北京楼市：深度分析这几个丰台高性价比楼盘

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：请问房姐，现在有北京房票，预算300，有两个思路选筹思路：新房和二手房。新房考虑：1）南四环公益西桥南的公园懿府，137平，总价860，单价6.2万；2）五棵松附近的永定翠庭，预计单价8-9万；二手房考虑：3）房姐推荐的酒仙桥的晶都国际，108平，640，单价5.9万 请问 1）以上哪个适合投资入手？月供都没有问题。2）如果以上没有合适投资的，房姐可否推荐适合入手的小区及入手单价？多谢房姐抽时间翻牌！

回答：天恒金融街公园懿府位于丰台区槐房西路与西南路交汇处，属于高端改善类住宅项目。

优势：1. 交通便利，项目西侧是槐房西路可直达西单，项目东侧是南中轴路双向8车道打通后可直达天安门。 2. 项目是南北通透的板楼，一梯两户，户型方正，设计合理，居住舒适度高。 3. 位于四环与五环之间，地段上有明显的优势。 4. 项目周边有位于新宫地铁站的万达广场，集购物餐饮娱乐于一体，可满足正常的生活所需。5. 项目是国企天恒集团与金融街集团联合开发，品质有保障。

劣势：1. 目前距离最近的地铁站有两公里，需要坐一路公交车换乘。2. 周边有较多的回迁房，加上目前在建的项目较多会有干扰。综合来说，项目适合在金融街、西单、丰台上班和高端改善的人群。投资和自住，两者矛盾，你要优先哪个？一号线西边，大部分都不适合投资，贵或者涨得慢。适合300万首付的选筹区域，前10名全在朝阳，加一个天通苑。如果你是单纯考虑自住可以入手公园懿府。酒仙桥属于望京和国贸的辐射区，18线明星和小网红的聚集地 投资有潜力，但是和望京 国贸这2个增长极对比，潜力还是弱了些。望京推荐楼盘 见只是星球内部文章

提问：房姐您好，新人首问。 外地户口，北京已满五年社保，在外地与老公共有一套，本人征信未显示房贷记录。子弹最多300，前提是卖掉另一套天津房产。两人工作基本都在西边。 1. Li婚大法：是否有必要走，中间涉及生娃，可能要fu婚，没法满足一年要求。这期间可能的上涨幅度是否会很多？是否有必要付出一年的时间？就怕一年过去就买不起了。 2. 不li婚：用二套买，公积金商贷组合，预计总价500，不考虑全款垫zi前提下，如果考虑一点学区属性，兼顾投资，您是否有推荐的低端的两居，回龙观？石景山？丰台？大兴？海淀能不能有合适的够得上的（考虑海淀是想着如果能积分落户，孩子可以直接上学）？ 3. 如果考虑纯投资，是否有推荐的小区的两居。看您之前的帖子比较推荐朝阳，但是朝阳距离工作地点远一些，朝阳比回龙观之类的投资价值更高吗？ 4. 您是否了解，丈人的房产，丈人的hu口不在里面，女婿是否可以在房产里新立户？ 5. 纯探讨，如果先li再结，再li,买房时拿着第一次的证件去，是否可以认定首套，不知道房姐有没有听说过类似的操作。

回答：1. 尽早上车就对了，涨幅能有多少谁也预测不了，可能微涨也可能向深圳一样突然30+% 2. 500左右回龙观比较合适。海淀就是学区溢价比较高，重点看学区就可以入海淀 3. 500左右的标的，回龙观、朝青、常营、亦庄、通州 都是不错选择。长期的涨幅差距不大。 4. 应该是不行 5. 不是太懂你说的意思，是否首套和你某一个证件没什么关系。北京首套认定标准：1 北京名下无房， 2 征信记录里个人住房贷款笔数为0 ，3 之前从未有过公积金贷款记录 ，4 不能在离婚一年内申请商贷否则算2套

提问：新人首问 房产现状： 1、沈阳阳光100凤凰街底商（68平，价值160万，余15万贷款，年租金3-5万，买入时候比较便宜没舍得卖） 2、沈阳长白大两居（118平，价值260万，余70万贷款，目前已出租价格低3w\/年，买入时候170w左右，2021.6满二） 3、现金100w左右，手上房产抵押和父母拆借预计可以有一共350W左右 4、手上有个10年左右的公司，注册资金不大，买房过程不知是否有价值 家庭与收入现状： 1、海淀工作居住证，北航附近租住，孩子4岁多，预计2022年9月入小学 2、夫妻税前年收入接近100w，还贷能力预计2万以内都可以（目前2人公积金收入接近1w\/月，用于还沈阳房贷7k） 3、夫妻两人都在东南2环-3环上班，2-3年内无变动。先生不坐班，女方在磁器口上班 4、属于京一套，有贷款记录算2套，有购房资格 目前理解：因为海淀工作居住证，考虑孩子只能在海淀上学，想在海淀全款400万以内买个学区属性房产，兼顾能出租和保值，不自住 提问： 1、朝阳学区：看到房姐建议非京籍考虑的嘉铭桐城、南湖东园、珠江帝景、芍药居等都在朝阳，但朝阳上学应该需要朝阳工居或者纳税证明，我们目前不具备这个条件，是不是只能在海淀买。 2、海淀房产推荐：全款400万，房姐有没有合适的小区推荐，海淀，学区属性（不追求太好），能出租和保值，小区不怕多，房姐尽管说，我们未来几个月重点就是按小区看房子； 3、置业时间：目前考虑需要抵押现有房产（都是外地的），沟通银行政策，应该是春节之后会放贷宽松，打算2021年3月左右买，这个时间可行嘛？ 4、目前房产配置你觉得需要调整或者出手嘛 5、其他：目前住塔院小区，现金少又是老破小不敢买；赚钱能力还行，孩子也比较小，会考虑2年内在郊区买个小户型用于积分落户加分，可行吗

回答：你好，海淀对非京籍很不友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。 海淀基本都要求有京户，不然小升初不好办。 唯一的选择就是清河的二十中九年一贯制，这个目前不要求京户，片区里面只有永泰西里这个小区适合你。其他都不用看了。 年底之前把房子定下来，贷款周期可以跟业主商议。 沈阳短期内横盘，可以考虑出手置换性价比更高的选筹。 第5条的思路可行

提问：房姐你好，我在苏北盐城，已婚，名下有一个厂房（市郊开发区，占地30亩）但没有住房，厂房纯投资出租、没有实际经营生产、没有流水、但有房租，母亲名下有一个住房。家里以我母亲的门市做贸易，流水很足。想Di押厂房D款，去二线城市买房。之前试了一次用我母亲的名义做经营D，我做担保人，在ZG银行申请600，只批了100。现在茫然失措，不知道怎么才能D款出更多？请问要去小银行试试吗？用我的名义？求解。谢谢。

回答：不好意思这个问题之前没有看到。 厂房是很难贷款，在物业中属于评估值和贷款层数的底层。 优劣排序： 市区住宅，郊区住宅，商住，写字楼，厂房 一线城市，二线城市，其他城市，非城市。 首先需要评估出价格，以及贷款产品成数。 郊区厂房，需要跑点关系，盐城住宅抵押也不成熟，厂房还需要多辛苦挨个跑银行咨询。 建议可以考虑出售，换杭州。

提问：您好房姐，请教： 1、 西南三环外10号线首经贸站周边的楼盘，比如万年花城二期、三期，是否值得投资？看动态那里即将要新开通几条地铁，地铁密度大，能辐射南北。 2、大兴南四环或五环外，中轴线附近，靠近地铁的楼盘，有哪些可以推荐？比起上面的万年花城周边，哪个更有潜力？ 3、目前在望京融科橄榄城有一套三居室自住，在新北苑润泽公馆投资了一套一居室。在考虑是否需要再去辐射南城的区域投资一套小两居或者一居？现年37岁，已成家有孩子。是把资产都放在北京楼市，还是留一部分资金投资股票指数基金，现在没想明白，正在对比分析。 期待房姐帮忙出谋划策！感谢！

回答：1. 万年花城长期看都是跟随大盘，2、3看着卖相好，其实采光不好，相比较4期的品质会更好点。 2. 南四环公益西桥附近还不错，像城南嘉园、星河城都不错 比万年花城更好 3. 考虑稳健就投资楼市，房租+涨幅收益还是不错的，如果想更加激进搏取收益就入股市。

提问：在南昌准备买房，南昌哪个区域买房比较好。

回答：抱歉，南昌楼市细节不熟悉。 这种处于发展初期的二线城市、省会城市，买房有几个共同原则，供你参考： 1.尽量选刚需的次新2-3房 2.必选地铁房 3.核心区价格过高，选择商业区外延地铁沿线 4.外延沿线过高，找价格未涨的城郊结合部 5.回避单价超过CBD的新区，找准城市发展大方向

提问：房姐，您好！一直看您的帖子，收获良多。目前持币选筹中，特来请教，希望可以得到您的指导，先谢过！ 我是京籍，现有一套首城国际三居室自住中。目前手上子弹800，想再购入一套不超过1000。纯投资保值，无学区要求，不自住，希望便于出租，打算持有6-10年。 最近去看了太阳宫UHN国际村，朝阳公园西路博雅园，丰台保利百合，以及现住的首城国际。首城90平二居及小三居均价已经超过9.5万，感觉是不是有点溢价了？ 想请教房姐：像我这样的情况，900-1000w投资保值，不自住，看重6-10年后的回报，当下以出租为目的，您推荐哪些板块哪些小区？非常非常感谢！

回答：1000w的预算投资，长期看需要考虑房子变现的难度问题，位置过偏的就别看了，1000w的房子加上未来的升值，可能不太好出手 ，1000w买青年路的三居相对好出手一些，比如华纺易城的大三居 还有一个思路就是买位置好的两居，比如望京的橄榄城、臻园或者双井的富力城，出租来说这几个位置都还算核心，租金也不差

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