贷款买的房子烂尾了怎么办

过去的30年，我们国家的经济快速增长，房地产市场一片繁荣，之前房子很少有烂尾的现象，但自从新冠疫情发生以来，经济有较大的波动，加上国家对房地产市场及对房地产企业的调控，目前房地产烂尾不再是不可能的事件，事实上已经有一些房地产项目烂尾了。

如果贷款买的房子烂尾了，怎么办？银行的贷款还要不要还？

为了审理商品房买卖纠纷，最高人民法院在2003年就发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，下称《商品房买卖合同司法解释》，在《民法典》颁布后，2020年12月23日又对该司法解释进行了修正。因此最高法院制定的《商品房买卖合同司法解释》是审理贷款买房产生纠纷的最主要、最直接的依据。

贷款买新房，一般是由商品房预售合同+住房按揭贷款合同组成的，因此存在两个合同。但仔细分析，包含的法律关系远不止两个，因为贷款买新房，银行放贷款一般要求开发商和买家将房屋抵押给银行，有的银行在办理抵押权证之前还要求开发商就贷款提供保证，银行放贷款的时候将买房人借的钱直接支付给开发商。因此就法律关系来讲，贷款买新房的法律关系用典型合同来表述的话，差不多是：买卖合同+借款合同+保证合同+委托合同。

如果贷款买的房子烂尾了，买房人可以依据《商品房买卖合同司法解释》第11条要求解除房屋买卖合同，但要注意的是，在没有约定的情况下，这种解除合同需要进行3个月的催告，如果不催告，直接起诉要求解除合同，法院很可能不支持。

如果房屋买卖合同解除了，那贷款买房的目的也就无法实现了，因此借款合同也可以要求解除。基于房屋买卖合同的解除，开发商应当将收取的预付款或定金返还给买房人。那么借款合同解除后，买房人是否还需要继续还贷款呢？按照《商品房买卖合同司法解释》第21条，房屋买卖合同被解除后，“商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因此开发商应当将收取的购房贷款返还给担保权人，即银行。

房屋烂尾，开发商肯定钱不多了，即便法院判决开发商将购房贷款返还给银行，银行可能也拿不到多少钱，因此银行一般还会依据贷款合同要求买房人继续还贷款。比较令人欣慰的是最高法院在2020年12月3日作出的（2019）最高法民再245号民事判决中否定了银行继续要求买房人还贷款的请求，法律适用的逻辑如下：

1、《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。应由出卖人即开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给银行，买房人不负有返还义务。

2、《借款合同》中相关格式条款的适用问题。《借款合同》第19条：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”。该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款。《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非买房人（借款人）的情况下，银行拟定格式条款，意味着要求买房人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了买房人的责任，根据《合同法》（以前的案子，仍然用以前的法律规定）第40条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对买房人不具有拘束力。

3、关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。案件涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，卖方人支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将买房人所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款。买房人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，买房人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。若按合同约定的权利义务关系处理，则在买房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

因此贷款买的房子烂尾了，买房人可以起诉要求解除合同并要回首付款，这样有较大的可能挽回损失，但要注意的是，解除合同的权限只有1年，“自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭”，因此这个解除权是有时间限制的，要行使就要在规定的时间内行使，过了这个村就没有这个店了，法律不保护躺在权利上睡觉的人。