【有一说一】深圳城市更新旧改详细步骤

说到拆迁房，大家马上开始犯嘀咕：到底能不能拆？啥时候拆？谁来拆？拆完啥时候建？多久可以拿到回迁商品房？

关于这些问题，市场上充斥着各类的回答，例如：“签约率90%以上”、“项目4年交楼”等等。

要解决大家关于拆迁房的这些疑问，我们还得从深圳城市更新的流程阶段来说起！

今天，好房子专家就带大家一起来读懂深圳的城市更新流程，手把手教会大家如何准确的查询和把握项目在流程中所处的阶段，从此告别忽悠，精准投资！

城市更新整体流程

对于开发商来说，每个更新项目都必须严格履行这些阶段。

但对于想要投资拆迁房的我们来说，我们在项目中是作为被拆迁的权利主体，真正需要参与的阶段其实就只有三个：前期意愿征集、拆迁补偿以及最后的回迁选房。

同时，我们在投资前，又需要研判项目内的拆迁房是不是具有投资价值，换言之，我们也需要对项目的列计划情况、规划情况以及实施主体确认情况等一些关键节点进行了解。

各阶段成果及查询方式

要了解项目的关键节点，下面这些阶段性成果和查询方式一定要熟知！

一意愿征集—解决同不同意拆

一个项目在前期时，开发商首先会大致圈定更新范围并进行现状的建筑、权属核查等工作。

上面这张图片是大概的一个拆迁重建流程，但是实际操作起来，还有很多复杂的步骤，如果想详细了解，请看下面这张图

如果还看不明白，那就给你讲个故事吧。

话说有天，某公司得知某一片区有城市更新的规划，于是就派人出去考察完觉得有前景，于是他们就做一个【项目投资立项】出去找片区负责，村委和更新局的洽商。几经周折，终于谈定，于是某公司就和片区负责【签订合作协议】并【组建项目团队】

在签约仪式上，某公司向片区业主展示，片区旧改规划前景，法定图则，更新价值等内容易，可以是说为项目造势预热。

签约造势之后就开始【意愿征集】，这个时候开发商的城市更新办会进驻，

在完成这些工作后，就会通过街道办的配合，进行现状测绘、更新意愿征集调查等，此时就会涉及到同意更新比例，即更新意愿签约率的问题。这里所说的更新意愿签约率市场上许多不专业人士会与项目搬迁补偿签约率混淆。

会给业主更详细的宣传更新的流程和前景，也会发一些宣传传的小册子（类似这样的）

避坑点一：

更新意愿签约率仅代表权利主体同意进行更新计划申报，签约的也仅为项目计划申报主体，与项目实施主体、搬迁补偿等并不完全关联。

同时，即使项目更新意愿签约率100%，也并不代表项目一定会成功进入计划，更不能说明项目拆迁进展。

在意愿征集阶段及之前，项目的不确定性很高，风险较大，但同时房屋买卖价格较低，房屋也还能继续使用或出租。

值得注意的是：【意愿征集】这个阶段属于双方的一个摸底工作而已，主要是征集业主签署更新改造意愿委托书并完成现状测绘查丈。这个委托公作为权利人同意将房产纳入城市更新单元计划的申报材料，不涉及项目拆迁补偿方案等具体事项！个人物业及财产不会因为表达这个意愿而受到任何损失！

二计划阶段—解决能不能拆

开发商在做好前期工作并满足相应条件后，就会向区更新局申请将项目纳入城市更新计划，踏过了城市更新计划这个门槛，更新项目才算正式立项成功。

在项目列入计划过程中，会有两次公示、一次公告，分别为更新意愿公示、计划草案公示和计划公告，内容主要包括更新意愿，更新单元范围、现状权属、现状建筑图纸以及计划信息等。

1.更新意愿公示

区更新局初审合格的项目会进行更新意愿公示，这是整个项目进程中第一次正式出现在官方媒体上，以龙华区为例：公示信息发布在【区政府在线】的【通知公告】栏，同时也会在【深圳商报】、【深圳特区报】等媒体上发布。

△ 公示信息截图

△ 项目位置、拆除范围图

△ 现状权属图

△ 建筑物信息图

△ 更新意愿汇总表及 △ 计划申报委托书

避坑点二：

进入更新意愿公示的项目是通过区更新局初审的，还未正式进入计划，但拟拆除范围、土地权属及现状建筑信息图等内容都可以作为参考，以此来判断自己的物业是否被划进了改造范围，只有被划进了拟拆除用地范围内的建筑才会继续进入更新的下一阶段。

2.计划草案公示

区更新局在审核计划通过后，会按批次形成城市更新单元计划。在官网按批次进行更新单元计划草案公示，公示主要包括更新单元名称、所在街道、拟拆除范围面积、更新方向、公服设施和公共利益项目用地移交基本要求。

△ 拟拆除范围示意图

3.计划公告

计划公告是在更新计划通过审批后由区更新局在官网进行公告，标志着项目正式列入更新计划。公告内容与公示基本相同，但会增加计划有效期的信息。

△ 公告信息截图

△ 拟拆除范围示意图

避坑点三：

更新项目列计划是一个关键节点，此时项目算是有主了，改造方向等内容也会确定下来，风险有所降低，列入计划项目中的房屋价格会有个较大的提升。

但列入更新计划只是更新项目“入门”的标志，许多早期项目虽已列入计划，但长期未有进展，这类项目则面临着被调出计划的风险。

三 规划阶段—解决项目建啥

规划编制和报批是由开发商去做，作为被拆迁的权利主体，在这个阶段有另外几个事情也需要关注：土地、建筑信息核查、现状测绘报告、旧屋村认定等，这其中区更新局会对旧屋村认定结果进行公示，被认定为旧屋村的建筑在拆迁补偿赔付时的比例会更高。

△ 公示信息截图

△ 旧屋村范围示意图

项目规划阶段的程序比计划阶段更为复杂，计划审批在强区放权后全权由区一级政府和职能部门负责，而规划审批则要视情况而定：不涉及法定图则强制性内容（用地功能、容积率等）的调整，则只需要经过区政府审批；如果对法定图则规划的用地方案、用地功能、容积率等强制性内容进行了调整，则需要报市级建环委审批。在报市级单位审批时，审批难度和审批时间势必有所增加。

4.规划草案公示

区更新局在对规划方案审查或报区政府审议后，会在区政府官网进行规划草案公示，这是在整个项目过程中第一次公开更新单元的规划信息，包括地块划分、用地功能、规划容积、容积率、各类建筑建筑量以及总平面示意图等内容。

△ 拆除与建设用地范围图

△ 地块划分与指标控制图、总平面示意图

△ 项目分期实施汇总图

避坑点四：

到规划批复批复阶段，规划指标及物业类型基本确定，项目烂尾几率更小了，房屋价格还会有所提升。

项目如涉及分期实施的则会在规划草案公示时一并公示分期实施方案，不同期项目在后期拆迁、实施时都可能有不同结果，时间相差也可能较大。

另外，如果购买的指标房不在项目首期内实施的，回迁时间可能会更久 。

5.规划公告

项目规划审批通过后，区更新局会在区政府官网进行规划公告。公告相对公示的信息量要少，标志着项目规划阶段结束，更新单元规划如有修改则需再次申报、审批、公示及公告。

△ 公告信息截图

△ 地块划分与指标控制图

四 搬迁补偿阶段—解决怎么赔

城市更新的拆迁补偿实际操作中会从项目最开始就一直在进行，尤其是涉及村集体的项目，在项目前期与村里接触时就已经开始了拆迁补偿的谈判，只有达到双方都同意的条件，才会有后续的进展。

拆迁开发主体控制成本的需求与村民想获得更高补偿的天然矛盾，决定了回迁安置房流通的市场存在。

实施旧改的拆迁主体，在拆迁补偿过程中主要有两种补偿方式，其一是货币补偿，即用货币现金实施补偿；其二是物业置换，即用未来建成的新物业置换现有的旧物业。

而拆迁主体为了控制资金成本，一般会根据深圳市房屋征收补偿基准价格征收，基准价格一般为周边二手房市场价格的3折，这时原业主只能将回迁房卖给别人以获得更高的价格，然后买家也因为价格远低于市场商品房价而获得实惠。

（深圳市房屋征收补偿基准价格）

真正涉及到到赔偿细节的是【赔偿谈判和签约】这个也是整个环节最难的一部分，通常一个旧改项目长达数年，光这个环节可能就会耗到三分之二的时间。

千辛万苦的谈了妥了，这个时候就会和你签拆迁补偿协议（大概是这样的）

签完补偿协议之后，就是收房了，会有一个被拆迁物业移交确认表，填完这个房子就属于你的了，剩下的就是等回迁和每月领补贴啦！

拆迁补偿这项工作对于城市更新项目来说至关重要，涉及内容多而杂，耗时也最长。

对于被拆迁的权利主体，需注意以下内容：

被拆迁权利主体的身份及建筑面积的确认：

有产权证的：以产权证书为准。

无产权证书的：以测绘报告及产权申报文件为准。

搬迁补偿协议签订与备案：在更新单元规划批准之后，区政府会组织制定项目实施方案，其中就包括搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排等相关内容。开发商则需要根据实施方案，与原权利主体进行搬迁补偿安置协议的签订并在区更新局或街道办备案，备案之后的搬迁补偿协议正式生效，且不能再进行更改。

拆迁安置协议中会明确回迁物业面积或比例、类型，过渡期补偿标准等内容，同时也会要求提供现状房地产证书或相应证明文件，以及注销房地产权属证书委托书或放弃房地产权益的声明书。至此，业主们需要参与的项目工作基本结束，只需要坐等项目实施建成后回迁选房就好了。

（京基 罗湖布心村旧改项目权利主体确认出现外地投资公司）

避坑点五：

在正式的拆迁补偿协议签订时，房屋基本不能再进行买卖，尤其是当拆迁补偿协议备案后，就无法再进行更改，而且此时房屋价格也到了一个较高的水平，所以此时的拆迁房及回迁指标购买需更加谨慎。

在拆迁补偿之后，实施主体就会进行清租、搬迁、拆除等工作，房屋无法继续使用，但会开发商给一定数额的过渡期资金，业主此时就只需拿着拆迁补偿协议坐等开发商建好房子选房回迁就好了。

《深圳经济特区城市更新条例》自2021年3月1日起施行。城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可征收。

旧改既涉及企业利益，也涉及大量政府利益，如果因为个别钉子户到导致项目推进受阻，企业、区政府、街道、村委会等部门都会协调推进，解决个别业主的不合理诉求导致的“钉子户”行为。

五 实施主体确认—解决谁来改

实施主体是一个项目后期推进的关键，需要实施项目原有业主拆迁安置、原有建筑物拆除、用地报批报建及实施建设以及项目建成后的回迁销售等工作，一般来说国企、大型房地产公司作为实施主体的项目更加靠谱。实施主体确认后，项目就正式进入了拆除重建工作，到项目建成回迁、销售通常在3-5年。

区更新局在审查通过后会在区政府官网进行实施主体确认公示，对实施公司、土地、建筑物权属和单一主体形成情况等进行公示。

△ 公示信息截图

△ 拆除范围图

六 报批报建及实施——正式实施

项目正式实施时，还需经历以下几个阶段：

城市更新项目建设用地由各区政府负责审批，审批通过后核发建设用地批复文件：

城市更新项目的用地规划许可、工程规划许可、建设工程规划验收均在【深圳市规划和自然资源局】官网【一书三证】栏目下通过项目名称可查询到：

△ 建设工程规划许可证

△ 总平面图

避坑点六：

在项目报建阶段一般会公示项目的总平面图等内容，可以关注下以备选房。

最后就是在项目建成之后按照协议的约定进行选房回迁，房屋就正式由旧房变新房了，当然价格也会比之前翻倍甚至更多。

这就是拆迁重建 到收房的流程，也就是回迁房的由来

那有些农民（业主）他可能拥有几千平或者上万平米的补偿，从而拿个几百平米出售变现，既能满足当下的用钱需求，又能让自己提前财务自由，还能让后代在自己喜欢的领域博弈、学习、所以愿意出售。

回迁房的优势：

1、不需要购房名额（可买多套）

2、价格便宜，是周边商品房的（5-6折），开发进度越快，价格越贵

3、签了拆迁补偿合同，就能拿租金补偿，每月每平米15-100元