文：凭栏欲言
消息称，香港多家银行叫停部分恒大房贷。
恒大问题似乎正在越演越烈。
恒大、华夏幸福等地产企业频频出现问题，会不会让人觉得房价岌岌可危？
01
房子最是得人心
近二十年以来，中国居民的房产信仰极其牢靠，原因无非三个：
1） 地方政府土地依赖，偏爱推动地价上涨。
2） 印钞泛滥，居民保值意识异常强烈。
3） 可靠投资渠道异常狭窄，不可靠的却有很多。买P2P买理财，你盯上了它的利息，它盯上了你的本金；买股票，市场充斥着数据造假和美化，别人出劣品，你出高价；投资海外，限制多、门槛高。
只有房子，具有上下一致的推高动机，风险最可控，好处实打实。
大量资金通过各种方式流入房产开发贷和住房贷款，水费集中到地产之上。
02
大树底下寸草不生
经济繁荣可以有两种：
1） 大家都繁荣，大家都赚钱，经济很健康。
2） 形势其实已经没那么好，但可以将水肥集中浇灌给大企业或房产行业，让经济宏观看起来仍然繁荣。
第一种繁荣意味着健康，第二种繁荣则意味着问题。
第二种繁荣背后，地产和大企业的繁荣是以中小企业为代价的。然而中小企业承载着绝大多数就业，如果中小企业都玩完了，谁给员工发工资？没有工资怎么买房子？如果小企业都死光了，大企业和地产迟早也是个死。
但很多时候，用问题解决问题总是更加省力，于是树越来越大，问题也越来越大。
一方面，树越是大，对水肥的渴求越厉害，更多的水肥集中到大树身上，中小企业愈发的奄奄一息；
另一方面，树越是大，越是不敢让它倒下，要水给水、要肥给肥，大树得到更多的偏爱。
世界上最让人底气十足的，从来都不是平等与尊重，而是偏爱。
有了偏爱，地产大树遮天蔽日。
大树底下，寸草难生。
03
偏爱没了
在过去，地产偏爱是如此的明显，以至于房价涨势从来都是底气十足。
眼睁睁地，小草越来越不行了，以问题解决问题，越来越行不通了。
似乎是忽然之间，从银行到政策，对地产偏爱没了！
三条红线、房贷限贷、房贷上调、二手房政府定价！深圳、西安、成都、无锡、东莞、宁波、上海，还有即将跟上的还有杭州合肥等等，半年间，两个一线，两个省会，三个二线，监管越来越强。
银行也开始跟地产公司叫板了，广发对恒大动手之后，香港多家银行跟进。
但问题是树已参天，水肥要求极大，杠杆很高的时候，哪怕水肥只是稍微少一点，都会导致债务链条的连环崩断。
地产企业还剩多少底气？
04
恐慌传染与预期扭转
地产企业频频爆发问题会不会扭转房价预期？
房价飙升是印钞（背面是债务）飙升的结果，主要是开发贷和居民房贷。
居民房贷来看，政策对二手房的挤压已经比较厉害，但对一手房挤压仍然较轻，这有利于支撑一手房价格坚挺，如果能维持一手房价格坚挺，就有利于稳定房价预期，预期稳定会减少二手房入市（减少房源供给），无论是通过市场手段还是通过行政手段，只要能减少二手房入市，就更容易达到稳房价的效果，也就是只要一手房房价能稳住，问题总是会小得多。
但房企负债受到的压制也比较厉害，房企有抛售房产回笼资金的压力，房企会不会降价促销呢？会不会影响一手房下跌呢？房企能自主降价吗？
哪怕一手房不降价，房企问题和房价问题也会深度绑定，没道理房价大涨的时候房企会经营困难吧？房企困难很自然的会让人联想到房市不行了吧？
恒大、华夏幸福……等等一系列房企的问题，正在加速扭转房价预期。
恐慌会比疫情更容易传染！
05
34万亿的雷
发达国家例如美国、发展中国家例如巴西，消费都占到GDP的近7成，印度消费也占到GDP的6成。中国人口众多，消费力却很难上去，消费仅占GDP的4成。
对于很多中国贷款买房家庭来说，基本上工资一发房贷瞬间扣掉一半，剩下的仅仅只够一个家庭的生活支出了，根本没有多余的消费能力，消费低迷就这么来的。
你会不会认为房贷对消费（经济）的压制也就不外如此了？
实际上，房贷对消费（经济）的真正压制，尚未开始。
房贷上所创造的净现金流=新增房贷-还本付息。
从净现金流对经济的影响效果来看，如果居民买房激进，新增房贷比还本付息多（借债比还债多，继续透支未来），就会创造出净现金流，这些净现金流可被用于投资和消费，就能额外拉动经济增长。
哪怕居民买房势头因政策调控有所下降，只要新增房贷大致追平还本付息，总归还是有人借债有人还债，问题也还较轻，对经济的压制尚不明显。
然而欠下的债总是要还的，一旦房价预期掉头，新增购房需求就会瞬间消失的无影无踪，新增房贷会同步瞬间消失，只剩下大量的还本付息，只有人还债，而没有人借债，经济将就此（由借债繁荣阶段）进入还债萧条阶段。
截止到2020年底,中国个人住房贷款余额超34万亿元，如果房价预期扭转，还本付息会制造巨大的负现金流，这会让消费和投资能力同时受到严重压制。一个人的支出是另一个人的收入，大家都在还债会刺激经济和消费螺旋式下行。1929年美国大萧条时连最刚性的食品消费都减少了50%。
债务经济总有还债的时候，又以房产债务还债期最长！
房价预期掉头（下跌）时，34万亿存量房贷持续的还本付息，或将拖累经济20年以上。
这或就是中国为何是“稳房价”，而不是“降房价”的原因。
小结：
人力有时穷，房企深陷风暴漩涡，或将开始加速扭转房价预期。房企风暴，只是房产泡沫破裂的开始。
一杯精酿的啤酒，全都是泡沫。
END
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