上海哪里买房升值快？内行人都在这样买！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，听很多人说四校八大，想问一下，四校是哪四个学校呢？如果希望孩子以后升学希望更大，想读四校，选哪些初中机会更大呢？

沪叔：你好，“四校”指的是上海中学、华师大二附中、复旦附中和交大附中，这几个学校教育资源优质，名校升学率高，中考升学难度很大，但是这些学校也有自己的主要生源学校，如果想进四校，可以重点考虑一下这些初中。上海中学的主要生源学校，有华育中学、上宝中学、上中东校和张江集团中学，这几所学校生源质量、教学质量在上海都是很不错的，市重点升学率表现也很不错。华师大的附属学校较多，教育集团成员校多所，主力生源学校有嘉定区的上海民办华二初级中学、华二浦东实验学校，浦东新区的浦东华二前滩，宝山区的民办华二宝山实验，闵行区的华二附中附属初中、华二紫竹双语学校。复旦附中的主力生源初中有杨浦区的兰生复旦中学、复旦二附校、青浦区的复旦五浦汇和复旦万科实验、兰生复旦青浦分校。交大附中嫡系初中有交大二附中、上海民办浦东交中初级中学、交华中学、上海交通大学附属实验学校。以上这些学校都是教学实力强劲的中学，很多都是民办，想入学可能竞争难度大，但值得选择。

提问：沪叔，你好，在上海工作，单身无房，是刚需购房者，积分不是很高，想在嘉定新城买套房子自住，嘉定新城的发展前景好吗？买这里自住的话，这里怎么样呢？

沪叔：你好，嘉定新城板块近年来发展潜力不错，整体板块的热度也有，11号线的开通吸引力大批的购房者。此外，该区房价低且规划较好，交通便利，适合刚需购房者。但是有一定板块局限性，所以适合自住不适合投资。该区未来的定位是城市副中心，是发展的主力板块。此外，该区的教育配套设施在上海十分出名，有众多重点中小学，有很多不错的学区房。在商业配套设施上，周围大型商场聚集，有众多大型商业综合体。周边还有几所医院，医疗资源的质量也不错，周边的绿化和生态环境较好，是一处不可多得的宜居之处。

提问：沪叔，您好！我想问一下，现在上海房贷利率LPR是多少呢？目前上海房贷利率好像和其他城市比并不高，未来会不会上涨？我想在上海买一套房，但是目前还在观望期，该不该现在入场？

沪叔：你好，上海房贷利率不能只关注LPR，LPR是指贷款市场报价利率，最近一期的LPR是一年期3.85%，五年以上4.65%，但是这个指标却很久都没有变过，而上海楼市却早已暗潮汹涌。上海的供需节奏正在逐渐失衡，放款周期也在拉长，首套房贷款平均利率5.33%，二套房贷款平均利率5.61%，变化较为明显，而上海虽然目前房贷利率不变，但随着楼市行情走向，利率变化已成必然。上海首套房利率4.65%是全国范围内都比较低的了，而且楼市调控也比较温和，市场平稳发展，目前二手房库存也以很快的周期消化，房贷需求是越来越多的。但是银行只有30%的房贷总量限制，购房房贷的周期会被拉长，未来房贷利率终将有所体现，虽然涨幅不大，但是也是不必要的购房成本，所以有意愿上车上海的购房者，还是建议多看房，看好就果断下手，趁现在房贷利率较低的状态上车。

提问：沪叔，你好，周浦怎么样？已婚无房刚需，在上海张江科技产业园上班，本来想买康桥，但是觉得这边动迁房太多了，居住环境不太好，我们买房自住能不能买周浦呢？可否详细分析一下这个板块？

沪叔：你好，周浦板块位于浦东外环外，靠近康桥，承接张江产业人群外溢的居住需求，是一个宜居的大型社区。张江科学城的产业能级不错，但是缺乏住宅配套，所以在张江的产业人群大多在康桥与周浦居住，借由张江的发展红利，周浦板块值得看好。从配套来看，地铁的开通让周浦板块与市中心的连通性更强，出行较为便利。但是周浦站和浦西核心区以外的居民，轨道交通稍有一些距离，较为依赖自驾。周浦的商业业态丰富，大体量的万达广场到小区的底商、小超市都有，生活较为便利。周浦的教育资源在外环外来比是比较不错的，本地人相对更认可一些，医疗资源比较缺乏，只有一家二级乙等的医院。总体来说，周浦板块虽然位于外环外，但是受张江辐射，承接其居住需求，不乏购买力，房价有一定发展空间，区域内交通和商业配套比较不过，医疗和教育资源一般，购房者还是要结合自身需求进行取舍。

提问：沪叔，您好，我想在上海买房，预算500万，如果在市区比如徐汇区只能买到条件很差的老破小，但是买青浦新城的话，可以买到条件不错的新房或者次新房，新城地铁、学区等配套也有，您觉得可以买吗？怎么样判断房子会不会涨价呢？

沪叔：你好，影响房价的因素有很多，区域的城市化，地段、配套、地铁、学区、产业、供需结构、房龄、政策等等都是大家熟知的，那么影响房价的核心动力是什么呢？我认为上面的因素都不是，最重要的应该是区域内的经济水平。上海很多地方都不乏重磅规划，但是很显然，郊区的房价始终跑不赢没有规划的市区。市区房子房龄老、居住质量差、面积小，细数起来缺点无数，比起生活品质更高的远大新似乎除了地段配套没有胜算，500万预算在徐汇可能只能买一套老破小，而如果在青浦新城，就能拥有舒适的居住体验，但是你不得不承认，青浦新城的房子整体上是跑不过市区的。原因何在，就是区域的经济水平，徐汇的经济发展水平比发展不久的新城高得多，两个区域的差异，体现在房价的悬殊，也体现在两个区的居民群体中。徐汇的居住水平是远高于青浦新城的，因为它繁华的居住氛围是青浦无法比拟的，它的居民群体收入和购买力都是不一样的，而新区规划再好，如果居住人口经济水平与购买力一般，就比较难推动房价发展。因此建议买房还是尽量往人口经济水平发展强劲的区域看。