价值前景预期不高的卓越樾山，还用高价“逼走”购房者?

上期我们聊到卓越樾山的周边环境，本期我们再来聊聊它的第二个不利方面——价格。

一个项目卖不好，与多方因素都会有些关联。常规情况下，最让人难以接受的就是“地段差+价格高”，完全把居住感和溢价空间都压缩了。

卓越樾山的定价表现，就好似要把高价拿地的责任推给购房者，自己攫取其中的最大溢价。

为什么这么说呢？

因为它的价格实在太“过分”了。

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废话不多说，我们先来看一张图。

我们可以看到，大罗山以东龙湾区政府板块，项目毛坯均价普遍在1.6-2万元/㎡，而卓越樾山晴翠接近2.2万/㎡的价格几乎是处于价格天花板的位置，比拿地价偏高的玖珑天著还高。
也就是说卓越樾山的价格成了其他项目溢价空间参照物，而卓越樾山却无所谓溢价空间。
再长远一点看，未来在二手市场上的竞争力可能会被削弱。
大罗山以东的龙湾中心板块，区域流动较为局限，客群较为稳定，这种状况会导致区域内的房源流动会相对稳定。
因此，在未来的二手市场上，高价入手的房子其溢价空间可能更小，而转手风险会更大。
那么，也有会说，拿地价高了，所以定价会偏高，或者说地段、产品好，也会定价高。
但这些情况适用卓越樾山吗？

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我们先看下龙湾中心区的几个项目楼面价和定价对比。

以上是龙湾中心区的几个项目，其中多弗奥邸已基本售罄，目前在售的是悦珑府、玖珑天著和卓越樾山晴翠。
这里面卓越樾山拿地价不算低，但也不是最高的，远低于玖珑天著，基本与多弗奥邸持平，排序大概是玖珑天著>卓越樾山>多弗奥邸>悦珑府，但是定价上卓越樾山却是（毛坯）价格最高的。
在定价与楼面价的溢价差上，卓越樾山与悦珑府基本持平，有1.1-1.2万元/㎡，其次是多弗奥邸与玖珑天著基本持平，大概7000+元/㎡。
多弗奥邸是几年前的项目，高价拿地后，价格起不来，不过再看看楼面价与之基本持平的卓越樾山，似乎温州的购房者给了它拔高定价的底气。
相较而言，玖珑天著实在太“谨慎”了。
放眼整个龙湾，这种能够拔高溢价在1万+元/㎡的项目其实并不多。

表格里溢价比较突出的，翠湖里是偏高端产品，以产品品质做溢价；吾悦广场澜悦府和未来之城是有商业和大量配建，所以看起来溢价偏高。
其他偏纯住宅向的，有特殊地段加持，比如江月湾，因江景，溢价稍高；比如TOD国际新城是“地段+TOD”的溢价加持，也稍高，基本和卓越樾山的溢价幅度相当。
其他的溢价都基本克制在1万-/㎡，那么与上述项目相比，卓越樾山的溢价底气是什么？

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对于龙湾中心区而言，低容积率洋房，出现第一个时，是不错的宣传点，但接二连三出现时，那全都互为竞品了。
所以卓越樾山拿容积率2.0的洋房做溢价点，毫无说服力。悦珑府和玖珑天著是1.8的滨水洋房，位置还要更好，显然要更具竞争力一些。
不过无论怎样，只是一个“洋房”显然无法真正触及一个房子的价值点，板块的发展前景和周边的配套规划会更具吸引力，也更具溢价空间。
恰恰从这方面而言，卓越樾山有透支区域溢价空间之嫌。
大罗山以东区政府所在的龙湾中心板块大致可以分成三块：浙南科技城、瑶溪南，以及龙湾中心区。
浙南科技城主打高新产业，是温州产业迭代转型的典型之一，是龙湾资源倾斜与政策红利最为明显的区域。△国科大温州研究院新大楼 图源：温州浙南科技城
很多优势配套也基本往瑶溪北集中，比如附二医等，城市界面翻新速度也很快。
所以位于浙南科技城与龙湾区政府之间，并且处于优质配套周围的荣望和榕华福邸，以还算合理的价格俘获了龙湾的购房者，迅速清盘。
另一方面，瑶溪南，也是规划辐射区域，有S1线站点，宽阔的区域主干道永中西路串联新起的住宅小区和诸多优质配套，形成浓厚的现代化居住氛围，城市界面也很好看。（龙湾永中西路 图源 新政聚焦 2021.1）
此外，省级未来社区南洋未来社区的规划更是注入了一剂强心剂，让区域价值迅速提升。（南洋未来社区效果图）
而论与中心城区的连接强度，这两者显然也更为紧密。
相较而言，龙湾中心区因原本存在的密集聚居区，无法快速推翻重建，大多是在现有基础上进行旧改。
主规划方向，是复古文化旅游业，比如寺前街、永昌堡等，无论是配套还是界面翻新都有一定难度，所以城市活力不如前两者。（寺前街历史文化街区保护规划 总平面图）
这种情况下，区域内的新项目会更加适合本地客群的置换需求，溢价或者后期转手就会存在一定的难度。
而卓越樾山近2.2万/㎡的价格是将科技城和瑶溪南的溢价空间都在提前透支，更别说龙湾中心区。
那么，我们再结合上期对该项目周边的分析，你会发现板块规划潜力有限的情况下，周边环境不适宜自住的卓越樾山还在以区域价格天花板“逼走”客户。
更不可思议的是，其户型方面也有不少槽点，下期高能分析继续。
To be continued.

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