的长牛，房地产市场已经累积了巨大的风险。

3月，银保监会主席郭树清警告，房地产领域金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大的灰犀牛。

下一波调控，没有最严，只有更严。

遏制房地产野蛮生长，某种意义上已经是国家战略转型的关键节点。

△图源：微信公共图片库

变，才是这个世界上唯一不变的。不能再死咬着过去的思维不放了，“房价永远涨”的共识也会变。

值得注意的是，根据七普数据，2020年末，全国常住人口城镇化率为64.6%，较2010年的49.68%提升14.92个百分点，与十年前相比，城镇化程度进一步加快。按照“诺瑟姆”曲线，我国当前城镇化仍处在中期阶段，且处在后半段。

8月3日，中国社会科学院国家未来城市实验室等机构发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.18（2021）》。

报告指出，2020年，尽管受到疫情强烈冲击，但中国房地产市场表现出很强的韧性。但2021年市场分化进一步加强；房贷利率与个人经营贷等商业贷款利率倒挂；住房租金出现1998年来的首次负增长，由此租售价差进一步被拉大。

随着房地产金融监管不断强化，房地产企业经营将面临新挑战。此言不虚。