房产中介需要有所变革

【缘木求鱼】

房屋中介既有操作模式、赚钱思路，已经很难再继续下去了，需要主动变革，否则前景不乐观。

木木

据不完全统计，今年以来，已有14个城市出台针对性很强的措施，打击学区房炒作乱象。在这个过程中，规范中介销售行为，严禁诱导炒作、哄抬房价，成为整顿工作的一个着力点，北京市有两名房产中介员工，还因为违法违规行为被刑事拘留。可以预期，对房产中介的强力整肃，肯定有助于市场的稳定。

房产中介（其他什么中介也不例外）生存和发展的底层逻辑，一方面，是满足了买卖（租赁）双方的沟通、撮合需求，发挥了桥梁作用，使双方交易成为可能；另一方面，房产中介有助于提高买卖双方的交易效率，降低双方的交易成本。两方面缺一不可，尤其是后者，更为关键。只要这个底层逻辑不发生扭曲甚至被颠覆，房产中介的生存和发展就有最基本的保障。

不过，在市场实践中，不甘心仅仅发挥桥梁作用、不甘心只挣本分钱的房产中介，一直大有人在。在正常情况下，房屋买卖属于大资金交易，尤其在核心城市、大中城市，买卖成交额动辄数百万、上千万，房产中介全天候、全身心陷在这种交易里，而能心旌无所摇荡者，大概率比较罕见。单就本性——无论是人的本性还是市场的本性而言，眼前摆着个大蛋糕，想多切一块、多吃一口，倒也可以理解，其间的问题是，如果控制不住欲望、贪得无厌，进而背离了自身生存的底层逻辑，恐怕就要出问题。

现实中，最为人诟病的一个问题就是，房产中介现有的经营行为、营销手段，已经成为房价上涨、甚至暴涨的最重要的助燃剂之一。以房屋交易额的固定比例提佣，是房产中介目前最重要的取利手段。从商业逻辑上看，这种模式几乎天然具备推动房价上涨的动力。房屋的成交额越高，中介的提佣就越多，中介想方设法推动房价上涨的动力当然就越足。

这堪称是这种模式最大的“硬伤”,它不仅导致买卖双方交易成本持续增加，更重要的是破坏了市场功能。由于掌握并垄断了足够的房屋买卖信息，中介可以通过适时的信息屏障，在买卖双方之间发挥更大的能动性，“自然而然”地推动房价上涨，在实现自身利益最大化的同时，也“顺带”破坏了市场的价格发现功能和资源配置功能。在这种所谓的“中介模式”主导下，中介已经不像中介——无论在形象上还是实际发挥的功能上，而更像市场的组织者、引导者；其收取的费用，与其说是信息费、代办费，不如说是“管理费”更合适。从市场可持续发展的角度看，这种模式显然很有动一动的必要。房产中介在谋求“超额”收益的同时，因为背离了底层逻辑，这就为自身的发展埋下了“否定之否定”的伏笔。

对此，无论是中介个体还是整个行业，都应该有所警醒。其实，在现有的房屋登记制度规范下、在现有的信息技术条件下、尤其在相关技术高速发展的可预期前景中，倚仗现有模式取利的房屋中介，发展前景很不乐观。理想的状态，当然是整个行业主动“归位”，如果反应“迟钝”甚至仍一门心思“越位”取利，那么，被强力推动“回归”也不是不可想象；更极端一些，甚至出现“新中介”替代“旧中介”的可能性，也不能完全排除，毕竟，在现实中，类似的“替代”，我们已经见过不少。

在目前的内外形势和政策背景下，房屋中介既有的操作模式、赚钱思路，显然已经很难再继续下去了。中介行业要想行稳致远，实现可持续的发展，需要有所变革，需要主动变革，否则，在缺乏底层逻辑支撑的情况下，行业发展的前景并不乐观。

（作者为证券时报记者）