今天，“北京大爷1300平米的宅子”话题在网上刷屏了，喊“土”和喊“壕”的，皆大有人在。
胡同的平房分为“私房”和“公房”。
先说一般人都能买得起的小面积平房。
1
申请式平房退租的实施，让平房价值体系虽然没有明显变化。曾几何时，拆迁（征收）让平房的买家看到了资产翻倍的预期。
比如，原来平房的“征收价格”其实与我们想的不一样，公式是这样的——
P(征收总价值)=S(面积)×K(市场评估单价）+B(小面积补足款)
这么来说，比如K=13万/平米，你的房子只有10平米，因为“小面积补足款”的存在，拿到的总金额能达到240万左右，折算下来的单价是24万/平米。
显而易见，面积越小单价越高。
但如果是公房，自愿申请把平房“卖给实施主体”，原来的“B”取消归零。
因此，所有的单价都是12~13万/平米，面积越小，其实就并不占优势了。
问题就是那些私房，买的时候如果10平米，挨着比较好的学校，单价可能到30万/平米，总价300万。那么如果“自愿迁出”，补偿总价原则上只有130万。
想象一下，300万进，130万出。
所以，北京胡同平房靠“拆”或“腾”来体现价值，这条路只能躺平了。
2
还有一个重要的规律，平房的价格和楼房有着微妙的对应关系。
去年，一位拆哥粉丝买了西城什刹海片区的一间平房，总价300万，今年大概在330万，有什么规律吗？
二环内平房还有一定的教育优势，相当于一张门票，无论面积大小，哪怕是5平米，总价也不会低于某个数值。如果这么算下来，小面积单价高，不足为奇。
而且，它的总价和“楼房首付款”呈现高度相关性，在0.9~1.0倍之间浮动。还是什刹海片区，好学校的房子总价门槛从600万涨到650万，满五唯一的房子一般只贷款300万，所以首付门槛从300万调至350万，相应的平房价格按比例浮动。
也就是300万，是胡同平房的一张保底线。
3
北京胡同的平房，不像独门独院，其实私密性并不是特别好。
不过也有人说，这是难得的人情味。
比如2003年北京在东一环的南池子开发了一批总高两层的新式四合院，统一给建设的新房。原地居民回迁购买，还是5~6户人家共享一个院子。
所以说，70平米900多万，两层小复式，带独立厨房卫生间。产权是二类经适房，多3%地价款。
单价也就在14万一平左右，做民宿的多，也没有显得特别“壕”。
胡同的平房到底值不值钱，私密性取代了人情味，占据了主导地位。
二环内商品房四合院，还可能有新房大宅子卖吗？未来还是会有的，比如鼓楼大街8号线织补地块，按原来规划图就是1-2层的大院子。
此外，金宝街3号地，则是妥妥的北京老城“日月同辉轴”之上。最近，陈丽华的富华置地，也筹备开发12套占地1000平米的二进院系列，总价预计1.5亿起步了。
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