上海楼市：近半房源下架是为何？多处板块竟被强行“压”住了！

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提问：很多房源下架了这是啥情况？

回答：7月19日，是上海各大中介平台执行挂牌价格核验的日子。打开我们熟悉的平台，网站上的挂牌总数，从几天前的3万套左右，顿时下降到了目前的1.6万多套，也就是说：一半的房源，都因为高于指导价而下架了。

很明显，这一轮周期中涨幅比较高的板块，基本都被指导价“打趴下”了，以电梯住宅为标准： 源深，挂牌5套。 联洋，挂牌6套。 杨东，挂牌9套。 打浦桥，挂牌4套。 新天地，挂牌2套。 等等等等，这些板块，几乎是“无房可售”。而有些板块，目前的挂牌还是比较坚挺，影响不大。像杨浦的新江湾城，作为北区最为优质的居住社区，随着字节入驻尚浦领世，利好不断，而目前还有34套电梯次新挂牌，挂牌价普遍在9-13万之间，和我目前掌握的近期实际成交价基本一致。

再看非核心区，影响也相对较小，像西南方向的七宝、九亭、泗泾一线，莘庄、莘闵一线，均有数十套至上百套电梯次新在挂牌。

提问：曾叔您好，我还有两年毕业，毕业后很大概率在张江工作，这几天在张江转了转，感觉张江发展太快了，我和男朋友(他有上海户口)怕攒到钱后房价又涨，永远都赶不上张江房价往上涨，想提前找亲戚朋友借钱结婚买房，感觉川杨新苑和申城佳苑、玉兰香苑这类能够负担得起，附近要建科学之门双子塔，可是前两个小区是动迁房学区很差，玉兰香苑学区稍微好一点点，不过我们可能五年内不会生娃，提前买好学区的怕到时候政策变动，像北京就在搞多校划片，怕贬值，您觉得买川杨新苑或者申城佳苑的房子合适吗？目前房价有没有透支未来发展的空间？或者价格以后还会有松动吗？是否需要着急借钱买房？谢谢您啦

回答：我觉得可以，川杨新苑和申城佳苑是动迁房，品质感差了点，未来孙桥会有一些新房规划，会有些好房子出来，不过你的预算有限，也不太可能买。现阶段要买的话，玉兰香苑的学区的确是卖点，申城佳苑的品质在三个小区是相对还可以的，川杨新苑的区位好。可以说各有所长吧。

提问：总高33层，哪一层是最好的楼层？没有江景和湖景，此高层南面（前面）全是叠排和多层电梯洋房（6+1）。请曾叔给些思路。

回答：17-33层都是可以买的，反正也没有遮挡，找一房一价表里的中位数价格房子即可，这样出售的时候性价比最高。

提问：曾老师好，杨浦区新江湾佳苑的67平米的小两房有投资价值吗？在建的同济大学附属新江湾城实验学校对其有没有升值推动？

回答：这个的话，我不太建议买，国定路这一带并不是在五角场主干线上，这个单价不如加钱去买新江湾小户型上音学区房。

提问： 老师，您好！想咨询下如何选择学区房。我家的情况：上海户口，2个孩子，老二2岁，老大2年级，现在松江读书，就读学校是九年一贯制的，在松江还算蛮好的，但我在徐汇上班，所以还是想把房子换的离单位近些而且尽可能对口的小学和初中都还不错。我纠结的几点：1) 老大已经上小学了，如果买徐汇学区房，需要小学转学，肯定会被统筹，统筹的可能还不如现在的小学。如果小学统筹了，有多大可能上徐汇对口的初中呢? 2)如果买闵行学区房，平南+实验西所处的位置离我上班最近，但我不知道这两个学校怎么样?跟徐汇的二梯队（上海小学+徐教院初中）和闵行的一梯队（闵实验+莘松）差距大吗？我目前就看了徐汇和闵行，您有更好的兼顾两个孩子的建议吗？

回答：徐汇是以学籍对口为主，如果统筹了，那就是读统筹的那个小学对口的初中。可以打电话问一下意向小学，看看有没有插班名额，如果统筹，是统筹到哪个学校。不一定是菜校，有的统筹的学校也还可以的。你说的这几个选择都可以，各有千秋，关键还要看你对孩子的升学目标期望以及预算。浦东的转学政策相对宽松一点，即使小学转不进去，和闵行一样，可以通过房子对口读初中。

提问：曾老师，我对买不买回迁房有个疑问。三林和华漕的回迁房5万买个双室400万，大虹桥附近的新房也差不了太多，而且新房很多，大家肯定再凑100万去买新房了，已经10年楼龄了，卖了再买恐怕至少15年楼龄了，回迁房会不会没人接盘？5年后400万的变500万，周边500万的变600万，大家还会去凑一凑买600万的，毕竟改善没人买回迁吧。

每年房价最便宜的时候是年底吗？尽量要7月出手，还是可以观望到年底 11月之前上车

回答：这个主要是看竞品和价格，如果动迁房价格比商品便宜1万，品质不是很差，但能吊打老破小，动迁房还是值钱的。看片区内的供应关系。今年上海能早买就建议早买。

提问：曾叔你好，坐标浦东，陆家嘴上班，先生在金桥上班，看了浦东金杨、北蔡50-60平的老破小，通勤便利但居住舒适度不如新房，还存在后期转手的风险，求指导。

回答：这个预算要买新房的话，实在是选择很有限了。综合考虑下来，大概率也只能选择二手房了，金杨、北蔡、高行、孙桥、唐镇、张江的次新房都可以考虑。具体选择的时候需要结合居住偏好、学区强度以及杠杆属性来选，建议你加入曾叔内部圈子把细节对接给我进一步帮你参考。

提问： 曾老师好，想问下，可首付200左右，徐泾北城海棠（动迁）小三房总价280万，华泾宁馨公寓（动迁）两房380万，南翔森林公馆（商品）一房320，这三个小区哪个更适合二套投资，持有5年左右，谢谢。

回答：这三个特点不同，各有所长，前两个打的是低总价逻辑，后面一个是居住配套逻辑。这个具体要看你偏好选了。

提问：你好，松江泗泾附近的金地二手房怎么样，刚需自住，在市区上班，预算300万左右。

回答：泗泾这边二手房很多的，泗泾地铁口的动迁房，还有新凯家园这些都是不错的。你这个预算300万要买到带地铁的电梯房，在这边是可以找找的。因为泗泾供应量挺大的，所以具体选择时候要根据户型和预算来做取舍。