监管盯上了房企的“花呗”！“三道红线”后再增“三道补丁”

监管盯上了房企的“花呗”。

除了最被熟知的那“三道红线”之外，据券商人士透露，今年以来监管部门对于试点房企，还重点盯上了另外三个维度——当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额40%；过去三年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负；以及每月上报商票数据。

地产壹线询问了包括融创、世茂、新城、阳光城、正荣在内的多家房企，证实了这几项监管内容的存在。

不过，有房企方表示，前2个条件其实是和“三道红线”同时发布的附属指标，但因为并没有像“三道红线”那样直接对应0-15%的融资限额，所以此前并未浮出水面。直到5月时有头部房企激进拿地被监管，才引发大面积关注。

而商票数据是刚纳入的，目的是在做企业债务监控。

此外，几家房企还都透露，目前纳入试点的房企早已经不止第一批的12家了，只是具体名单企业之间也互不清楚。

今年以来加大排查拿地资金和商票

过往的限令，最初从买房端启动，包括限购、限贷、限售。后来有了土地端和销售端的限价、限户型，但这些调控，更多在一二线及热点城市。

于是在2016年的930之后，依然秀起了多家走“农村包围城市路线”的房企，借助政策未收紧的低能级城市的拆迁、新区，快速借钱买地盖楼卖楼，刷了一波存在感。

但“三道红线”转而从企业端下手，不分一线城市或者下沉市场，一刀切地把房企融资门槛依照财务表现划定了，高杠杆-高周转-黑马晋升路径，从下局第一步就行不通了。

常说，上有政策下有对策，为了把这几项指标做绿，企业又是信托，又是表外债、ABS，甚至还流行起了供应链融资。

企业对融资的野心一点都不缩减，于是监管也在不断地打补丁。

根据上述的三道新要求，若是拿地金额占踩线，将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。

今年里，某TOP级房企就因在土地市场“过度活跃”，被监管部门启动了对其土地购买的排查，而后直接消失在招拍挂市场。

若是近三年现金流连续为负的房地产企业，则需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

而商票，则未有设置明确红线。

机构分析人士认为，拿地金额占比和经营性现金流的监测，意在防止信托等非标融资的违规流入，并且控制企业的杠杆。而商票的列入，是对之前“三道红线”指标的补充，深一度观测企业的隐藏债务风险。

商票秘用：一可缓解现金流二可隐形负债

所谓商票，一般指商业汇票，是出票人签发的，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。

根据承兑人的不同可进一步划分为银行承兑汇票和商业承兑汇票，前者由银行承兑，信用风险较小；后者由银行以外的付款人承兑，以承兑人的商业信用为保障，信用风险较大，拒付事件也主要集中于此。

而如果按是否带息划分，又可分为带息应收票据和无息应收票据。带息应收票据是票面注明利息的应收票据，而且利息要单独计算；无息应收票据是票面不注明利息的应收票据，其利息包含在票面本金之中（即供应商可能在报价之时就已经将利息加在价格里了）。

此外，商票市场分为一级市场和二级市场，一级市场即为商票的签发和承兑，二级市场为商票的流转，持票人可在商票到期前将商票转让或贴现进行融资。

开发商以商票等方式完成对施工单位、材料供应商的款项支付时，一方面缓解了当下的现金支付压力，一方面又通过增加经营性负债（也即应付账款、应付票据）的方式降低了有息负债的融资需求，从而间接地降低了企业的有息负债并实现“三道红线”的降档。

而持票人如果想提前支取商票金额，又可以在票据到期前，将商票拿到二级市场，转让给其他持票人，以一定的贴现率，提前获得有折扣的现金。

房企“打白条”规模攀升且兑付频繁暴雷

近年来随着融资政策不断收紧，房企应付票据规模也不断上升。（在财报中，商票一般以应付票据的形式出现）

据机构数据显示，2020年末TOP50房企应付票据规模为4013.5亿，同比大增33.8%，其中商业承兑汇票占比在80%以上。

且从二级年贴现率来看，一些商票占比较高的房企，贴现率也较高。比如蓝光、富力等基本在20%以上，而多数房企处于10-20%之间。

安信证券研究结果显示：房企签发商票时通常会补贴供应商一定利息，具体成本取决于房企的信用资质，公开渠道无法获取。根据贴现率可以大致判断房企商票的融资成本，若贴现率较高则表明该商票在二级市场上再融资难度相对较大。

自5月以来，中梁、实地、荣盛、蓝光都被爆出过商票到期无法兑付，甚至拒付的情况，这与高商票占比、高贴现率房企样本高度重合。

或许这是这些连锁事件，引发了监管部门的关注——6月30日时，有媒体爆出：央行等监管部门已经出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

房企人士表示，三道红线最初的三项指标：剔除预收款后的资产负债率、净负债率以及现金短债比，都是以企业负债为监管核心，控制企业的融资杠杆使用。

而商票和此前网上流传的监测表要求试点企业汇报表外债一样，也都属于隐性债务范畴，纳入监管能便于监管部门更加准确判断房企的负债程度，以及潜藏风险。

但其也表示，如果是银行承兑汇票，则有银行方可以统计监测，如果是企业承兑，则很多并不会在财报中体现，甚至只会在企业内部财务体系中有记录。且不少企业历史已开商票的年份长、数额大，监测起来难度很大。

关于新补丁和商票，你有什么想说的？

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