上海楼市：这个板块估值过低，内行人都绕道走！再说一次，别去！

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的目标！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。
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提问：曾叔您好，想买一套小三房作为投资，嘉定这边您觉得哪里最有投资潜力？或者太仓科教新城那边还值得入手吗？谢谢

回答：你好。太仓不是很建议，没法实现与上海通勤，它的估值不能按照上海远郊的定价来测算，只能按照普通三线城市自己定价，自住还勉强可以，投资没有太大潜力。不如考虑花桥了。

提问：曾叔，你好，联洋的房子物业一般，商业老了，也没有什么概念了，未来会被张汤超越不？卖联洋房子更好的买的选择在哪？滨江不带学区的大平层吗？

回答：联洋的确房子老了一点，但是好在配套比较成熟，还有学区区位上也是浦东的比较好的位置，夹在陆家嘴和张江之间。如果不是特别对居住品质有讲究的话，那样还可以继续持有。如果你一定要卖掉，滨江可以的。

提问：曾叔你好，想投资一套360以内的房子，住张江，对别处不太熟，现金流也比较紧张，未来七八年不会卖，目前考虑唐镇的金利公寓，08年的动迁，两房350，比去年低了不少，从未来涨幅看您觉得值得投资嘛？金利周边有一批动迁房，有没有比它更值得投资的？或者其他区域也可以，非常非常感谢！

回答：唐镇这个地方不是特别适合买动迁房，因为唐镇不缺好房子，而且好房子的价格也不是天价，动迁房会承受比较大的压力，并不是特别建议你买这里，360的总价买在唐镇有点低了。

有两个不错的投资打法，一种是买市中心二梯队学区房老破小总价最低的那种，要精选一些供应偏少的板块；另一种是在大虹桥外环外比如江桥、徐泾、徐泾北城、华漕这种供应比较大的区位买动迁房，相对来说品质还可以，区域里面没啥很大竞品的，是不错的选择。

提问：曾叔你好，麻烦您帮忙分析下，下面哪个更适合挂学区，都是230以内的？1.杨浦内环内鞍山30平老公房，81年，同济小学加铁岭中学。2. 川沙05年动迁一房，园西小学。3. 南汇板块，05年商品房，惠南小学加南汇四中。4. 闵行颛桥板块，93年动迁一房，田园外小加田园初中。谢谢

回答：既然是学区房，要买就买最好的，你这些学区，没一个是第一梯队的学区房。我建议优先考虑加一点钱，买打一。一定要买这几个学区房的话，考虑第一个杨浦学区房。

提问：曾叔，您好，我是新上海人，想买一套作为婚房，首房首贷，预算450-500万，目前住在徐汇滨江板块龙耀路地铁站附近，比较喜欢这个区域的居住环境，也很看好徐汇滨江规划，现在比较纠结是否可以买龙南X村的老房子，或者买植物园南/徐汇华泾的次新房

回答：看了你的问题，在这些区域里面比较好的是华泾的次新房，华泾还有一些腹地，有发展潜力，但你的预算还是不够的，可以考虑增加点预算或者买小一点。另外闵行也是可以选择的地方。具体推荐可以加入曾叔内部圈子，可以解决你的问题。

提问： 请问老师花桥的万科魅力花园如何，想入手投资，过五年十年后出手。

回答：我只能说是一般，不太符合我们的选筹标准，离地铁站（不管是S1还是11号线）都很远，而且距离学校和商业也有一定距离。

提问：曾叔你好，本人首套房，预算400万，想买新房或者次新房，上班在8号线和9号线的陆家浜路的地铁站，有推荐自住的区域或者楼盘吗？

回答：这个预算，想买新一点的房子，只能考虑8号9号线的沿线外环外的房子了。这个预算要买新房，距离就会很远，大概要到松江新城和鲁汇的样子，我觉得有点太远，应该优先考虑略微近一点的二手房。可以考虑下九亭、泗泾、浦锦路一带的次新房。

提问：曾叔，请问一手新房应该注意什么？

回答：投资一手新房应注意：1，不买精装修房。不保值，一年后折旧过半，并且装修风格不一定是市场接受的，以后不好卖出。2，不买远郊楼盘，自己住不方便，难出租，不好卖。3，第一次看房不下定，无论销售说的如何天花乱坠，给自己一点冷静的时间分析思考。4，不正规的楼盘坚决不买，买房之前看清楚是否五证齐全。5，需要茶水费的坚决不买，茶水费现象就是开放商营造出的短期供不应求的情况，场外中介搞出来的套路，交了之后开发商也不承认，大概率的被私吞。