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东莞楼市调控再出大招:热点楼盘买房需摇号,二手房价格虚高将被下架

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本文来源:时代周报 作者:刘婷

8月1日,东莞市凤岗镇某刚需楼盘开门营业,恰逢周末,到访人数比平时多了两倍。营销人员颇为卖力,希望为新月度销量考核蓄力,也为冲刺“金九银十”做最后准备。

时代周报记者了解到,该项目距离深圳大运中心4公里,吸引了诸多在临深片区工作的客户,深圳客户占比约为40%。

8月2日,东莞楼市新政落地,打乱了该楼盘的销售节奏。

当日,东莞市住建局官网发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》,正式出台房地产调控新政“莞八条”。

“莞八条”指出,8月1日后新成交的住房,增值税免征期限由原来的2年调整为5年;热点楼盘限售期限,由取得不动产权证后3年延长到5年。这意味着东莞住房的购房成本将有所提升,投资周期也将拉长。


图源:视觉中国

时代周报记者从该楼盘营销人员处获悉,此前该楼盘3房户型颇受客户青睐,所剩无几。“莞八条”出台后,市场将进入观望期,该楼盘将根据情况调整优惠政策,已被收回的开盘折扣或可再度申请。

“购房者购房意愿受影响,部分购房者因政策升级而暂时失去购房资格,政策对购房需求有抑制作用。对销售市场,成交热度下降,转化率将减小,成交量回落大势所趋。”8月2日,东莞合富辉煌高级分析师李兴旺对时代周报记者表示,“莞八条”落地后,房企资金回笼压力增大,定价将趋于理性。随着房价预期进一步平稳,房价过快上涨势头会得到切实有效的控制。

热点楼盘启动公证摇号

“莞八条”从土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房市场、销售管理、住房保障等方面进行调控,支持合理住房需求,打击投机行为。

此前,部分不具备东莞购房资格的购房者,通过购买法拍房、公司购房和落户等方式曲线买房。新政出台后,破除限购的方式不再可行。

“莞八条”指出,企事业单位、社会组织以及自然人通过司法拍卖途径购买本市商品住房的,须符合本市住房限购政策要求。同时,暂停向个体工商户销售商品住房。

针对落户购房的方式,东莞住建局亦进行围堵。“莞八条”要求,新入户居民家庭购买第一套新建商品住房,需落户满半年且在购房之日前两年内逐月连续缴纳社保满半年,或在购房之日前两年内逐月连续缴纳社保满1年。


图源:视觉中国

与此同时,东莞住建局对违规操作者发布“禁买令”。

“莞八条”指出,购房人弄虚作假骗取社保证明购买商品住房的,一经查实,撤销其合同备案,已办理不动产登记的,按规定更正撤销。自撤销合同备案或更正撤销不动产登记之日起5年内禁止购买商品住房。

此外,“莞八条”严禁房地产开发企业、中介机构、互联网金融机构、小额贷款公司等违规提供首付贷等购房融资产品或服务。严格审核购房人首付资金来源,从严查处消费及经营用途贷款违规流入房地产领域的行为。

上半年,万科星城首开,300多套房源基本卖空;信鸿广场、龙湾天元加推售罄……热点楼盘“打新热”居高不下,成为新政的重点调控对象。

“莞八条”要求,对意向购房人数超出上市房源套数一定比例的楼盘,实行公证摇号选房、积分排序选房等制度,优先保障无房居民家庭购房需求。

8月2日,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报记者表示,新政提出采取公证摇号、积分排序等方式购房,严格执行差别化住房信贷政策,将在一定程度上保证购房交易的公平性,保障购房主体人的合法权益,遏制房价过快上涨势头。

建立二手房价格指导机制

由于地处粤港澳大湾区,且毗邻广州和深圳,近年来,东莞楼市投资热度高涨。上半年,东莞新房市场火热,成交量价保持上涨态势。

乐有家研究中心的数据显示,上半年东莞新增一手住宅预售面积263.5万平方米,同比上涨68.5%;一手住宅销售面积达267.37万平方米,同比上涨9.1%。新房供需双涨,创同期近5年来新高。

价格方面,上半年一手住宅网签均价上涨至2.71万元/平方米,环比上涨38.64%,同比上涨87.84%。

与火热的新房市场相比,东莞二手房市场颇为冷清。

2月27日,东莞市住建局出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,从延长社保年限、提升首付比例、打击结离婚投机买房行为、加强新房备案价格指导等6方面坚决抑制投机炒房。

经历“227新政”后,贷款收紧等因素让东莞二手房市场再度遇冷,二手房单月网签量均不足2000套,明显低于近年同期水平。在“227新政”前,东莞二手房月度均价保持上涨,但新政后二手房均价连续四个月环比下跌,6月二手房均价约为2.24万元/平方米。

值得注意的是,本次“莞八条”还将建立二手房成交指导价制度。

在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上,加快建立二手住房成交指导价发布机制,进一步加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险。要求各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架虚高价格房源,不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房成交指导价的挂牌价格。

在此背景下,东莞二手房市场或将进一步降温。

据乐有家研究中心的监测数据,上半年,深圳客占比较高的东南临深片区二手房网签量同比下跌50.2%。上半年购买东莞二手房的购房者中,82%为刚需购房者,12%为投资客户;92.2%的购房者来自东莞本地,来自深圳的客户仅为6.2%。

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