一市财经|三道红线再收紧，楼市转向“黄铜时代”？

编者荐

1、哪些房企在开始主动降速？

2、哪些拿地销售比超过了40%？

3、哪些高周转房企调整了销售目标？

原创首发：一市财经

对监管还抱有一丝幻想的房企们都看清了现实。

7月26日消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。而且，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

该消息一出，立即引起地产圈震荡。这也意味着，房企未来在拿地上将面临更多的约束和限制，尤其对于以高周转为主要打法的企业来说会是一个不小的冲击。

不过也有人注意到，该指标其实已在去年8月和“三道红线”同时发布，并与另一指标“近三年经营现金流是否连续为负”同为“三道红线”的两大禁令。

之所以从前被忽略而今引发大面积关注，正是因为部分主流房企自今年5月份以来的激进表现。

6月30日，央行等监管部门再次出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“ 三道红线”监测数据每月上报。

虽然截至目前商票数据还未被纳入“ 三道红线”计算指标，但从“三道红线”到“集中供地”再到如今“拿地销售比不超过49%”来看，房企投资端、融资端正持续收紧是不争的事实。

那么在此背景下，哪些房企在“三道红线”后开始主动降速？哪些开发商今年上半年的拿地销售比超过了40%？哪些高周转房企又会在政策重压下调整年销售目标呢？

这些房企开始“降速”

要想盘点正在降负债的房企，首先需要知道被纳入“三道红线”试点的重点企业到底有哪几家。

2020年8月底，监管部门为控制房地产企业有息负债规模，对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

“踩线”数量越多，房企面临的降杠杆压力就越大。四档中每降低一档，房企的有息负债规模增速上限就会增加5%。

彼时，参与试点的房企共有12家，分别是：碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

以上述12家房企为代表，新规出台至今，这些房企的“踩线”情况如何？

根据各家企业年报数据整理，截至2020年年底，12家试点房企中，处于“零踩线”的绿档行列的房企共有4家，分别为保利发展、中海地产、华润置地和华侨城。

公开资料显示，保利发展、中海地产、华润置地与华侨城均为国有企业或者央企。依据“三道红线”，这4家房企的有息负债年增速不得高于15%。

处于“踩一条线”的黄档行列的房企有6家，分别为碧桂园、万科、融创中国、新城控股、阳光城和中粮控股。依据“三道红线”，这6家房企的有息负债年增速不得高于10%。

与其他5家相比，融创的达标略显勉强。根据融创中国2020年年报，公司的净负债率为96%，仅比标准低4%；现金短债比为1.45，仅比标准高0.45。

处于“三条线全踩”的红档行列的试点房企则有2家，分别为中国恒大和绿地控股。依据“三道红线”，这2家房企的有息负债年增速不得增加，降负债去杠杆压力最大。而橙档暂时未有试点房企上榜。

以上12家房企中，自“三道红线”出台以来，有2家房企实现降档，分别为华侨城和融创。从2020半年末到2020年末，华侨城由橙档降为绿档，融创由红档降为黄档。

在“三道红线”各道指标上，万科的剔除预收账款的资产负债率降幅最大，下降了5.1个百分点；融创的净负债率降幅最大，下降了53%，其次是恒大和华侨城，分别下降了40.13%和37.94%；而在现金短债比上，华润置地的提升幅度最高，从1.47上升至2.23。

值得注意的是，截至2021年2月底，两个月前还处于“红档”的绿地就已经实现现金短债比超过1，“一条红线”提前“转绿”的计划。比原计划整整提前了一个多季度。

而在集团7月13日发布的2021年半年业绩快报中，绿地同时表示，截至6月底公司有息负债累计较高点已下降超过1011亿元；净负债率较高点累计下降62个百分点；扣除预收账款后的资产负债率持续回落。预期一年内实现“两条红线”提前“转绿”。

这边绿地在降负债的路上持续加速，另一边，同属“红档小伙伴”的恒大也不甘示弱。今年6月30日，中国恒大宣布降负债举措迎来了里程碑：净负债率已降至100%以下，顺利实现一条“红线”变绿。

“红档”之外，一些“黄档”的企业也在抓紧时间“降速”。

7月26日，万科在深交所互动易平台回答表示，截止2021年一季度末，公司符合“绿档”企业标准。

截至目前，根据公开信息，已有3家“红档”和“黄档”试点房企在2021年上半年实现降档。

13家主流房企

上半年拿地销售比超过40%

虽然从目前的情况来看，“拿地销售比不超过40%”这一禁令仅针对被纳入“三道红线”监测的12家房企，但这对于整个房地产行业来说未免不是一记警钟。

而且事实上，除了上述12家试点房企，今年年初曾有消息称监管部门在第二次召开关于三道红线的座谈会上，将试点房企扩围至30家，包括华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。

也就是说，即便此时未被纳入监管，剩余的房企未来也随时有可能“被调控”。

根据中指研究院发布的《2021年1-6月TOP50房企权益销售额和权益拿地金额》数据，2021年上半年50家重点房企拿地销售比均值为29.3%，较去年同期下降12.3个百分点，低于40%的红线。

分梯队来看，TOP11-20房企2021年上半年拿地销售比最高，比例为35%；TOP10房企紧随其后，拿地销售比为28.6%；T0P21-30和TOP31--50房企拿地销售比相差无几，皆居于后位。

可以看出，在“三道红线”和供地两集中背景下，今年上半年TOP50房企整体拿地强度明显下降。不过值得注意的是，四个梯队中，TOP11-20房企拿地销售比同比下降幅度最大，减少了22.6个百分点。与去年相比，该梯队房企受政策影响较大，投资力度明显减弱。

当然，并不是所有房企都放缓了拿地速度。

根据克而瑞证券统计的2021H1主流房企拿地销售比数据，今年上半年，41家主流房企中，有13家房企拿地销售比超过40%。

其中，卓越集团以640.6亿的拿地金额、683.2亿的销售金额，比率94%位列第一；越秀地产则以436亿拿地、485亿销售排在第二，比率超过了90%。

建发房产、绿城中国、中骏集团、新希望地产、中交房地产、招商蛇口和华润置地等7家房企，拿地销售比均超过50%；龙光集团、融信集团、雅居乐、中国铁建等4家房企，则徘徊在40%~50%；另有滨江集团、正荣集团等11家房企，拿地销售比在30%~40%之间。

而在首批12家试点房企中，目前也有3家房企的拿地销售比略高于40%的红线，分别为保利发展、华润置地和华侨城。不过与上年同期相比，试点企业拿地销售比均值显著下降，比率28.8%，降幅超10个百分点。

此外，整体下降的拿地销售比和单个房企激增的拿地金额，使得上半年主流房企拿地规模逐渐分化。

克而瑞统计数据显示，今年上半年拿地额TOP50房企中，新希望地产和卓越集团分别以1000%和800%的拿地同比增速远远超过了其他企业。

而金科集团，中梁控股、绿地控股、滨江集团、龙湖集团、荣盛发展的拿地金额相比于2020年同时期有所减少，同比减少-10%至-40%不等。

与此同时，去年上半年拿地金额位于行业第一的中国恒大今年甚至没有进入前100名。

高负债的房企正在努力降杠杆，现金流充裕的房企正在拼命“弯道超车”。

公开资料显示，上半年拿地激进的卓越集团、越秀地产均为“三道红线”要求中的“绿档”房企。

而拿地销售比超过40%的华润置地、保利发展、招商蛇口、华侨城等企业，共同点不仅是“三道红线”均处于“绿档”，且企业属性均为央企或国企，融资端具备优势。

重压之下

这些房企是否降低年度销售目标？

自13年前万科率先提出“高周转”战略并实现飞速增长之后，这三个字就成为了许多黑马房企的崛起“利器”。如恒大、融创、绿地、碧桂园、新城、龙湖等知名房企，后来均以高周转、高杠杆、高负债打出一片天地。

金融监管的不断升级“加速”，是对房企们的一次集体“限速”，尤其对以高周转为主要打法的头部房企。

为了完成降杠杆、降负债目标，今年二季度以来，房地产企业把握窗口期积极去化。数据显示，50家已公布2021年销售目标的典型房企，28家房企1-6月份销售目标完成率已超过50%。包括中粮控股、华润置地、融创中国3家试点房企。

而融创在今年上半年累计实现合同销售金额3207.6亿元，同比增长64%；累计合同销售面积2194.5万平方米；权益合同销售金额约2007.6亿元。

孙宏斌曾在2020年度业绩会上表示，融创2021年的销售目标为6400亿 ，按此计算今年1-6月份“黄档”房企融创已完成年度销售目标的50.13%。据悉融创去年的年度销售目标为6000亿元，完成率约95.8%。

“红档”房企中，恒大在今年3月31日举办的2020年业绩发布会上曾表示，集团2021年的销售目标是7500亿元。数据显示，恒大今年1-6月份的销售额为3561.6亿元，已完成年度销售目标的48%。而在2020年，恒大内部年销售目标是8000亿元，完成率为90.4%。

头部房企中，已经投身“绿档”的万科也给自己定下了2021年销售规模达到7900亿元的目标。

数据显示，万科在今年上半年一直保持着增长态势，截至今年6月底，公司累计实现合同销售金额3544.3亿元，同比上升10.59%；实现合同销售面积2191.7万平方米，同比上升5.52%。今年1-6月份，万科已完成年度销售目标的44.91%。

去年万科并未透露年度销售目标，但根据万科往年的销售成绩，常年处于行业前三的万科现金流充沛、杠杆水平低，今年很大程度上能照常完成年度目标。

与上述三家房企不同的是，身处“黄档”的碧桂园今年并未公布全口径的销售数据。数据显示，今年上半年，碧桂园累计实现权益合同销售金额3030.9亿元，同比增长13.54%；累计实现权益合同销售建筑面积3451万平方米，同比增长8.36%。

碧桂园总裁莫斌曾在2020年业绩发布会上透露，2021年预计可售货值9600亿，整体去化率不低于65%，这意味着，该公司年度销售目标为不低于6240亿。按权益合同销售额计算，碧桂园今年1-6月份已完成年度销售目标的48.19%。

不过值得注意的是，克而瑞发布的2021年上半年房企销售排行榜显示，碧桂园上半年合同销售额已达到4264亿元，销售面积达到4430万平方米，销售业绩排名行业首位，碧桂园在今年上半年的目标完成率已达到60%。

目前来看，已公布年度销售目标的高周转房企销售目标完成率皆处于51.8%的均值附近，上半年业绩呈稳定增长。

只是从整体来看，近三成房企今年的业绩目标增速低于10%，且较去年增幅不大，可见在政策持续收紧的状态下，房企对今年的市场预期普遍比较谨慎。

随着房地产行业的天花板已经到顶，行业持续分化加剧，对于中小房企来说，今天或许已经是最好的时代。

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