2020年，禹洲集团合约销售额同比增长近40%至1049.67亿元，首次跨过千亿门槛。然而，该公司同年整体业绩却出现大幅下滑，母公司拥有人应占年度利润更同比骤降96.76%至1.17亿元
《投资时报》研究员 吕贡
由于疫情冲击以及审计与以往略有不同，禹洲集团控股有限公司（下称禹洲集团，1628.HK）2020年全年的确认收入出现大幅下降，导致该公司近日被多家评级机构连续下调评级。
《投资时报》研究员注意到，2021年以来，穆迪、惠誉、联合国际等多家评级机构均将禹洲集团的评级下调，甚至列入负面观察名单。其中，惠誉在评级文件中指出，“禹洲集团收入和隐含现金回款(客户存款的变化加上年内登记的收入)相对于公司报告的合同销售总额较低，且在过去的两到三年中，这一差距有所扩大”。
对此，禹洲集团相关负责人回应称，境外评级机构对禹洲集团评级的考虑，主要是由于公司2020年确认收入大幅下降导致。而2020年公司收入大幅下滑主要由于疫情原因，使得年底集中交付的项目未能及时进行确认，以及半年度时的审计处理和以往略有不同，导致有部分子公司的确认收入未能在全年度收入中体现。目前，在2020年上半延迟交付的项目已陆续顺利交付。
2020年是禹洲集团合约销售额首次跨入千亿门槛的第一年，然而该公司同年收入却出现大幅下滑，归母净利润也降至不足两亿元。值得关注的是，抛开疫情以及半年度审计处理与以往不同的影响，《投资时报》研究员进一步梳理公司近年来财报数据注意到，2019年，该公司整体业绩增速就已呈现出放缓趋势，营收同比甚至出现下滑。
与此同时，禹洲集团毛利润也出现下滑态势，并于2020年大幅下跌。此外，2020年该公司剔除预收款项的资产负债率踩中红线，被归为“黄档”房企。
日前，《投资时报》研究员就业绩和负债问题向禹洲集团相关部门寻求沟通，该公司相关负责人表示，“业绩增速的放缓主要为近年来整个房地产行业发展趋势，即行业收入增速和利润水平都从高速增长转向平稳增长态势。国家也一直在对地产行业进行规管，行业间竞争和整合加剧，毛利率下滑同样是行业趋势”，同时该负责人表示，“公司未来也会继续降低负债，加快销售资金回笼，力争在未来2年内将剔除预收款后的资产负债率指标达标，降为绿档，严格按照国家要求进行发展。”
销售额千亿净利不足两亿
作为一家集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化综合性集团，禹洲集团近年快速发展。
2016年，禹洲集团总部搬迁到上海。一年后，集团董事局主席林龙安提出“三年千亿”目标，彼时该公司合约销售额刚刚触及400亿元一线。时至2020年，该公司合同销售额终达成目标，即从2018年的560.29亿元攀升至2020年的1049.67亿元，短短三年时间增长超400亿元。
不过需要注意的是，尽管禹洲集团2020年合同销售额的目标超额达成，在此背后却是公司营收和净利润的大幅下挫。
据禹洲集团日前披露的财报数据显示，2020年，该公司合约销售额创下历史新高，同比增长近40%至1049.67亿元，首次跨过千亿门槛。然而，公司同年的整体业绩却出现下跌。其中营业收入腰斩，仅有104.12亿元。母公司拥有人应占年度利润更是同比骤降96.76%至1.17亿元，相较上年同期少近35亿元。
对此，《投资时报》研究员进一步梳理公司近年财报注意到，进入2019 年后，禹洲集团的整体业绩就渐显下滑态势。数据披露，该公司2019年营收同比下滑4.38%至232.41亿元；母公司拥有人应占年度利润虽仍呈现增长趋势但仅有2.88%，同比增速相较上年同期的25.62%，缩水超20个百分点。
与此同时，自2017年禹洲集团开启“千亿”冲刺后，公司毛利润也陷入连年下降态势，并同样于2020年出现断崖式下跌。据财报数据披露，2017年至 2020年，该公司毛利润分别为76.83亿元、74.67亿元、60.92亿元和4.80亿元。
对于2020年毛利较2019年毛利降幅较大的问题，禹洲集团相关负责人向《投资时报》研究员解释称，原因主要有两个。一方面是个别高地价影响较大的项目，销售时受到限价影响，导致利润受损。“公司历史上曾拿过一些高价地，但主要是因为当时拿地测算时对项目售价有涨幅预期，自2018年以后再拿地就不再对项目售价放任何涨幅预期，因此2018年以后公司新拿地的项目整体毛利率都可以维持在25%至30%的毛利率区间”。
另一方面，因该公司多个项目所在地政府颁布限价条令、年内因部分结转物业而合共释放的7.39亿元公允值调整放进了成本里（之前体现在其他收益里），再加上调整后的收入基数较低，造成了毛利率扭曲比较厉害，“但其实对现金流并不产生任何影响。公司也及时根据去年出现的问题进行调整，预计2021年的结转毛利将重回行业中上水平。”前述负责人表示。
禹洲集团母公司拥有人应占年度利润及合约销售额情况
数据来源：公司财报
负债攀升踩红线
近年来，在房企融资难度有所加大的背景下，禹洲集团仍然选择在土地储备上全面突进，并以长三角、大湾区为中心点，布局全国。数据披露，该公司土地储备总可供销售建筑面积从2017年的1184万平方米，一路扩大至2018年的1738万平方米、2019年的2012万平方米以及2020年的2310万平方米。
《投资时报》研究员注意到，从财务结构看，高负债成为该公司近4年来的写照。据财报数据披露，2017年至2020年禹洲集团负债总额分别为624.62亿元、936.33亿元、1177.08亿元和1438.95亿元，年复合增长率达到32.07%。
此外，经禹洲集团披露的财报数据计算，2020年全年该公司剔除预收款项的资产负债率为77.92%，超过国家对于房企小于70%的标准，踩中红线。与此同时，该公司的净负债率虽在标准线以内，但却在同年出现大幅上涨，即由2018年的 66.97%和2019年的65.64%增至2020年的 85.80%。
对于上述负债问题，禹洲集团相关负责人向《投资时报》研究员表示，“作为多年来资产负债表以稳健著称的企业，公司净负债率和现金短债比历史上来看一直处于绿档。”
该负责人进一步表示，“公司未来将继续降低负债，力争未来2年内降为绿档”。
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