讲真，在上海要买房，但不能乱买房！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，金山区的房子有升值潜力吗？在上海买房，市区新房太贵可以买郊区的吗？市中心的老破小能不能买？买房有什么要注意的问题没有？

沪叔：你好，上海金山区在上海南面，紧邻浙江，交通上有重要地位。但当地房价受化工厂基地影响并不高，买房者一般来说不会考虑住在化工厂周边，即使房子质量很高。一般来说，两省接壤处污染都比较严重，但长期来看，金山区会逐渐改善这一问题，上海北面的宝钢已经陆续搬走，能看出这一趋势。但短期来看，金山区楼盘的保值增值并不理想，转手难度也大。总的来说，在预算足够的情况下，青浦新城的动迁房比金山区的房子价值更大，买房子不建议购买离市中心太远的，最好不要大于25千米的直线距离。如果房子选择在郊区的话，建议重点关注地铁。地铁对郊区意义重大，能解决离市区远的问题。买房要注意以下三点：一是越远离市中心越要谨慎购买。虽然上海房价普遍高，但离市中心越近的房子越有价值是显然的，外环以外的房子要慎重；二是选择地铁周边，上海地铁发达，选择没有地铁的房子无论是自住还是投资都很不利；三是在市区买房不建议买房龄过大的，尤其房龄超过二十年的，不建议选择，建议选择次新房。除非老破小带有学区，否则更建议选择距市区远但房子品质好的，在地铁发达的情况下距市区远不算大问题。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好，老家合肥，现居上海，在合肥有两套房子，一套闲置一套在出租，房价涨幅一般，上海有一套房子自住。现在想卖掉合肥在上海买一套房子投资，想问一下卖的话是卖一套还是两套都卖掉加大筹码？

沪叔：你好，当前是房产置换的好时机，三四线置换二线，二线置换一线。一线城市房价高昂的一个原因就是人们对大城市的价值认可。只要对城市的认可不变，优质城市的楼市行情就会一直向好发展，这代表无论如何楼盘都会有购房者支持。即使城市化进程放缓，人口流入减慢，城市内部人群依然会向市中心聚集，区域轮动的驱动力依然存在。所以买房建议选择好城市的好区域。具体上海买房选筹，详见内部分享《卖房技巧篇》。

提问：沪叔，你好，上海本地，目前手里还有一笔资金打算用于投资，想买一套老破小，请问买什么样的老破小升值潜力比较大？杨浦、宝山和闵行三个区哪里发展潜力最大，最值得买入？

沪叔：你好，建议购买带学区属性的老破小，分板块看：一是杨浦，杨浦有很多一梯队小学，如大一、二师附小等；二是宝山，除了钢铁产业发展较好，其他产业一般，不建议关注；三是闵行，性价比高，具体表现在：1、产业园区多，商业发达。2、学区房总价低，买房门槛低。3、选择面大。具体详见内部资料《沪叔上海买房十大顶级思维》。

提问：沪叔，你好，想在闵行区购买新盘进行投资，希望整体环境好，周围商圈发达，闵行哪些板块值得投资呢？可以推荐一些合适的新盘吗？

沪叔：你好，闵行区虽然位于上海的郊区板块，但是离上海中心较近，存在于上海中部。但是区域内发展差别较大，发展水平参差不齐，有闵行的前身老闵行，国际化的古北商圈及城市化程度较低的浦江镇，各个地区的商业配套设施及发展程度都各不相同，需要购房者仔细甄别，加以区分，尽量寻找有价值的板块进行投资。闵行区值得投资的主要有以下板块，一是华漕板块，二是金虹桥板块，三是莘庄板块，这三大板块都各有千秋，不过整体来看，这三大板块交通便捷，商业配套设施完善，较为适合投资。该区值得投资的新盘详见内部分享《价值百万的购房逻辑》。

提问：沪叔，你好，坐标上海，名下一套房自住，还有一套门面房出租，收益率4%左右，现在有一些资金想用于投资，门面房要继续持有吗？想投资一套二手房，有什么合适的板块推荐吗？买总价区间多少的比较合适？还有没有其他建议？

沪叔：你好，门面房的租金收益率在5%以下的话，收益不高，且线下商业前景堪忧，又有土地增值税需要交付，建议出售。在资金充足的情况下，还是建议选择投资住宅。投资二手房的话，区域上建议考虑西面闵行、松江，房价相对东面更低；总价上建议选择1200万以上的房子，容易出手；其他条件上，建议选择近郊次新房，升值空间大，离轨交距离近的楼盘也更有价值。具体买房选筹，详见内部分享 《这些二手房跑赢大盘》。