5次拍卖，16.45亿，世茂工三易主中植系

来源 | 选址960

撰文 | 优秀

5次拍卖，4次流拍，几近半价出售的世茂工三终于等来了新主人——北京卓睿物业管理有限公司，看似名不见经传，实则背后大有来头。

最后5分钟的博弈

7月28日上午10点开始，世茂工三被第5次拍卖。此前世茂工三已4次流拍，其中3次无人报名，1次1人报名，本次竞拍不同寻常的是，2人报名。

7月29日上午9点55分，在北京产权交易所司法拍卖平台上，距离「北京市朝阳区工体北路13号院3号楼1-4层及5幢不动产（详见公告）」（即世茂工三）拍卖结束还差最后5分钟。

9点55分22秒，系统显示竞买号G4N8Z出价￥1,640,003,736.00；

9点55分56秒，另一买家通过竞买号C7UZX出价￥1,645,003,736.00，以高出500万元的价格优势领先，成功竞得世茂工三项目。

接盘方C7UZX实为北京卓睿物业管理有限公司，天眼查显示，卓睿物业是北京中植资源物业管理有限公司全资子公司，最终受益人为中植系创始人解直锟。

估值近30亿几近半价起拍

世茂工三项目5次拍卖，2019年首次起拍23.02亿元，其后起拍价多次下调至21.87亿、20.5亿元，围观的人不少，出价的人却没有，直至此次起拍价大幅下调至16.4亿元，才终结了流拍的宿命。

▲世茂工三估价报告

估价报告显示，世茂工三总建筑面积8.2万平方米，总价值约29.3亿元，其中：

1.地上建筑面积4.12万平方米，单价5.27万元/平方米，总价21.7亿元；

2.负1层商业面积0.79万平方米，单价6.15万元/平方米，总价4.9亿元；

3.地下停车位737个，每个价值30.67万元，总价2.26亿元；

4.地下库房建筑面积0.6万平方米（49套），单价0.7万元/平方米，总价0.4亿元。

世茂工三位于北京繁华商圈三里屯，一个地下停车位价值30余万元，寸土寸金程度可见一斑。

2016年时乐视控股以29.72亿元的价格将其收入囊中，转手乐视将世茂工三全部股权质押给中信银行，获得约20亿元的融资。

但随后乐视破产，贾跃亭远走，作为乐视「最值钱的资产」，世茂工三就此被推上了司法拍卖台。本次世茂工三竞拍最终以16.45亿元成交，相当于乐视控股收购价55折，评估价29.3亿元的56折，成交价几乎腰斩。

接盘方有何来头

世茂工三此前为何无人接盘？业内人士表示，事实上，世茂工三项目一直以来颇受投资人关注，但此前评估价略高，加之隐性的债权问题，令投资人们望而止步。

世茂工三会否走时下流行的商改写之路？该位业内人士认为，鉴于世茂工三地下建筑面积较大，物业使用率较低，商改写方案并不适用。以目前的成交价看，身处三里屯商圈，世茂工三的商业潜力仍具有提升空间。

安居客、58同城显示，世茂工三的商铺租金6元~11元/㎡/天不等。按照地上商业6元/㎡/天，地下商业11元/㎡/天粗略计算，世茂工三商铺租金年收入约1.2亿元，仅凭商铺租金收回成本大约13年。

另外，值得注意的是，接盘方北京卓睿物业管理有限公司，隶属中植系，中植系公司通过债权变现的方式已拿下多宗北京资产。

2020年时通过法拍，中植系以33.12亿元、46%的溢价率，成功竞得北京知名烂尾楼中弘大厦项目；其后不久，中植系再出手，收购不良资产北京工体3号公寓项目，邻近世茂工三，成交额大约为12亿元，并引入世茂集团为合作方。

中植系何许人也？公开报道显示，中植集团创建于1995年，于2002年入主中融信托，2010年前后在资本市场崛起，旗下企业涉及信托、财富管理、资产管理、矿业等众多板块，现已发展为集投资、融资、产业基金等金融业务为一体的紧密、多元的综合金融服务集团。

业内人士透露，中植系擅长通过金融工具将不良资产的债权变现，上半年通过债权转股权的方式，中植系又拿到了一些资产，是投资市场上的机会型买家。