建永动态 | 建永律师李安：关于违法建筑的几点研究

7月2日下午，四川建永律师事务所举办了每周例行的业务交流学习会，本次交流学习会的主要议题为“有关违法建筑的几点研究”。

本次学习会由建永4部主办律师李安律师负责主讲，事务所其余多位律师以及多名员工一并参与学习。

李安律师指出，违法建筑是是建筑工程行业普遍存在的现象，如果被认定为违法建筑，施工企业如何主张工程款，就成了一个很大的问题。为此，了解一些关于违法建筑的法律常识，对广大工程人员来说是非常有必要的。

违法建筑的定义

什么是违法建筑？李安律师指出，违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物以及过期的临时建筑。

这些违法建筑，主要是违反了《建筑法》、《土地法》与《城乡规划法》的相关规定。

违法建筑的认定

实践中，违法建筑该由谁来认定，也是一个很重要的问题。李安律师强调，能够认定违法建筑的主体包括县级以上城乡规划主管部门、城市管理综合行政执法部门、乡镇人民政府以及自然资源部门。

同时，李安律师在会上提出了一个问题：人民法院能够对违法建筑进行认定吗？经过大家的讨论，最后得出了一致的结论：答案是否定的。违法建筑的认定属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

违法建筑的工程款

随后，李安律师重点讲解了关于违法建筑的工程款问题，围绕这一问题，李安律师主要就三个方面展开：

※对违法建筑主张工程价款，法院会受理吗？

对于这一点，其实不必担心，法院是会受理的，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第22条规定：

因违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害的，属于民事案件受案范围，应按照侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。

由此可知，违法建筑问题由于不涉及到确权，法院应予受理，受理后，依法认定合同的效力并按照相关规定予以处理。

※因建违法建筑订立的建工合同效力如何？

对于这一问题，有两种观点。第一种观点认为是有效的，因为《城乡规划法》等规定的建筑物应取得报建报批手续只是管理性规定，不属于效力性规定。

另一种观点则认为是无效的，即使《城乡规划法》等规定系管理性规定，也因其实质影响了国家利益，违反了《民法典》第一百五十三条第二款应属无效。而且因修建违法建筑而签订建工合同的行为本身也违反了《民法典》第一百五十三条第一款。

在司法实践中，因修建违法建筑而订立的建工合同一般认为是无效的，工程承包人在工程承包过程中应谨慎审查，尽量避免修建违法建筑，从而保障自己的工程施工能够得到人民法院支持。

※违法建筑的工程价款如何结算？

关于修建违法建筑的工程款如何结算问题，实践中，也有不同的观点。

第一种观点认为，因为违法建筑违反了相关法律，这样的建设工程无论工程质量是否合格，相应的合同都不作为支付工程价款的依据，均应立即拆除和返还所支付的工程款。然后根据双方各自的责任，承担对方的损失。

第二种观点认为，应当参照《建工司法解释一》第2条和第3条的规定处理，即工程经竣工验收合格或者修复后经验收合格的，参照合同约定支付价款，验收不合格的，按照过错比例对实际损失予以承担。

第三种观点则认为，应当区分情况。经确认工程属违法建筑并责令拆除或已经被拆除的，对承包方投入的人工费、机械费、材料费等实际损失，结合双方当事人的过错进行分担，发包人应当承担主要责任；没有作出违法建筑认定或没有责令拆除的，可以参照合同约定结算工程价款。而没有被拆除或责令拆除，且未经竣工验收合格的，只能主张人工费、机械费、材料费等实际支出的费用，并根据过错进行损失分担。

最后，李安律师提出了一个问题：工程承包人能否对违法建筑的工程价款主张优先受偿权？

答案是肯定的，根据《四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的规定：

建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，或者未经竣工验收但已经实际使用，实际施工人请求其工程价款就承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的，应予支持。

实践中，可以参考最高人民法院执行裁定书（2016）最高法执监161号。

违法建筑的买卖

紧接着，李安律师给大家讲解了关于违法建筑买卖合同效力的问题，实践中，最常见的是房屋的买卖。

同样的，司法界关于这类合同也持有三种不同的观点：

※合同有效说

因为买卖合同的债权效力取决于订立该买卖合同的负担行为的效力，与出卖人的物权处分行为的效力无关。违法建筑的违法性不能阻却买卖合同的有效成立。违法建筑无法初始登记导致无法办理产权过户登记，亦不能影响买卖合同的效力。

※合同效力待定说

以违法建筑是否可以经过补办手续转变为合法建筑为标准确定合同的效力。即只要在合同订立之后，违法建筑人依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，违法建筑也就从违法转为合法，合同的效力得以补正而有效；相反如果不能补办相关手续的，合同就归于无效。

※合同无效说

违法建筑违反行政性法律法规的规定，具有先天的违法性。订立的违法建筑买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。

结语

至此，建永律师事务所本次学习交流会正式结束。本次会议上，在李安律师的主持下，建永律所的律师与员工们从各个方面学习了违法建筑相关的知识。今后，建永律所的全体律师与员工，凭借本次研讨学习掌握的知识，将会为所有工程企业提供更专业、更全面的服务。