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上调房贷利率应该支持首套房贷

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冉学东

7月24日,上海地区商业银行房贷利率将上调,首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%,自7月24日起开始实施。

房贷利率已经成为各地控制房价过快上涨,引导房地产市场健康发展的重要手段,今年六七月以来,房贷利率上涨的地区越来越多,而房贷利率也已经突破6%.

5月,蚌埠市已有两家银行上调了房贷利率。其中,徽商银行个人住房贷款利率首套房由5.88%调整至6.05%,二套房利率由6.13%调整至6.28%。且贷款额度非常紧张。光大银行首套房房贷利率达到了6.125%。

自2021年7月7日起,蚌埠农商银行上调房贷利率:一手房首套房利率由原本的5.88%上调至6.10%;二手房首套房利率由原本的5.88%上调至6.15%。二套房利率为6.37%。

实际上,今年以来,多个城市的银行房贷业务收紧,利率上调。融360数据显示,2021年5月,全国首套房平均房贷利率5.33%,较2020年底上涨11BP,二套房贷款平均利率5.61%,较2020年底上涨8BP。成都、南宁等城市首套房贷利率破6%。6月,甚至有部分城市出现银行二手房房贷暂停情况。

在一些热点城市,房贷利率调整尤为频繁。广州房贷利率年内“四连涨”,工行广州分行首二套房贷利率分别调整为5.55%(LPR+90BP)和5.75%(LPR+110BP),相比年初的5.05%、5.25%,上升了50个基点。

5月份至今,深圳、苏州、宁波、杭州、宁波、南京和天津等相继上调首套房、二套房贷款利率。深圳建行上调房贷利率,首套房贷款利率5.10%,二套房贷利率5.60%。苏州四大银行首套房贷利率全部上调至5.70%起,二套房贷利率6.00%起。

目前,房贷利率的定价基准是LPR,2019年8月份首期LPR报价一年期为4.25%,5年期以上为4.85%,随后二者分别经历了4次、3次调整。

最近一次调整是在2020年4月份,一年期LPR由4.05%下调至3.85%,5年期以上LPR由4.75%下调至4.65%,随后便一直维持至今。自此LPR已连续15个月未变。

2019年8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

虽然,LPR已经连续15个月原地不动,但是房贷利率却一直在上涨,显然,各地已经意识到房贷利率是最有效的贷款利率调整手段。

不过,房贷利率工具的使用也要慎之又慎,因为对于中国目前的房地产市场而言,是一个非常特殊的市场,由于政府的严厉的行政管控,以及大众对于房价将仍然将上涨的预期,导致房地产市场是一个非常典型的买方市场,在一些城市,需求远远大于供给,许多购房者对利率并不敏感,因为利率相对于他们所预期的房价涨幅是很小的,可以忽略不计,这时候,如果一味以上调房贷利率作为调控市场的手段,可能最终缘木求鱼。

再者,房地产是市场已经是一个行政严格控制的市场,其价格已经远远跟价值扭曲,从目前来看,中国房地产市场尚未经历过一轮牛熊周期,市场普遍的预计是,房价将仍然上涨。而对于银行而言,由于房价没有出现过持续的大面积的下跌,房贷是所有资产中风险最小,收益最大的资产,只要放贷就能赚钱。调整利率更加鼓励他们放贷。

另外,此轮商业银行上调房贷利率,都是普遍上调了首套房贷的利率,在国家基准利率不变的情况下,大幅上调首套房贷利率,二套房贷利率跟首套房贷利率差别不大,这显然也违背了房地产调控政策中,支持首套刚需自助购房的政策。

因此,房贷利率不能一味调高,而是更应该配合行政管制手段,支持刚需购房,严格限制投资炒作。

责任编辑:孟俊莲 主编:冉学东

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