新规来了！旧楼加装电梯取消“一票否决”

装电梯需要全体业主同意，很多老楼因“一票否决”望梯兴叹。

今日起，由市住建局、市财政局、市自规局和市市监局四部门联合修订的《关于开展扬州市区既有住宅加装电梯工作的指导意见》（以下简称《意见》）正式实施， 调整了加装电梯征求意见范围比例，明确加装电梯不再必须征得全体业主同意。

关于《意见》修订的背景，修订的条款内容呈现哪些亮点？记者特邀市住建局加装电梯工作的相关负责人进行解读。

修订一

调整文件名称和联合发文单位

《关于开展扬州市区既有住宅加装电梯试点工作的指导意见》于2018年出台实施。随着工作深入推进，早期部分制度设置不完善、矛盾纠纷难化解等问题凸显，需要对“试点指导意见”进行修改和完善。

为适应新形势要求，响应群众强烈诉求，进一步优化制度设计，根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》（2020年11月27日修正版）的有关规定，今年7月1日起，新修订的《意见》实施，原意见废止。

扬州市加装电梯工作已开展近三年，因此，《意见》不再继续使用“试点”一词。因行政部门调整，相关联合发文单位由“房管局、财政局、规划局、建设局、质监局”等5家单位，调整为“住建局、财政局、自规局、市监局”等4家单位。

修订二

修改业主表决条件，取消“一票否决”

扬州市原《试点意见》中提出，“既有住宅加装电梯应当经本幢住宅专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总户数三分之二以上的业主同意，并经加装电梯所在单元的全体业主一致同意且签订加装电梯书面协议。”

依据《江苏省物业管理条例》第七十条，新《意见》修改为“既有住宅加装电梯应当经本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，符合国家法律、法规和技术标准，且签订加装电梯书面协议，依法办理相关批准手续。”

取消“一票否决” 有利于依法解决矛盾

既有住宅加装电梯取消“一票否决”，引起扬州市民高度关注。当初为何设置这样的条款，现在又为何取消？

市住建局加装电梯工作的相关负责人介绍，“取消‘一票否决’是为了依法解决实际操作中产生的矛盾，同时也是参考了全国其他城市的做法。”最初出台的既有住宅加装电梯文件中，之所以设置了“一票否决”，是本着照顾到全体合法权益的出发点。但是，在后续实际操作中，很多小区却因为仅仅一家一户不同意而让大多数人都想加装电梯的愿望搁浅，成为这项造福居民政策面对的新问题。这一问题不仅是扬州，全国其他城市诸如上海、杭州、青岛、合肥等，也在实际操作中出现了难题。

经过与其他城市的沟通交流，借鉴其他城市后续相关政策微调的做法，更重要的是参照新实施的《民法典》和新版《江苏省物业管理条例》等法律法规精神，将“一票否决”进行了更改。

上述负责人说，这是结合实际操作中遇到的新问题，以及遵照相关法律法规的规定，充分将加装电梯的决定权交由居民自行协商确定。若遇矛盾协商不成，按照法律规定通过司法途径解决。

实际上，扬州既有住宅加装电梯工作推进至今，经历了一个不断遇到和克服、解决新问题的过程。上述负责人介绍，自2018年以来，我市启动加装电梯工作，在政策落实中，坚持听民声、解民忧，积极协调多方参与，深入探索创新路径，推进便民举措。在推进加装电梯过程中，我市相关部门也充分挖掘法律法规要义，取消“一票否决”切实降低了加装电梯意见统一的难度。市、区、街、社区设立各级加装电梯推进小组，搭建居民议事平台，以民主促民生，着力有效化解矛盾。

修订三

进一步明确实施和管理主体

原《试点意见》明确“实施主体”为“本单元全体业主作为既有住宅加装电梯申请人”。

依据《民法典》第二百七十八条、《省物业管理条例》第七十条，新《意见》将“实施主体”修改为“实施和管理主体”。明确“实施和管理主体”为“本单元或本幢出资加装电梯的全体业主为既有住宅加装电梯项目的申请人”，并增加“应当承担相应法律、法规规定的义务”的内容。

原《试点意见》中提出“申请人可以推举业主代表作为代理人负责上述工作，也可以书面委托物业服务单位、具有资质的设计施工单位、电梯安装企业、原建设单位、原产权单位、第三方代建单位等作为代理人。”

依据《民法典》第一百六十二条，新《意见》增加“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的内容。

修订四

进一步明确加装电梯的“住宅”性质

何为加装电梯的既有住宅？已建成投入使用，具有合法权属证明、未列入房屋征收改造计划，且未设置电梯的非单一产权普通住宅单元。新《意见》进一步明确加装电梯的“住宅”性质，增加“非单一产权普通住宅单元（不含别墅类住宅）”的内容。

上述负责人介绍，区别于普通住宅，叠加别墅也属于非单一产权。但其加装电梯，为单一电梯使用人，不在特种设备管理部门监管范围。

修订五

对资金筹措条件进行修改，四层补贴14万元

在第三板块“资金筹集”中，新《意见》对受不利影响业主的资金补偿和政府补贴范围等资金筹措条件进行了修改。

依据《民法典》第六条、第二百七十二条，以及“相邻关系”章节有关条款，增加“既有住宅增设电梯应当尽量减少对相邻业主通风、采光、日照、通行等正当权益的不利影响；造成不利影响的，申请人应当共同协商，依法给予补偿”的内容。

原《试点意见》对于政府财政补贴，明确“对市区范围内五层及以上的多层、多产权普通住宅加装电梯，按照五层16万元、六层18万元、七层及以上20万元的标准，由政府进行补贴。补贴资金由市、区两级财政各承担50%。”

新《意见》兼顾群众诉求，调整补贴范围。调整为“对市区范围内四层及以上（以不动产权属登记为准）的多层、多产权普通住宅单元加装电梯”进行补贴，四层补贴标准为14万元。

修订六

优化实施程序环节，妥善解决争议

关于加装电梯申请的实施程序，原《试点意见》明确“影响相邻业主通风、采光、日照、通行等权益的，申请人（代理人）应与相邻业主协商并达成一致意见。”

新《意见》对加装电梯中业主争议及协调的有关内容进行修改，将上述要求进行了删除。

关于“加装电梯备案”，依据外地城市经验做法，新《意见》将“收到书面异议的情况”，修改为“公示期内收到书面异议的，所在社区居委会应当根据申请人请求，牵头组织与异议人协商调解不少于两次，并形成协商记录。相关协商情况应当在备案资料中予以说明。”

当加装电梯出现矛盾怎么办？依据《民法典》第十条至第十二条，新《意见》增加“因加装电梯发生争议的，当事人可以通过协商解决。要求基层人民调解组织调解的，基层人民调解组织应当依法调解。协商或调解不成的，当事人可以依法向人民法院起诉”的内容。

全市现已累计完成电梯加装55部

既有住宅加装电梯一直是市民关注的热点。近几年，扬州市把破解居民“爬楼难”作为重点民生工程，以实际行动加快引导，全力推动既有住宅加装电梯的实施。

截至目前，全市累计完成电梯加装55部。今年计划加装电梯22部，14部已经完成，4部正在施工，4部正在意见征询。

“加装电梯的出发点是方便居民出行，提升幸福感。” 上述负责人说，此次修订将通过部门合力、业主共商、政策疏导、财政支持、优化环节等措施，打通加装电梯最后一公里。

来源：扬州发布