这些被北京抛弃的郊区，投资客从来不碰

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐你好，近期想投资100-200，看中了崇礼的太舞小镇三期南山里公寓，觉得规划好，北京高铁1小时到达，即投资也可以休闲自用，就是单价太贵32000/平，您觉得合适吗？或者北京周边有否其他适合这个价位投资的房产，目前望京有自住一房

　　回答：这个价格大概率被割，我们买房，其实是买的「大城市的土地住房」。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于像怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为「北京城」的一部分，也就不具备真实的需求，不具备「大城市土地」的价值，只能是一小撮人的赌场。即使是赌博

　　提问：请问您觉得丰台青塔片的楼盘推荐吗？考虑居住品质，孩子上学，这个片区有没有入手的价值？

　　回答：你好，北京但凡挨着铁路的没有一个涨的快的 青塔这个板块，看着挺成熟，但是涨幅不行，没有亮点，一堆屌丝小区，整体显得苍老缓慢。 如果生活半径在青塔，关注学区，推荐五一小学学区房，离的不远，可以看看六建、复兴路30号院、太平路40号院、太平路42号院

　　提问：房姐您好，新人首问！ 1、请问朝阳区大屯里小区（金泉广场北侧）和外经贸大学西侧的惠新里小区，是否有升值的潜力，未来持有的价值大吗？ 2、想改善一套3居或4居，区域考虑在亚运村或奥森周边，现在重点在看： 康斯丹郡、亚运新新家园、万科星园、上元君庭、北辰绿色家园拂林园。想找个户型方正性价比高的板楼，希望能得到指点！ 3、或在亚奥区域还有何高性价比楼盘推荐，预算1000w以内的，烦请指教，谢谢！

　　回答：1. 可以持有，这类产品跟随大盘。 2. 亚运新新家园以联排和小洋房为主，实际的流动性较低，一个期一年可能不到10套交易。 康斯丹郡偏养老社区.建议 万科星园>上元君庭>北辰绿色家园拂林园 3. 亚运村偏学区溢价，投资不合适。

　　提问：房姐好，我是新加入的粉丝，说下我的情况：我跟我老公都是互联网民工，非京籍，目前工作都在望京，以后不好说，家庭税后月收入6万，不算季度奖年终奖。我跟我老公在沈阳长白岛买的房，房子在俩人名下，月供1万5，五年后还清，他是主贷人。计划在北京再干五年，孩子上完幼儿园回沈阳过点小日子。目前在望京租房，一个月租金七千五，考虑在北京买房，先自住五年，五年后出租打算长期持有留着养老或大病用或者留给孩子，用房租养房贷，有孩子有一个老人，所以需要至少两居，希望周边幼儿园教育资源丰富最好是有能上的好的公立幼儿园，离地铁近。现在有两个选择：1、公司有共有产权房第一优先组名额可以买朝阳当前上东郡和瑞晖嘉苑的小三居，比较看好瑞晖嘉苑37000一平89平。2、买二手房。手里子弹加上借亲戚朋友的能凑到210，到240还有点缺口不知道怎么补。二手房看过常营保利嘉园三号院、首开畅心园、住欣家园、金郁丽景苑，望京主要是望花路西里、西八间北里，回龙观龙泽地铁站附近一些老公房。这些房子总价都差不多，首付230-240左右，相比觉得望花路西里有套觉得还不错，365万，69平米，户型楼层都还不错，但是房子是83年的，不知道我家这种情况是否值得入手？希望房姐结合我家情况能够给出一些买房建议。后续目前计划大概率就是五年后离开北京，但不排除可能留下，主要考虑没有北京户口孩子上学有问题。说下征信：我征信没有房贷记录、婚姻状态是— 户口本婚姻状态是空，我老公有房贷记录婚姻状态是未婚但户口本是已婚，我的户口跟老公不在一起，这样我俩有什么操作空间变成首套吗？还有目前二套首付有点少，差个二三十万，房姐有什么好的解决办法？还有我们这种是买城里的老破小好还是考虑亦庄大兴北七家这种地方的新房次新房好点呢？问题很多，感谢解答

　　回答：不要买共产房的 你买了共产房 长期套里面， 以后很难买商品房。 这个价位望京不是很好的选择。 二手看下常营的 万象新天、柏林爱乐、苹果派。建议看十里堡、石佛营等板块，例如 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区等。 银行会多种方式去查你的婚姻情况，所以做好几手准备。 要么lh等一年，用你的sfsd入。 信用卡是否开发了？

　　提问：情况介绍： 1.夫妻共有房产两套，目前售价均为700万，分别是亦庄核心区三居（2004买入）和史家胡同50多平学区（2016年9月高位接盘） 2.孩子今年9月上史家小学，学位将占用6年！ 3.亦庄租金太低，只有8000，怕跑不赢大盘！学区房应该也跌了，租金也只有7000！ 夫妻原计划——孩子上学头2年在学校附近租房（租金2万2），近阶段卖掉亦庄，加点子弹（最多900万）投资北京其他区域！两年后，学区满五，再卖掉史家学区，在学校附近买房改善自住！ 想征询房姐的意见， 1.以上想法是否是最优选择？房姐是否还有更佳方案？ 2.现在北京的态势是不是最佳置换时机？如果是，我们想置换其中的一套做投资！是否可行？？ 3.如果置换，哪个区域或是楼盘是质优选择？东方银座怎么样？ 以上，请赐教，多谢！

　　回答：思路没问题，今年下半年置换即可。东方银座不太好，办公的多，物业费高，公摊大，这种房子出租还行，涨幅和流通性都比较一般。建议看望京 、双井、朝青板块

　　提问：请问亦庄河西区的限竞房可不可以买现在89的三居普遍都在420左右，将来升值潜力如何，意向是金隅学府因为交房早，准备全款购入，限竞房可以在抵押出来吗，现在这个时段买合适吗，非常感谢，已经进入持币待购阶段。

　　回答：你好，金隅学府 容积率有点大，楼栋太密集，居住体验上一般。 学校有人大附中。 限竞房需要持有八九年才能出售，而且不能抵押。 如果考虑自住可以买，投资一般不建议买限竞房。

　　提问：房姐，你好。新人首问。单亲带一娃，正常年入30万，疫情受影响。目前名下高碑店兴隆家园一套139的房子，最近有人要买，780，这套房一直没住过，当初购买考虑到旁边有医院、地铁、公园，大三居适合老人一起住，但距离工作地点和孩子上学地都远，一直出租。房子一直价格洼地，比当初差点购买同价位的华纺易城低了200多万……目前孩子五年级在崇文读书，租住。父母名下后沙峪一套90米的房子，房本年底刚满两年。手头有子弹200。目前想换房，有点没头苍蝇。首先卖了兴隆，加上手头200，900多，在崇文附近只能买90左右的小两居，满足不了老人过来住的需求；二是卖了兴隆，在望京或者东边换一套品质好，能增值的房子，但完全没有方向。三是兴隆不卖，用手头200以父母名义在亦庄投资一套小户型，父母是否能抵押后沙峪房产贷款？他们都72岁了。因为没有看中买哪里，现在卖不卖兴隆很纠结。我有贷款，如果自己名义卖了兴隆，再买房，是否建议贷款？不想给自己太大压力。请房姐给个适合我的方案。谢谢。

　　回答：兴隆家园 交通位置不是很好，南北跨度大，涨幅一直落后大盘。 方案一在不需要学区在买崇文门有点风险。 方案三，父母年龄贷款受限，投资的话 200的子弹没什么选择 推荐方案二，自住+保值 看下双井九龙山比较合适，例如 首城国际、风度柏林、珠江帝景。还是建议贷款买，担心压力大就保守一点 ，可以在承受能力内少贷点

　　提问：房姐，目前手里有70万，公积金已经交完12年，想在北京上车买房，您看能买哪里呀，暂时居住最好能有投资价值的

　　回答：公积金和北京购房资格无关。 首先你的购房资格是哪种方式？ 70万首付，上车还差些，凑到100万出头可以。 先解决首付和资格问题，再来看买房的事情。

　　提问：房姐您好，新人首问。预算700-800左右，子弹都够，二套资质。孩子还小，因此不考虑学区房，打算购置一个过渡，五年后看情况再置换，因此主要需求是保值、自住、易出手。 认真翻阅您的过往答案后目前看了朝阳公园，双井，大望路，四惠，朝青板块，现在觉得合适的有天骄两居，远洋天地二期三居，朝阳园三居，（其中，感觉朝阳园性价比挺好，但怕以后不好卖）还请您评价下这几个

　　回答：这几个盘入手都没问题，说下各自的特点 天之骄子现在可以淘到一些不错的标的。 归根结底是这个小区在周围存在短期劣势（周遍都是年轻人喜欢的小户型为主流），所以天骄的大户型有一定折价 朝阳园主要是户型多异性，因为大塔楼就是如此。 户型，塔楼，环境，居住人员，已经反映到朝阳园的价格上。存在淘笋空间，有看中的标的可以入手 远洋天地其实经过了一轮补涨，前年本身还可以淘淘，现在处于轻度溢价的位置，能淘到低价房源的概率比较小。 本身购买没有太大问题，位置还不错。投资角度会差一点

　　提问：房姐您好，最近为了改善居住，在离上班7、8公里范围看了些楼盘。目前聚焦两个，一是北七家万科翡翠公园，另一个是高丽营万科观承望溪；两个都是别墅地有期洋房，差不多2022年底精装交房，翡翠公园有118三居和140四居两个户型，观承望溪是132四居户型，单价都是5万5左右。有两个问题向您咨询：1、翡翠公园是商用地，观承望溪是限竞地，同一开发商对这两种地的建筑成本（房屋质量）和装修成本是否有差别，差别大吗？限竞地5年后才能上市，上市后还有差别吗？如果是自主用途，限竞地这个因素是否不用过多考虑？2、北七家和高丽营这两个区域前景您怎么看？从小区周边环境看，北七家周边配套成熟些，观承望溪上班近些，环境好一点，离17号线地铁站应该更近。还有两个楼盘都是引入皇城根小学，观承望溪可能还有一个初中。请房姐指导，另外还有没有其他楼盘建议。

　　回答：限竞房肯定会简配，简配是方方面面，比如花草、门窗把手等等，越是小开发商简配越狠。限竞房上市后就像商品房一样。自住限竞房可以考虑 北七家位置一般，要发展起来需要点时间，不过还是比高丽营要好 选择上 翡翠公园>观承望溪

　　提问：房姐你好，新人首问。本人京户，已婚，手头三套房产，瀛海金域东郡自住，旧宫亦庄北岸34平开间出租中，长阳中央城商住公寓出租中。担心亦庄北岸开间和长阳中央城的两个房子不太保值，希望能将资产进行优化配置，想听听您的建议。我有几个想法，一是出掉亦庄北岸开间和长阳中央城两套，去掉贷款大概能有300多一点，但这个钱挺尴尬的，不知道有什么投资的标的，因为我跟老婆都有贷款记录，所以能用的杠杆有限，之前有考虑采育的北京城建宽院的叠拼，想着给老人住是不是不错，但是不知道以后采育发现怎样。二是出掉三套，一起换一个大一点的，之前考虑过亦庄金茂悦和瀛海庄园，如果是三换一投资加自住的话，就希望能有一个大一点的，毕竟以后要养孩子。三是出掉一套或者两套普外地做投资。不知道哪种更合适，想听听您的建议。另外，想咨询一下，北七家的金隅上城郡叠拼怎么样？还有类似于阿那亚的金山岭这种项目值不值得投资？期望得到您的答案。

　　回答：投资不买别墅。建议卖掉两套，如果月供能力不错，300左右的资金可以全款抵押入一套700左右的标的。更推荐看朝阳的朝青板块

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