多城发布二手房参考价将如何影响二手房市场

    本报记者 王丽新

    近日，继深圳、成都、宁波后，西安加入了发布二手住房成交参考价的城市阵营。随后，一则魔幻卖房信息在西安地产圈流传。某业主将一套价值超过600万元的房子以300万元的价格挂牌出售，并附赠一个车位，但购房者必须附带购买一幅毕加索假画，标价却高达380万元。

    “房子不单卖，假画单卖，房源是真实的，业主应该也是诚心想卖。”某业内人士向《证券日报》记者表示，或许是因西安部分小区定了二手房参考价，业主用低报价吸引买家，但又不甘心房子卖低了。

    事实上，多城出台二手房参考价（也称二手房指导价）的背后是，今年以来，部分城市的部分小区业主“抱团”涨价，还有人写“涨价檄文”让业主拧成一股绳，打响资产报价战。不难看出，以高挂牌价格扰乱市场预期的行为时有发生。那么，二手房参考价一出，业主挂牌价是不是必须要低于参考价？这是“限价”卖房吗？二手房参考价是如何影响市场的？《证券日报》记者带着诸多疑问进行了调查采访。

    首付款或增百万元

    2月8日，为了打击楼市投机炒作，深圳率先推出二手房参考价制度，被市场简称为“208新政”，正式打响了今年地方政府二手房价格管控的发令枪。此后，成都、西安等城市相继跟进。

    “以深圳某小区为例，实际成交单价每平方米15万元左右，二手房参考价是每平方米11.6万元，价差是每平方米3.4万元，按照100平方米的房源，再结合深圳的一套或者二套首付可贷款不同比例计算，最终购房者都需要比实施二手房参考价之前多拿出百万元量级以上的首付款，才能买下这套房子。”在北京某中介门店，一位房产中介门店经理向《证券日报》记者表示，深圳不少小区在实施二手房参考价后，无形中增加好几百万元首付款的房并不少，资金紧张的购房者自然被“劝退”。

    从西安看，从“330新政”（3月30日晚，西安发布“关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知”），到二手房成交参考价机制，再到102个住宅小区二手房成交参考价的公布，西安二手房在今年二季度经历了三次递进式调控。市场的交易主体，银行、卖家、买家、中介机构等均受到影响。

    上海的跟进力度更大。7月9日上午，上海市房管局召开了全市规范二手住房管理会议，要求在已实施房源挂牌核验的基础上，再次增加价格信息核验的步骤。

    据《证券日报》获悉，在深圳、西安等城市公布数百个小区的二手房参考价之前，北京楼市其实早有先例。

    上述门店经理称，多个城市出台二手房参考价，并不是不允许业主以高于参考价的价格出售房产，而是房产总价标的越高，参考价越低，购房者需要付的首付越高，这就抬高了购房者的买房门槛。但是，业主若真心卖房，就会降低挂牌价格，让投机者钻空子的概率降低。

    “部分城市、部分银行房贷投放以参考价格为准，若成交价高于参考价，则买方的实际首付比例有所提升，对购房者的资金提出了更高的要求。”中指研究院指数事业部高级分析师马琛向《证券日报》记者表示，这在一定程度上影响城市二手房成交量。

    二手房市场进入“冰河期”？

    参考价等一系列政策调整后，二手房市场会进入“冰河期”吗？

    “深圳二手房参考价覆盖范围广，实施已经5个多月，对市场的影响正逐渐释放。总体上讲，业主挂牌价格并未大幅下降，不少业主不是很倾向于降价成交，价格大幅下降或一时难现，但交易量已经大幅下滑。”上述门店经理向记者透露。

    根据中房指数系统百城价格指数，6月份，深圳二手房价格环比下跌0.56%；另据中指数据显示，二季度深圳二手商品住宅销售套数同比下降超六成，从4月份起销售套数呈逐月下降的趋势。

    “从目前已发布二手房成交参考价的城市市场表现来看，热度有所回落，特别是深圳，市场降温明显。”马琛表示，二手房参考价在一定程度上影响了购房者对房价的预期，市场观望情绪增加，导致市场成交量有所下降。

    诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也认为，整体来看，深圳二手房成交陷入冰点与二手房参考价的实施是有一定关系的。在他看来，住房贷款的限定对购房者买房有一定影响，但也不全是。二手房参考价反映了更真实的市场价格信息，有效地抑制了一些炒作房价等市场乱象行为，促使热度过高的区域逐渐回落。

    此外，前述门店经理向记者直言，二手房参考价出来后，房价不一定应声而落，于买卖双方而言，参考价会减弱市场预期，降低业主的销售预期，买方相对之前有一定的话语权，甚至由于首付资金不够而暂时进入观望期。但无论如何，市场最终还是供需关系决定走向。

    对此，陈宵也认为，随着部分城市二手房参考价格的落地，挂牌价格逐渐回归理性，较为不合理的挂牌价格将逐渐消失。为确保楼市平稳运行，预计接下来将有更多城市响应二手房控房价的相关政策。

    不过，马琛指出，仍有部分热点城市二手房市场热度较高，价格韧性较强，学区房或者房价上涨较快的小区，后续政策或会重点关注。