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上周，我们刚刚总结了6月份成都楼市开盘情况，6月份主城（5+2）一共只有4盘取证，整个成都楼市陷入“冰封状态”。不少购房者表示，手握五六百万，就等楼盘领证。
这不，刚刚进入7月，天府新区先后有“五大神盘”几乎同时取证，购房者必须做出五选一的决定。
▲天府新区五大神盘
虽然，成年人不喜欢做选择题，心里想的是“都要”。无奈资金再雄厚，也只能报一个项目，如何选择十分重要。
究竟如何选？不同的需求，不同的客群，不同的目的，适合的项目都会不一样。本文，就这五个楼盘做简要的分析，根据不同需求客群做置业建议。
01
王者：麓湖沄洲
“有缺陷”也爱他“死去活来”
网上有不少麓湖沄洲的踩盘，这里我们不做具体的踩盘。但总的说来，只要预算够，买麓湖沄洲没有问题。虽然给你安利了麓湖沄洲，但接下来主要是说“缺点”！
此次推出的楼栋为5号楼，号称楼王位置，户型为258平米和285平米两个户型。
▲麓湖沄洲总平图
从户型位置来看，面向水域的D1为285平米户型，270度三面观水。朝内的是D2的258平米户型，这个户型和D1户型，基本一致，主要是尺度感小一些，另外景观相差较大。
景观是麓湖的主要价值点，既然D2不是在绝佳的观景位置，价格自然也会低不少。
因此，同样是楼王，由于位置不一样，价格差别挺大，这一直是麓湖的定价逻辑。此批次价格在25472元/平米—34007元/平米，每平米的价差最高可以达到近9000元/平米。
看不看风景，对你或许不重要，但真的很“值钱”！
▲项目户型图
此次户型号称“飞机头等舱”设计，个性十足，特点鲜明。
端厅设计，保证了270度观景，前面说了“景观”是麓湖最大的卖点，所以沄洲的285户型，把“观景”做到了极致。
但是，麓湖沄洲由于4.9的超高容积率，以及对“景观”的极致要求，造成一些“缺点”难以避免。
▲项目样板间
从实体样板间来看，最大“瑕疵”是客厅的两根“支撑柱”占据了较大位置。由于沄洲容积率超高，为了控制楼间距，只能向上生长，导致楼层有40层，按照我国的规定，超过40层或100米为超高层建筑。
超高层，导致在承重上需要较高的标准，麓湖沄洲需要较大的“受力柱”。这两根柱子因此不可避免，较为“突兀”出现在客厅内的两端。这样的情况，我们在写字楼“见怪不怪”，但是住宅室内很少见，因为住宅的超高层很少，这也是超高层建筑，无法避免的问题。
从实体样板间来看，餐厅位置，受到的影响比较大。按照样板间摆放的餐桌位置，柱子差不多占据了两个“餐位”，如果在家请客吃饭，会比较奇怪。沙发区位置稍好，后期进行软装处理，可以尽量降低影响。
建议：
麓湖沄洲上批次5月份取证，遭遇3倍熔断。不过，上批次有141的小面积户型，这批次面积较大，总价在660万—972万，上车门槛有所提高。加上这次天府新区较多高性价盘推出，对于普通资格来说，竞争可能会小很多，是上车麓湖的好机会。
02
天府公园未来城
高端定位，中档“消费”
项目是国企天投打造，位于天府新区核心区。
已经通车的6号线杭州路站就在天府公园未来城门口，周边有地铁1号线、19号线（在建）等线路。距离天府大道1.5公里，距离梓州大道（红星路南延线）1公里，交通较为方便。
▲项目位置示意图
本批次推出了253套，全部为清水，均价在17295元/平米，户型建面165-356平米。户型看上去跨度大，但356平米为顶跃，主力户型还是204平米，251平米套四户型。
▲项目总平图
此次推出的是上图5—8栋，以及10栋。除了5栋为3T3户设计，其他楼栋均为2T2板式结构，整体定位较为高端。
251平米户型：
▲项目251平米户型图
1、整体设计方正合理，四房四卫布局，其中三个套房的设计，值得点赞，即便三代同堂也可以互不影响。
2、如果要说有点小毛病，则是阳台的尺度感不够，相比该楼盘204平米户型8米长的客厅阳台，该户型阳台才7.5米，在这个尺度的大平层来说，稍显局促。
204平米户型：
▲项目204平米户型图
1、客厅8米超大阳台，双阳台设计，整体户型布局方正；
2、四房三卫，双套房设计，虽然不及251平米户型大，功能上总体仍然不错；
3、LDK厅的设计，让整个餐客厅一体化，空间利用率更高，社交功能更强。
建议：
实力较强的刚需上，虽然这批次房源上车门槛是291万，但是考虑到165的户型较少，基本都在204和251平米，因此总价在350万—450万之间。不过，房源数量也较少，只有253套，低于海伦天麓和万科金域华府。
03
海伦堡玖悦府
总价150万起，天新刚需“福音”
很多人都在关注中信城开麓山上院，其实海伦堡玖悦府就在中信城项目北侧，两个项目一街之隔。
▲项目位置示意图
从地图上来看，海伦堡玖悦府距离地铁6号线麓山大道站只有800米，步行十分钟左右可以到。
海伦堡玖悦府占地165亩，应该是整个天府新区较大楼盘，不知道此前为何被购房者忽视。整体容积率3.0，面积段对刚需友好，分为三期打造。
一期为10栋高层，18-32F；二期为6F叠拼，共15栋；三期为高层，并有一所幼儿园和部分商业。
▲项目 总平 图
从项目总平图可以看出，一期和三期的高层位置较好，反而是由于高速两边限高，叠拼被规划在高速旁，存在一定的噪音污染。
本次推出的是一期5—9号楼。其中，5号楼和6号楼为24F，7号楼18F，8号楼和9号楼都是30F，均为2T4产品。
▲项目 户型分布 图
本次户型为96-138平米高层，合计483套。
所有产品为清水，均价为1.6万/平米，价格上来看，较为友好。重点是产品的面积段可控，上车门槛较低。毕竟在天府新区100平米以下的户型，基本已经很难找到。
不过，这批次96平米套三单卫，仅20余套，总价150万起，首付最低只需要45万多就可上车。
▲项目 户型 图
不过，海伦堡玖悦府户型方面，设计较为“老套”。所有户型为竖厅设计，采光面有限，空间较为局促。另外，所有户型，都没有生活阳台，功能上稍显不足。
建议：
性价比较高，特别是总价可控，预算有限的刚需可选。但是项目总体品质一般，如果有较高预算，建议可以考虑其他项目。
04
万科金域华府
城南热盘，产品一般“价格有优势”
万科金域华府是万科收购地块，占地55亩，算中等规模。不过，容积率4.2，这在当下一般2.0，稍高2.5或者3.0的新盘市场，万科金域华府硬指标不占“起手”。
2T6户的高层规划，说明项目的硬条件，十分“有限”。
▲项目位置示意图
项目在华阳街道，距离地铁1号线“华阳站”有差不多1公里距离，步行约15分钟左右。
华阳生活配套较为成熟，属于城南的老街区，因此城市界面不如“锦江生态带”以及“天府公园”等新板块。
▲项目 航拍 图
即便如此，这个盘最近的仍然热度“爆棚”，关注度十分高。主要原因还是在于：第一价格较为合理；第二就是套数特别多，990套上车几率较大。
整个小区规划的是22F-32F的高层，以及10-11F小高层，算是高低配的规划。本就较高的容积率情况下，使得小区更为紧凑。
▲项目 户型分布 图
户型方面，依然延续了万科“简约”的风格，就两三种户型。高层为115和138两个户型，分别为上图紫色和红色；小高层为127平米套四，为上图黄色。
▲项目 户型 图
户型是万科的优势，115平米套三双卫，为竖厅设计，优点是有两个阳台。138平米户型反而只有一个阳台，没有生活阳台，但总体户型方正，没有浪费空间。还设置了套三变套四的可变空间，可以适应不同需求的客户。
建议：
整体来看，万科还是希望打造更有品质的改善产品，最低115平米套三双卫的户型，就说明了万科做改善的用心。不过，由于4.2的高容积率，2T6户的规划，让项目又显得有些“刚”，实属“无奈”。虽然价格还行，但有更高预算的购房者可另做选择。
05
荣盛时代天府
让人纠结的“兴隆湖黑马”
从较长的时间维度去看，我们还是看好荣盛时代天府。不过，它也面临一些不确定性，因此这是一个让人“纠结”的好项目。
首先，项目最大的优势，就是产品优势！
总体占地157亩，洋房、小高层及6层叠拼呈阵列式排布，户型建筑面积130-245平米，容积率2.25。有77亩代建绿地及22亩规划道路，整个小区的硬指标比上面的海伦堡、万科都要高出不少。
▲项目效果图
这批次，即便是高层也是17层小高层，并且都是2T2设计，最小130平米起，单价2.35万/平米起，并且是包含了精装的价格。因此，从产品和性价比来说，这是一个极其“OK”的项目。
不过问题是，至少目前看来荣盛时代天府周边比较荒，这也是很多购房者去现场之后，较为犹豫的原因。
但是，荣盛时代天府其实处于天府文创城的核心，距离兴隆湖也就两公里距离。未来，项目不用走天府大道，可以直通兴隆湖。对于未来规划能否“高标准兑现”，这一点，我们认为“天府新区”的实力仍然值得相信。
▲项目 户型 图
本批次有130平米、143平米和170平米三种户型。由于都是T2设计，因此户型十分方正，130平米设计的是3室2厅2卫，双阳台，改善功能十足。170平米为套四双套房设计，适合一家三代居住，互不干扰。
建议：
如果不是着急入住，有耐心等待天府新区未来发展，荣盛时代天府仍然值得选择。另一个很重要的原因是，这个盘“买得到”。第一批次，百分之百中签。经过一批次销售清盘，项目人气有所上升。
不过，荣盛时代天府运气不佳，这次遭遇了另外四大神盘同时间竞争，大概率仍然“百分之百中签”。“能买到”“长期来看不会买错”是可以入手的理由。
主笔：蒋升涛
编辑：小甜甜
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