广州楼市：2021上半场过后，广州买房的难度系数又增加了？

我是云叔说房，资深房产专家。长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：你好，云叔，本人手上现金只有30来万，无资格，广州是一线城市，如果找人代持一线城市的市中心，要处理老家的一套学区房，而且也只够买老破小的首付，你建议是买老破小，还是不限购的新塘白江地铁房，另外你为什么对新塘白江地铁房的潜力这么有信心？

回答：你好，其实带强学位的老婆小不比新塘差，新塘是没房票才考虑去的。如果你没房票，郊区今年不建议大家去买，所以还是先把老家房子卖了看看先，然后钱够了再来看广州限购区，30万买个好点的老破小都能；

另外因为广州中心的东移，未来老黄埔，鱼珠，琶洲一带白领很多，跟新塘的距离很近了，不少白领会考虑到新塘置业。而且那条13号线直接把新塘的人拉到珠城多方便。

提问：你好，云叔，请问品秀星瀚这个盘怎么样？中介使劲推这个盘，说很好。但是周围好像什么都没有，以后有升值空间吗？

回答：你好，你要知道好东西中介不用推大家都会找上门去的盘才是好盘，比如保利天汇二期，鱼珠的富力茅岗旧改；中介使劲推，因为卖不动，所以给了很高佣金提成他们，你去的话就是韭菜，升值空间不大只能这么说，太偏位置，番禺最好的位置在南村万博，要买就买那里去。而且目前这个盘定价过高，不过直接去隔壁佛山买，性价比更高。 番禺毕竟是一个处于广州中间水平地区而已，能搞好万博已经算不错了。

提问：云叔，您好，在东莞有社保，手上有40w左右的首付，想婚前买一套小户型的房子投资，请问企石镇的恒大悦龙台的两房，还是购买其他二手次新房呢？一年大概能存10w，怕存款跟不上房价上涨的速度，谢谢

回答：你好。恒有社保，大悦龙台，东江边，设施配套方面比较一般，如果在附近工作的话，是可以考虑的。还可看下：具体潜力大的板块，详见圈子内部分享！

提问：云叔，想咨询一下，海珠一方雅居，南向，62方，280万，昌岗东学位，双地铁，自住兼投资，请问是否值得入手？房产证写2000年

回答：从投资属性来看，比较一般，这个单价稍微有点高，如果你是倾向于自住的话，买也没什么问题，昌岗东学位不算太好的学位，这个单价金融城都有得挑了，增量会好很多，如果买的话，非天地楼建议再压个10万。具体可看下：广州投资回报率高的板块，详！

提问：云叔，你好，请问选房子最重要的是选什么？

回答：你好，选房子最重要的是选区域，因为区域代表了配套。销售讲解区域时会使用沙盘，看沙盘会用到几个小技巧：1、实测距离重于标注距离。

沙盘上的距离都是配合销售需要，为了显得近，到重要配套、繁华区域、交通站点的距离都是缩小的。而到高架路、工厂的都是放大的，为了显得远。

2、建设进度重于规划。规划往往是画饼，饼的大小、实现的时间并不一定会和规划完全一致，而建设进度则是可以目测、评估的。规划中最容易出问题的是学校，往往承诺时间到了学校还没影子，由于这点而维权的太多了。

还有就是交通站点，要么到了时间没建好，要么建好了不在沙盘的位置。而且小区的配套往往会推迟交付使用，因为开发商都是先卖住宅，才配套建设，肯定是配套时间推得越久越有利。

提问：云叔，你好， 坐标宁波，预算资金有100万，在宁波哪里买房比较好，再买算二套，谢谢

回答：你好，宁波市五大计划单列市之一，依托进出口、县域经济，也名列二十强，但近年全国都在打造省会首位度，宁波影响力不断下降； 近年来宁波一直没有什么存在感，被上海和杭州压抑得非常严重。 省内第一把交椅给了杭州，宁波排老二，投资回报率处于临界值边缘。资金100，投资广州、上海、杭州等几个强省会城市未来潜力更大。