决定房价的本质是什么，不是供需和成本而是信贷

首先我们聊一下信贷的问题，关于买房最大的误区可能就是信贷这一块了，理解了信贷就可以理解很多问题，很多人经常纳闷一套房子300万，假如我现在月收入一万一年极度省钱也就攒十万块，需要三十年才能攒出一套房子来，而且什么样的人才能买得起六七百万的房子呢？

事实上这个问题没有搞明白就很难理解为什么现在房价这么高，这个问题的关键就是将来你买房的300万主要是贷款，你自己只需要花一小部分就可以了，为了方便理解我们就假设首付30%，二手房和二套房至少需要40%以上了，这里统一假设首付30%。

这也就是说如果你想买一套300万的房子需要攒100万，每年攒十万大概八九年就能攒出来，考虑到你还会涨工资什么的还要娶媳妇，你媳妇还能给你凑点结婚的彩礼父母呀也都能帮一点，可能六七年就可以买房了，事实上大部分白领买房都是这个时间点，毕业之后六七年刚结婚小孩出生前。一线城市房价贵一些但是收入也高很多，二三线城市赚的不多不过房价也低很多，最后大概都能集中在六七年这个时间点，不信大家可以看看自己周围的人。

不过这是房地产的第一层关键是后续的几层，也就是你买房后又过了一些年你的收入慢慢上去了，房贷对你来说已经没有什么压力了，家里也攒了一些钱开始有别的想法了，这时候你看上了一套七百万的房子，大家不要动不动觉得北上广深房价都破十万了，其实七万一平已经可以买到市中心很好的小区了。

如果硬买这套700万的房子你需要拿出两百多万的首付，这可就太奔溃了哪怕是一个月攒三万块也需要攒七八年，问题是你之前不是有套房吗卖了那一套手里不就有钱了，你这些年又攒了一些如果还不够刷几张信用卡可能就把这200万轻松的凑出来了。也就是说你把你的小房子卖掉再借点买个大点好点的，而买你之前房子的人正好是刚毕业六七年的小年轻。

这样就实现一波涌动小年轻买便宜的房子，你卖掉后买改善房而卖你房子的人手里有了钱又可以去买更好的房子，都是卖掉手里的房子然后贷款买更好的。大家也看出来了吧看似天价的房子，其实你只需支付三分之一的首付就可以了，剩下的全是银行的钱。

而且越是有钱的人越会玩银行杠杆，而普通人普遍不喜欢银行也懒得去了解银行的套路和玩法，更极端的模型下如果按照30%首付购房，刚毕业没几年的小年轻用100万买了你300万的房子银行出了200万，你用300万买了900万的房子银行出了600万，卖你房子的人可以去买2700万的房子银行出了1800万。大家看到了吧银行全程参与了放大财富，三套房子银行出了2600万从这个意义上说，房地产远远不是货币的蓄水池而是货币的放大器。

说到这里大家也就明白了那个最关键的问题了吧，房地产的涨落核心是“贷款政策”和“接盘侠”。

如果有人买你的房子而且贷款容易房价就会大涨，如果带不出来款或者没有人买你的房子，你就不能去买别人的交易量上不去房价就没法涨了。比如说2016年房价涨的太猛了2017年就开始搞二套房首付比例不低于60%，为了防止你跟你媳妇假离婚冒充首套房，又搞了一个离婚一年内只要之前买过房就算第二套。这就是传说中的“认贷认离”这玩意全是针对贷款的，这政策一出当年火热的房地产市场很快就降温了。

假如你想卖掉你家300万的房子买700万的，首付一下子就飙到420万而不是之前的两百多万，你也就换不了房子了，当然了你不是这唯一的一个，非常多的跟你一样的人都买不了了，这种情况下市场上的交易量就会暴跌房价上升趋势也就限制住了。所以说贷款政策是房地产领域的关键政策，大家整天探讨的房价涨落其实关键就是政府会不会动贷款政策，如果稍微动一下贷款政策房价立竿见影的出现波动。

在一线城市一个常识而且是共识的问题就是，月供不是问题关键是首付，首付越低参与买房的人就越多房价涨的就越快。举个例子大家就知道了，一套700万的房子如果首付是10%70万，贷款630万月供三万多能买得起的人多得离谱，这样房价肯定会上涨，同样是那套700万的房子如果首付是60%也就是420万月供一万五，总价没有变能买得起的人一下子就变得非常非常少了，既然买房的人少了这房价自然也就上不去了。

而且越是有钱的人贷款玩的越溜，普通人想都想不到的招在他们那里都是日常操作。说到这里就不得不说前段时间的深圳了在这里就有个问题，疫情之后深圳房价怎么就突然暴涨了大概有这么几个原因，首先是涨价预期或者说涨价共识。

美国为了应对疫情已经大规模的发钱了，这些钱当中的一部分会进入中国换成人民币这就会推高资产价格，事实上每一次货币扩张都会推高资产价格。资产这玩意儿在不同的地方代表不同的东西，比如在美国一般说的是股票然后才是房子，但是在中国那主要就是房子除了房子基本没别的东西什么事。尤其是最近二十年形成的这种思维惯性让全国人民有了共识，共识是世界上最关键的东西。其他国家房地产多多少少都崩过所以没有像中国这样的“房地产神话”，这个背景下房价要涨就形成了广泛的共识，反正不是北上广深那就是像2016年一样来一波普涨。

其次是贷款容易一般说金融发达，其实就是低利率的借到钱，我们前面说了对房地产有决定性作用的就是贷款，如果首付足够低谁都敢买。大概在去年四月份深圳那边为了让小微企业度过难关，放开了贷款审批不少贷款利率竟然低到2%以下，相当于变相解除了“限贷”而且可以用抵押贷的形式来避开限购，这个话题稍微有点敏感不再细说了，大家找深圳的中介私下里打听一下他们都知道的，他们可以把首付做到两成，也就是一套800万的房子通过过桥等操作最终的首付只需要160万，这样无形中就可以让更多的人参与进来了，而且呢是全国接盘。

深圳和北京不一样，北京的房子不是想买就能买的需要连续社保60个月，而深圳不需要这让很多人可以轻轻松松的拿到房票，对于落户呢在北京落户难度比深圳高了不止一百倍，而中国的隐形富豪非常多他们手里有大量的钱，都在找能升值的资产深圳的房价一涨，就跟水里滴了一滴血一样吸引来了大批鲨鱼，大家都跑去买供不应求房价可不就上涨了嘛。这“房价要涨”的共识进一步加强吸引来了更多的人入场，这也就是为什么经常能听到说深圳写字楼空置率越来越高，但是深圳房价也越来越高。

这俩事按理来说是矛盾的，大家把写字楼退租了说明工作岗位少了那房价是谁撑着呢？当然是来自全国的富豪嘛，这也是为什么这次规定深圳买房需要三年社保房价立刻就歇了，因为深圳老百姓自己是撑不起深圳房价的外地富人们还得等三年呢。

说到这里大家可能有件事比较纳闷了，买房那些人贷那么多款难道不用还了吗那么淡定，这个必须淡定啊大家都觉得房价会一直涨，将来还不上月供就把房卖了嘛还是能赚到的，这种高杠杆的人限购政策出来后往往被伤的最深，也就是说“房价一直会上涨”这个共识如果不动摇大家什么事都能做出来。

这里又有一个问题为什么中国人觉得房价会一直上涨呢。

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