天津学区房风云，拧不过大腿就拥抱大腿 | 买房情报

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天津和平区小学招生“房户一致”的事儿已经发酵了两天，比政策本身更让人心惊的是它背后的方向性，而梳理各方观点，基本精神大体一致，那就是：不要试图跟国家意志推进的“抑制学区房过热”大基调对抗。

这其间，有人夸大其词，有人避重就轻，撇开公平性不谈，一个不争的事实是：越晚进场的越少利可图。那么解决方案呢？以后学区房买还是不买？今天情报君也来掰扯掰扯。

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天津的学位管控，不止和平区

首先还是回顾一下天津这两天刷屏的事件本身，已经熟知的可直接跳到下一part。

爆点起源于和平区各小学2021年最新入学招生简章，多出来的两点内容：

①在小升初登记信息时，需与入学时登记的房本和户口本信息一致，方可参加填报志愿随机派位录取，否则只能统筹安排在有空余学位的公办初中；

②小学入学时统筹安排入学的，小升初时只能统筹安排在有空余学位的公办初中。

也就是说，以后和平小升初摇号必须户口、房本登记一致，否则就要接受被统筹！这是一个“补补丁”的政策，因为以前是户籍或学籍有一个就行，孩子上学有了学籍，房子卖掉并不影响升学，现在开始则必须学户一致，临时转学、空挂户口的就钻不了空子了。

和平区本来学位就紧张，有9个热门及学位短缺的学区（实验小学、昆明路小学、岳阳道小学、中心小学、耀华小学、鞍山道小学、万全小学、第二南开学校小学部、万全第二小学）实行“六年一学位制”，如今加上小升初之前卖房则无法参加摇号，可以买卖的学区房源就更少了，从市场角度来说，很多人说和平的房价还得涨……

不过情报君认为，因稀缺性而锚定价值不放松的只会是和平翰林公馆、和平印等个别项目，像那种无法居住的军产房、拆间老破小，房源流通性变差后，家长持有学区房的资金压力和市场风险也更大，很多人被迫放弃，价格跌不跌先不说，热度一定是呈下降趋势的。

天津另外两个教育重区河西和南开，目前小学招生简章中暂时没看到类似条件（除了跟和平区“沾边”的南开区私立“天津模范小学”），但如果部分学区过热，以后跟进不是没可能，包括“六年一学位”制，河西、南开重点小学也要实行的预测一直都有。

扒拉一下近几年的动向就知道，这种对学位的“紧箍咒”，已经在天津不少地方戴上了，涉及环城、滨海、远郊多个片区——

✔除了和平，北辰全区，滨海新区的中新生态城、开发区，也有“六年一学位”要求；

✔津南海教园自2018年开始建立园区房屋义务教育学位信息库，同期一个房子只对一户家庭提供义务教育学位，目前已有10个小区学位被录入该系统，居民可通过系统查询房屋学位状态，可能和北京海淀新政一样九年一贯制学校执行九年一学位，房产价值会因为学位占用年限受很大影响；

✔接纳了大量外地和“新天津人”转学生的远郊，学位也越来越紧张，今年武清、蓟州也开始“学位控制”了！

武清城区部分小学、初中自2021年小学一年级、初中一年级招生起实行学位控制，城区内非居住型住房、小产权住房不纳入义务教育阶段公办校划片范围；学位控制学校 （杨村第八小学、杨村第十小学、杨村第十四小学、杨村光明道小学、杨村第五中学、杨村第八中学、杨村光明道中学等） 学区内每户地址相应学段相应学制（小学6年、初中3年）内只享有一次同校对口入学机会；

蓟州区第一小学从2021年起实行“六年一学位”招生政策，6年内房屋产权发生变更，新房屋持有人子女不能以此房本为凭据进入第一小学就读，由教育局统筹到公乐小学或第三小学，符合新片区入学条件的2020年及以前入学的学生不再办理第一小学转学手续。

对热门学区学位加以管控，既是出于抑制炒房的必要，也是一种学位紧张下的应时之举，因此哪里学位受追捧，哪里就有被卡住的可能。

*备注：“六年一学位”、“九年一学位”默认同一家庭多名子女不受限制。

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补丁多的是，大棒面前别头铁

想起前段时间有个热播的电视剧《小舍得》，围绕小升初家庭展开，“鸡娃”情节引发育儿焦虑，被评价“现实致郁”。有心人可能注意到，当时还有另一部类似题材的剧《学区房》宣传预热，但后来哑火了，听说是没过审还在改，为啥没过审呢？大家可以联系最近的形势做个判断……

回到本文话题，天津的风向向来跟北京保持着高度一致性，学区政策也不例外，而就在这两天， 北京西城区的“731政策” 也正“地震”着呢，2020年7月31日后在西城区拿到房产证的家庭子女，小学以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

而情报君发稿前得知，北京我爱我家2名经纪人因“针对西城区教改政策发布煽动性信息、引发群体性聚集”被刑事拘留！力度之狠、决心之大可见一斑……天津虽不至于照搬，但在这波精准打击“买完就卖”的学区房之前，已经有划片摇号、公民同招、集团办学、教师轮岗等多个大招放出了，反正都是削峰填谷、往均衡里调控。

整体来看，学区房投资确实越来越不“划算”了，而且越晚进场的风险越大，家长也该放弃侥幸心理，对学区房潜在风险有清醒的认知，就好比西城731政策，其实去年就已经公布，但偏偏还是有人不信邪，赌实际执行不至于那么狠，结果坑了自己……

包括和平这波“锁定”房源，其实前段时间就有迹象，今年和平区小学转学登记流程里，很多学校的“本人承诺”中就多了“小学毕业登记信息需与转学时的房本户口信息保持一致”类似内容，但当时流传的说法是“只针对转学生”，现在明确了吧：新生和转学生、重点小学和普通小学全都跑不掉！

六年一学位啊，房户一致啊，不是开始，也不会是结束，所谓胳膊拧不过大腿，在国家意志面前，你试图钻一个空子，上面就会打一个补丁，直至目标达成！

再回想前文提到的那个电视剧，思路是相通的：《学区房》这么个剧名本就招摇，从预告内容来看，也有“以学区房为噱头贩卖焦虑”之嫌，显然与当下的政策基调不符，会被打回去整改也就不足为奇了。

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解决方案？两个思路和两个核心

有钱的路子广，没钱的不惦记，学区房内卷，主要卷的就是“比上不足比下有余”的一类人，那么问题来了，这边也堵那边也拦，彻底放弃又不甘心，对于资金没那么充裕的人来说，还能怎么办呢？

第一个思路是寻找没那么拔尖但相对稳妥的市内学区，不垫底，不冒尖，房子旧点没关系，但一定要能直接住人，可以拉一个市内六区二手房房价表，照着价格在中位附近的找，这里情报君先拿华苑居住区内的南开实验学片举个例子。

南开实验学区属于南开南片，教育实力不像南开北片、河西一片有市重点、公认的优质，但它的相对优势在于：核心的南开实验小学是区重点和南片公认最好的小学，初中大部分能直升南开实验中学，5个对口小区都在步行距离内，再加上市区户籍/学籍可任意报考市内六区高中，这就符合一条稳妥的路径。

天、安、莹、居、碧这几个华里大部分是90年代砖楼，外观陈旧是肯定的，好在卫生维护得还可以，其中流通性最好的天华里、安华里、居华里，一室房源基本在160-180万上下，主力的70多平到90多平两室（那时候还不兴小三室），像下图这种没啥大毛病的经典房型，4楼以下房源总价大概270、280万。

也有些200万出头就能拿下的两室，但要么奇形怪状、要么有私搭露台、要么是鸡肋的阁楼，虽然入手便宜，但肯定不如经典户型抗价、好卖。

再比如风头日盛的河西三片，也是公认的性价比不错的市区学区片，不过学校之间落差也不小；河东最好的学区，天津东站附近的三片，同样值得研究考虑……这里就不一一展开了。

另一个思路是市区外引入九年一贯制学校的新房社区。随着教育集团化的持续推进，未来九年一贯制学校可能真会越来越吃香，毕竟就近入学、不摇号、少折腾，新建小区、新建学校的硬件条件也更好，成绩且不论，舒适度会是不错的。

需要担心的点是学校的含金量，虽然都挂着名校招牌，但合作深度还是有差别的，而且这些九年一贯制学校大部分还处于落地初期，靠谱程度有如开盲盒，赌性比较大，外部因素影响更是防不胜防，目前区域上海教园和中新生态城之所以相对突出，第一跟南开学校的“亲密度”更高，第二也是开发较早、已经有中考成绩和相关反馈出来了，不过风险依然存在。

海教园2020年成绩样本太少，参考意义不大，但家长对老师的评价普遍不错，可作为一个从旁佐证；中新生态城之前写过文章了，这里也不再展开。

市区外其他有知名教育配套引入的板块，比如近年很红的津南国展西，初步确定的是天津市实验中学津南分校、师大二附小；比如西青宾水西，天津外国语大学附属西青精武外国语学校也是九年一贯制；其他像八里台、中北镇、空港、天碱、塘沽湾……大大小小的新兴居住板块都有类似规划，但具体发展如何目前很难定论。

这里没有十全十美、绝对安全的选择，不求拔尖的家长可以锚定两个核心：

第一，如果要的是稳妥，保证基本面、不折腾即是达成目标，超出能力和运气外的不多惦记；

第二，提高学区房的居住属性筹码，万一出现政策或市场变动，房子本身的居住价值就是保险杠。

最后的最后，说几个观察，不一定对，就是分享——

✔学校好本质上不是老师好，而是居民好、家长好、孩子素质高，学校的成绩，生源因素往往大于师资；

✔很多人买学区房的理由是“给孩子一个更好的学习环境”，但实际的前提是“买学区房必涨或至少不跌”；

✔真为孩子的学习焦虑，把追剧、搓麻将、打游戏的时间用来陪孩子，效果可能比学区房有用十倍：）

文/小端天津买房情报

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