上海楼市：“楼梯房”被淘汰？但有类楼梯房，价值极高！

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的目标！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。
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提问：曾叔，楼梯房是被淘汰了吗。到底可以买吗？如果真的喜欢该怎么办？

回答：一般来说不建议买，原因曾叔也说过很多次了。但如果真的想买的话，其实也是可以买的，但有以下注意事项：1.我们建议尽量买楼梯房二楼，三楼这样的黄金楼层。

2.最好是还能有一些赠送面积，比如说二三楼就有一个露台。对于这种有赠送面积的房子。除了本身楼层有溢价之外，赠送面积也是可以算钱的，正常况情下可以到算多少呢？每一平方米的赠送面积，以可按照实际价房一平方米的25%右左来计算。那一个40平的房子就相当相一个04平的露台，就相当于多送十平的房子，其实还是蛮值超的。

3.最后还有一个就是，一些老房子呢往往会带有好的学区。如果再带个一区域内一梯队的学区房，而且是九年一贯制的，那就会更加完美。

总的来说，子房硬价值越高越好。

提问：曾叔你好，想买大虹桥，目的是用来投资出租的。我预算有350-400万，其中，七宝，莘庄，还是虹桥火车站附近的爱博家园的动迁房比较好？麻烦您给我参考下，非常感谢！

回答：曾叔认为，论环境莘庄是宜居宜人的。

论配套，七宝成熟一些且有学区，不过普遍房龄较老点。

论区位，爱博的更好。

所以各有所长，自身特点很明显。这时就得看你的需求方向是哪里了。

保值增值的话，爱博和七宝都是可以选的。只关注租金问题的话，莘庄更好。

提问：曾叔，之前20年3月份入了紫勋风雅苑，能不能请您点评下它的情况？谢谢！

回答：首先说它的价格吧，属于较为合理的范畴。没记错的话当时单价8万左右。

其次它的地段非常好，曾叔个人也是比较认可这里的地段。

但美中不足的是房子的户型不是最好的，而且是塔楼。未来大概率不会是处于改善产品最主流选择。

综合以价值来看，适合自住不适合投资。投资的话这个产品就属于非主流形式的了。

提问：曾叔，我是外地人，想买房到上海，请问有什么注意的吗？

回答：来上海买房，关注几个趋势

资源——学区，可以支撑独立行情。公民同招，民办摇号的政策情况下，录取民办不再凭实力，而是凭运气，不确定性非常大。原本准备冲击顶尖民办的孩子，其中有一大部分会转而选择公办学校。而要想入读优质的公办学校，唯一的途径就是：购买学区房。原本价格就坚挺的学区房，行情在2020年末确实变得更火爆了。涨个50-100不足为奇。

2、品质——对标自住。比如，之前的路劲海尚湾、万科莱茵半岛，为什么在一个弱势的板块内还会被疯抢。原因无他，总价、品质。地缘客始终会有自住需求，这种产品到了二手市场上，依旧会强势。

3、逻辑——同样总价房间多。现如今的买房逻辑也从单价逻辑，变成总价逻辑。以前是房价便宜，主要看单价，面积越多越好，现在钱不够了，低总价多房间数反而成了硬通货。产品力强势，相比装配标准这些自己也可以弥补的因素，大家要更关注那些设计超前，房间数多，功能性变强，总价却在变低的新房项目。

提问：你好曾叔，我是自住的，看中的盘只剩一楼了，这种是否值得卖吗？

回答：曾叔是不建议买的，像类似尾盘的都不值得买，一楼是硬伤，还是建议看看其他项目，也可以看看二手房的。买房要打开思路不能“吊”在一棵树上。

提问：大神，比较心动虹桥核心区的动迁房小区（预算实在有限买不了二手商品房小区），动迁房三房面积要120平以上了，未来流动性会不会成问题呢。未来买家会不会因为总价相同，宁愿去买户型小一些社区好的小区呢。看文章说上海刚需600万是天花板多年没变，这样位置的一套刚需三房未来涨幅能跟上，但会不会有价无市呢。

回答：大虹桥产品比较丰富，动迁房源比较多，你买的120平动迁房面积算是偏大的，所以要具体看是哪个小区，看产品力，还要看区位。不能一概而谈就买大的动迁房。相对来说如果从单价涨幅上来看小户型涨的是要比大户型好，但是你要反过来想大户型赚得多啊。600万翻个倍到1000多万还好吧，会有接盘侠的。我在大虹桥给粉丝买了很多套，也有动迁房，加入曾叔内部圈子可以把细节对接给我细聊。这种投资，需要case by case谈的。

提问：新人首问 坐标上海 1. 有普陀长风04年7楼顶楼无电梯61平小两房，16年高位接盘，无学区，余贷款260万，房价低于买入价，加几年还贷本金，被套牢 2. 南京一120几平三房，拉小宝船小学学区房，小区设施贫乏，15年新房，4号线龙江路，在建9号线，目前市值570万，剩余房贷70万 提问：1. 上海需要改善+学区，仍考虑普陀，在长寿04年次新还是长风商务区15年品质小区之间纠结，可购买1000万左右房子 2. 这两套房子如何处理？初步想法：普陀长风老破小继续自持（公积金+房租cover房贷，占用公积金贷款+一张房票）+出售南京房产，不确定未来增值空间，是套现投资别区还是继续持有

回答：真如是普陀最想重点打造的板块。 结果动迁不力，迟迟无法启动开发，于是赶紧启动备用方案：长风。 但长风散售的办公楼太多，商业也没起来，导致板块价值受限。 长寿路是典型的先行者惩罚，普陀区本身操盘能力也偏弱，造成了现在的局面。 没成片地了，次新和大楼房为主，以现在的上海市区旧改方式，也不可能动迁，所以长远看还是没戏，我猜略微跑输大盘。 自住追求性价比和成熟度可以考虑，投资御免。 普陀的未来在真如、长风、桃浦。 这2个地段对比，优先长风。 宝船小学是拉小的分校，如果不需要用到南京学区，可以出手置换上海。 长风老破小可以暂时保留。

提问：曾叔您好，宝山区淞南镇您了解吗？看了一套嘉俊香山苑的电梯房，120多平3室2厅2卫房型很好，650万不到能拿下。06的房子有投资价值吗？

回答: 增值空间一般，本身宝山投资属性弱一点，但自住挺不错。

提问：曾叔您好，请问目前1200—1400左右的预算，内中环哪个板块推荐考虑呢？徐家汇的二手盘求推荐

回答：1200-1400可选择范围很大的，小陆家嘴，大陆家嘴，联洋、张江、五里桥、世博滨江、苏河湾、泰兴路，都是挺值得选的。徐家汇可以考虑汇师的学区房，可以自住外带第一梯队学区。具体选择需要结合你的通勤和学区强度以及自住偏好来考虑，细节对接给我。