杭州买房，这样的价值洼地越来越少！

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下杭州购房答疑内容，来自公众号“杭叔说房”的粉丝精选提问：

提问：杭叔，你好，预算不多，想在杭州房价低的地方买，中介说丰收湖板块价值洼地，想问一下丰收湖板块怎么样，有没有比较好的盘呢

杭叔：你好，其实这样的说法比较片面，目前来说金沙湖区位配套十分齐全，但是丰收湖目前还没有什么实际落地的规划，从发展潜力来说，金沙湖才是下沙区域的核心，比较能带动发展，而丰收湖只能作为备选，但是环境不错，适合自住，目前这里没有什么比较好的楼盘，具体投资回报率最高的楼盘，详见内部分享。

提问：杭叔，首套房有房票，刚需买房，之前有去丁桥，感觉丁桥现在发展的还是不错的。你觉得丁桥怎么样呢?

杭叔：你好，在杭州，丁桥是许多人眼中“有房也不要”的地区，而近期，丁桥山姆建成，龙湖天街，地铁线路也在建造计划中，丁桥摇身一变，成了房“风水宝地”。交通线的建造和一些商业地产的建造解决了丁桥本身缺乏优质基础设施和非高端房产集中的因素，又随着杭州人口上升，其余地块的承接力下降，丁桥不管是在生活还是工作方面都得到了杭州人的认可，吸引了钱江新城、武林CBD、老城区的刚需人群主动涌入。虽然有周边占有先天经济发展优势的桃源板块比邻，但缩短了与城中心通勤时间，且有学区房的加持的，丁桥是一个作为新入手房源的好选择。具体投资回报率最大的板块和楼盘，详见内部分享。

提问：杭叔，你好，今年想在杭州买房投资的话，是买新房还还是二手房好呢？

杭叔：你好，投资新房最大的利好可以最好的利用到银行的贷款。换句话来说，如果首套房是付三成就可以了，其他都可以用银行杠杆的形式去贷款，去买二手房，很有可能二手房那一块的房东是依然欠着银行的贷款的，所以贷款的比例是浮动，是不可测的。 其次二手房这一块仍然要值得细分，就是要分成老破小的二手房还是次新房的二手房。对于一些老破小的二手房，最好的优点就是它地处于城市核心地段，且总价比较低，可以用最小的代价买最好的地段，但是劣势就是它的产品质量非常差，且处于高速折旧的这么一个状态。

如果想买次新房，位置不会特别好，但是它的品相会比较不错。而且因为是二手房，性价比比较高，所以相比较而言，次新房的性价比会比较好，相当于可以以最小的代价买到产品力比较好的新房。买的新房次新房还是老破小二手房，其实各有不同自己的优劣处，关键是你得看一看自己的自身需求，建议一定要结合自己的实际情况，然后再去买房子 。

提问：杭叔，你好，请问余杭未来发展怎么样，在余杭有一套老房子，还有升值空间吗？如果打算卖掉余杭的房子置换学区房，风险大不大，有什么推荐的楼盘吗？

杭叔：你好，老余杭地区从长远来看发展还是比较好的，毕竟这里有未来科技城和未来云城的带动，短期内杭州西部供需紧张的症状不会改变，政策上也没有太大的变化，现在市场热度比较高，也可以期待未来会有收紧。置换房产主要是把握时间点和看运气，现在市场上惜售现象很严重，有一定的踏空风险，如果确定要置换，先买后卖会保险一点。学区方面，虽然倡导教育资源公平化，但实际操作过程中的内卷还是比较严重的，短期来看，高价学区房大幅下跌不太可能，但从长远看，优势将会被逐渐淡化。可以选择“强小次中”或者“强小菜中”的组合，详情推荐见内部分享。