北京楼市：预算500万以内，这几个楼盘买到就赚

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提问：您好，新人首问：目前自住亦庄2004年交房别墅项目，正在出售中，因为两年后有出国居住计划，预估售价1900万。出手后希望1000万左右买一套投资房产，目前关注亦庄中海墅公寓三居，亦庄金茂悦，金茂府，东四环泛海国际，棕榈泉，东大桥新城国际。希望能够最大化投资收益。另外，有想法在亦庄买一套商住，预算300-400，做为过渡居所，出国后出租，请您给出宝贵建议。

回答：你好，如果是自住和保值这个价位亦庄和郊区不建议看。 棕榈泉一开始定位高，品质好，价格贵，但因为交通不方便，距离商业也比较远，所以最近涨幅不大。 05~10年那段算是朝阳公园的头牌、甚至是整个朝阳东边的标杆，棕榈泉是第一个把这个做到极致的小区。 地段当然还是无敌了，对面就是朝阳公园。 但现在朝阳公园头牌早就换成泛海系列了，这个从价格就看得出来。 棕榈泉之所以现在地位下降了，不仅是年代老，各种做派也老。譬如楼外观，近看倒还可以，远看真的有点惨，猛一看有点经济适用房的感觉。户型也是，户型很大，但当年走涉外范，老外普遍更看重view而不是朝向，所以大部分的楼王户型都是主卧+客厅朝北（为了看朝阳公园），其实不是很符合中国人审美（泛海这一点就优势太明显了）。 管理上，近几年也有点懈怠，对比旁边公园大道不一定有明显优势。而且棕榈泉虽然地段很高大上，周边的超市确是以天客隆这种为主的，有点不搭。当然，整个小区的建筑质量、房屋质量、一些细节上，棕榈泉还是可以的。 反正看重升值，棕榈泉不用考虑了；喜欢阳光普照的户型，棕榈泉不用考虑了。 新城国际是一个得天独厚的盘。 东三环内光华路，左手芳草地世贸天阶，右手财富中心IFC，北面朝外，南面国贸，占据了最好的地段。 而在这个地段内，拥有超强的对比优势，世界城是商住，关东店老破小，只有新城国际是优等生独苗，这种情况下，不仅是区域最高价，还会有对比溢价加成。 本身的次新品质不算差，社区商业，花园，物业配套保证了基本盘。 第一次到楼下喝咖啡，新城国际就让我眼前一亮。 2016年下半年那会儿我推荐的时候，新城国际仅仅才6万多，300万就可以买到大两居。 但这种盘往往有个特点，值得买入的时间窗口非常短暂，早了就贵了不涨，晚一步就翻倍。 如果考虑自住，建议买泛海国际。如果纯投资，建议 东湖湾、保利中央公园、臻园、橄榄城 商住不建议买，总价400在亦庄可以买个上车盘暂时自住。

提问：房姐，请问如果房贷断供了，而且资金解决周期较长的情况下是把房子出售解决问题好还是跟银行协商申请延期还款好？如果协商延期还款会不会对以后做贷款有影响？

回答：如果银行同意延期（疫情作为理由），当然是最佳的方案。 目前阶段，如果不是有明显收益的房屋不建议出售。 月供有困难的话，当前贷款产品放水较多，xyk,xyd装修贷等，都可以作为现金流的补充。

提问：房姐老师，请问富力爱丁堡公馆您怎么看？对口白家庄小学、八十中学，一千多万的两居室是否值得买入？

回答：富力爱丁堡公馆这类产品在北京有不少。 核心地段 1-2栋楼 无明显小区环境 主打豪华产品设计装修 高出一截的售价 大户型为主，设计缺乏中式南北通透 二手极低流动性 常见的周围还有圣世一品，瑞安君汇，世茂宫园等小区。 对口学校的意义不大： 为了学校，可以买入学区老破小低总价； 为了自住，可以买入正儿八经的改善住宅社区。 一套爱丁堡的价格，可以买到上面两套，买房最忌讳两头不靠，甘蔗没有两头甜。

提问：房姐，荣丰2008的那种超小户型，19平方到30几平方不等的房子能不能做经营贷呀，单套抵押的那种经营贷？接受的银行多不多？

回答：目前北京低于40平的房本贷款不太好做，不是完全不能做。 荣丰2008因为超小面积超低的总价和西城相对劣后学区相对低的单价，对于一些想要西城学区房又没用足够资金的家长，是一个不小的吸引力，350万即可换一张西城的学区房票，中产阶级跳一跳就能够到，导致了成交的巨量。 风险性比较高，但因为总价又只有350万，风险的绝对损失不高。 这种侥幸属性，深受中产的喜爱。

提问：房姐好！我家基本情况：在复兴门附近上班，孩子在复兴门上小学，全家年收入30万，目前在安贞有一套65平商品房。上学有点远，所以刚在西便门租了一套70平的两居室。安贞的房子是顶楼，孩子上学也远，打算置换。5月份时就在链家卖安贞的房子，一直在犹豫，所以不议价，到现在看房的很少，未成交。 置换需求：1、可供养老用的面积稍大的房子，距离不限，保值，租价较好。总价不能过高。 2、或者置换到复兴门附近老旧小三居，退休之前住。 问题：1、房子是否是现在置换？还是再先租出去，再等一段时间卖？ 2、如果要现在置换，怎么执行更好些？最好多推荐几个地段小区。非常感谢！

回答：1. 复兴门不建议置换过去。 2. 不知道你的预算情况，如果你是卖一套平移换一套（不增加预算），那我不建议操作，保持现状比较好。

提问：房姐： 您好！新人首问。我们是京籍无房户，居住在朝阳区父母的房里，宝宝1岁，想买一套学区占坑房。 因为夫妻俩都在海淀上班，首先考虑海淀区的学区房，朝阳区也可以考虑。 我们能承担的首付在200万，月供1.5万。请老师推荐一下适合我们的房子。孩子现在才1岁2️，您觉得现在就出手买个学区房占坑还是可以先投资买个房等孩子再大点买学区房？ 另，中介推荐了大河庄苑的房子，能上八一小学，直升八一中学，，我爱人还挺满意的，也请老师点评一下这套房子。

回答：1. 海淀还是先占坑吧，毕竟这边顺位和你的落户时间有关 2. 月供1.5 差不多贷款300上下，那就是看总价500左右的标的， 3. 大河庄苑 因为是八一小学是直升校，外加属于周边稀缺的带小区环境的次新，还是受市场的认可的，有合适的标的可以入

提问：房姐你好，我在北京想换房，目前首套大概能卖500+万，想换个大点的小区环境好点的三居，目前看过中国玺，东边的公园1872，从位置和发展，以及小区来看，哪个更好，除去这两个小区哪里更推荐购买？

回答：中国玺被限价，若无其他中间成本。适合享受型居住，长持投资价值还不错，有确定收益。 公园1872 一直都是属于那种涨的幅度小，但是租金高的一类房 如果你更看重升值幅度，我不建议买这个

提问：你好房姐 新人第一次提问 工作在南礼士路 事业单位 买房子弹130 考虑350以内 看了石景山医院旁边的碣石坪 01年的高层 低楼层1居 建面60南向 不是很方正 使用面积算上阳台42.5 335w 怎么样 收入不算高压力也不小 可以自住也可以买了依然租房住 石景山和丰台 考虑未来收益的话 哪里比较适合

回答：你好，鲁谷这一片，我们称为养老院片区。 密度不高，街道干净，到处都是公园，社区米面粮油配套发达，但是现代商业是没有的 古城那边开车的话到西二环都是一路高架，能做为一个居住区承接外溢人群。 石景山的老破小价值并不高，丰台可以关注：中海御鑫阁、三环新城、设计师广场

提问：你好，子弹500，想买二套，投资为主， 1 请问大体的区域选择思路是什么 2 如何选择新盘，萬橡悦府，金茂府这些比较火的新盘如何选择 3深圳房产后面怎么样，是否需要提前积累购房资格？非常感谢！

回答：1. 500首付 如果二套可以买800左右的标的，全款抵押能入1000+的标的。 2. 800+总价 投资推荐看双井、朝阳公园、望京等板块。 3. 投资角度新盘性价比并不高，更适合低首付上车。你的情况建议淘位置更优的二手房 深圳短期会降，长期看还是值得买，在详细说一下深圳政策的影响 深圳这一轮政策，影响最大的是3年限购。 深圳购房人群中，外地人口太多，绝大多数都没有深圳社保，政策后，深圳的购买力基本卡死。 其次是限贷，暂时废掉了5+2\/3+4，深圳的购买吸引力很大程度上来自于贷款的宽松审批，以及7成的贷款成数，以及轻易的拉高评估。 715新政后，贷款成数暂时废掉，由于深圳已经大涨一轮，所以评估价目前也上不去，这是当下最直接的影响，对购买力的阻拦。 结婚追溯3年前的购房套数，增值税由满二改成满五提高税费成本，这几条政策属于长期、持续的影响，相当于变相冻结楼市3年。 而这个阶段，楼市大概率将进入休息的阶段，之前一轮休息恰好也在3年左右。 接下来的深圳市场，暂时进入存量博弈阶段。 城市内部的轮动还会继续，但整体性的大涨天花板再次拉高的概率和幅度不会大。 对投资者的影响： 一、降。老人票废了。54大法废了。 二、降，但影响不大。有利于郊区。 三、涨。 四、涨。短期有利于郊区。

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