武汉的花山片区可能被低估了，大家说呢

在武昌住过的朋友，很多人虽然没有去过花山，但对花山绝对不陌生。很多人对花山的印象来自于去花山的小巴，这种小巴比公交车小一点，司机开的飞快，一到公交站售票员大姐热情的招呼，不管再挤总能再挤上一两个人。

花山现在叫花山生态新城，位于武汉洪山区，现已托管给东湖高新开发区。从2007年开始，武汉城市圈成为“两型”社会建设综改试验区，我们从东湖国家自主创新示范区总规划图，可以看到武汉花山生态新城位于武汉市东湖高新区北面，“一江三湖”（长江、北湖、严西湖、严东湖）交汇处，东至左岭镇，南接光谷中心城，西临东湖风景区，北抵武汉北湖新城。
花山生态新城是东湖高新区“一主两副四组团”中的四组团之一，同时，花山还位于光谷五路这条未来的千亿大道北侧，这就是Z近花山个别楼盘房价暴涨的底气。

那么花山片区潜力到底怎么样呢？

到底什么样的片区潜力大？曾有人总结过，真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征：
1、距离老市中心不超过15公里，与老城区无缝连接，离得太远，就没有人。比如天津的滨海新区、合肥的滨湖新区、成都的天府新区。
2、有大块可开发土地，无老破小和工厂，拆的干干净净。土地平整、路网完善、路灯开启、驾校出没、练车必备。；
3、学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建；
4、拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，Z好是双线换乘；
5、没有明显的不利因素。

首先，第一条，向西花山片区距离光谷的老中心光谷步行街约15公里，但由于珞喻东路处于东湖生态旅游风景区内，森林公园大门往东道路以南50米，道路以北100米不允许有建筑和商业，之前野蛮生长出来的小超市、小饭馆、修车铺等待，前些年已被拆除殆尽，在军运会之前个别钉子户也被拆掉。只有九峰山和石门峰之间的山口之间，还有一些本地缓慢生长出来低端的商业，没有大型商场。由于环境保护的原因，漫长的商业真空地带，在未来也不太可能被填满。
花山南面被大长山、九峰森林公园、丁谷山、八叠山、磨耳山一字长蛇的九峰山系阻隔。与南面的光谷中心城要通过隧道或以后地铁联通，一山之隔，两个天地。

西面严西湖和东湖阻隔，通过严西湖大桥可以上三环，北上可达青山、徐东。到武汉站的距离约13公里，开车的话也很快，但中间也是商业真空地带。花山人民期盼的通往植物园的隧道近期很难开工。
东面隔严东湖遥望左岭。
北面大面积的农村,与武汉化工区相邻，江边是花山港。
通过分析第一条，我们发现花山片区虽然距离老城区不超过15公里，但和老城区的连接，中间有太多真空地带。

第二条，大块可开发土地方面。
花山新城规划面积66平方公里，由省联投主导开发，这有点和王家墩中央商务区CBD由泛海一家主导类似。联投负责花山土地一级开发，我们知道土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
和泛海不同，联投很清楚靠自己一家无法快速开发花山，很早以前就引入了碧桂园、万科、亿达等开发商，目前花山片区大的开发商包括联投、碧桂园、万科、亿达、绿城、武汉地产、建发、泰康等，当然一般来说联投的地价是Z便宜的。

从地图上看，花山片区山水之间还有很多待开发区域，同时，老花山街老房子大部分还没有规划拆迁，周边还有一些农村。
我们可以看到花山片区土地平整、路网完善、路灯开启、有驾校出没，还有大片的土地可供开发，但老花山街的老破小还没有大面积拆迁。
第三条，学校、医院、商场、运动场、社区中心配套方面。
2018年之前几年，花山发展缓慢，主要是由于花山生态新城总体规划未全部纳入上一轮（2010-2020年）武汉市总体规划中，仅符合东湖国家自主创新示范区总体规划，花山区域整体处于大东湖生态绿楔范围内，由于近些年陆续出台了三线一路、基本生态控制线、永久基本农田等一系列生态保护规划。
花山地区土地长期处于规划调整中和规划不符的状态，但相关市政设施建设并未停止，自2018年10启动花山整体控规编制工作，2018年12月，已完成编制成果并通过了管委会规委会和常务会审议。

规划功能定位为：大东湖地区的生态建设区、武汉东部地区的产业支撑服务中心、武汉城市圈武鄂黄城市带的中心城市，融居住、游憩、研发、商业为一体的生态新城。花山生态新城重点发展生态研发与贸易、生态酒店与会展、生态商业与文娱、生态居住与养生。争取建设成中部第一、国际知名的综合生态城。光谷现代服务业园建设管理办公室综合党委书记、常务副主任、东湖新技术开发区商务局局长刘励力在介绍花山发展时多次表示。“在保护生态的基础上发展产业，是花山经济建设的硬性指标。Z终确定我们要发展不冒烟，不污染的研发型产业：互联网软件信息产业”。

目前，花山已经交付的与在建小区有十几个，碧桂园生态城、联投花山郡、万科紫月湾、亿达云山湖都已经交付入住。
商业配套方面，花山规划了严西湖花城汇商业综合体、花山河滨水商业体验区和京东严东湖商业综合体三个商业区。目前成型的是严西湖花山汇，但由于乐家町超市违约，目前还在打官司，不知道未来什么时候能营业。花山河商业区还不成型。严东湖商业综合体还只是远景规划。
医疗配套方面，要依赖光谷片区，20分钟可以到达同济光谷医院、光谷国际儿童医院、省妇幼光谷分院及光谷国际医院（规划）4座甲级医院。

学校方面：配置8所小学，4所初中，1所高中，花山目前有光谷二十六小和花山郡小学，瑞园有自建小学，绿城有自建的华科附小和华科附中。

另外，花山片区规划了的公租房为湖北省规模Z大的保障性住房，项目占地61.88公顷，总建筑面积50万平米，总投资约为8.09亿元，解决10000户住房问题，居住对象为武汉及鄂黄城市创业及就业人群。

总体来看，学校配套不错，商业规划尚可，进度缓慢，医院需要借助其他片区。

第四条，轨道交通方面
地铁19号线花山站已经开建，这是光谷目前唯一一条跨区域的轨道交通（连接起青山和光谷），这还是一条贯穿光谷中心城的纵向轴线。
花山背靠光谷东，向南走花山大道15min车程8公里左右到光谷东政务中心（近点的依云、瑞园6、7公里10min，远点的万科9公里17min）；向西花城大道上三环，未来有望打通植物园隧道直达八一路，目前进度是已取得住房城乡建设部对选择意见的认可，但是目前到武昌核心没那么方便，片区东部未来还有望迎来光谷八路北延线。

目前在建19号线，23年通车，通车后一站或两站直达光谷五路，三站或四站直达武汉站，未来规划的还有空轨。

5、不利因素
以前看武汉地图，看到一个地方的时候，总是觉得很疑惑。那就是青山三环外，长江南岸被长江半包围的一块空白区域。这一块区域西邻三环，北面与长江新城、阳逻隔江相望，规划的四环从中间南北穿过，大块的土地没有被湖水隔断，地理位置非常优越。从地图上看，那个地方和上海陆家嘴地形很像，但地图上大面积的空白。后来查资料才知道这是武汉化工区。

从《青山区（化工区）总体规划全篇》，我们看一看到：“青山区（化工区）坐拥161平方公里区域面积和30公里长江岸线，同时作为长江新城南岸片区、东湖绿心北向拓展片、长江主轴重要的商务轴和生态轴部分、六湖联通和四水共治的重要节点，位置非常重要。面临长江经济带发展规划、武汉市建设国家中心城市、设立长江新区及宝武战略重组、海绵城市试点、国家循环化改造试点等重大发展机遇，将大力实施“一轴两区三城”发展战略，建设生态宜业宜居新青山。形成“一轴集聚引领、两区创新发展、三城转型再造、若干亮点支撑”的“一轴两区三城多点”产业空间格局。”

“两区”是宝武转型创新示范区和新材料产业园区，以钢铁及高端制造业、新材料产业为支撑，创新驱动引领青山区产能升级，建设工业倍增片区。

通过青山区的规划，我们看到，东湖高新区的规划是充分考虑了化工区的。花山生态新城紧贴化工区，决定了它的定位：生态隔离带。明白了这个定位一切都好解释。

所以，花山最大的不利因素就是化工区的空气污染，这也目前花山人民所面临的困扰。从规划上，化工区的规划要远早于花山生态新城的规划，而且化工区的产值。

我去花山六次，早上和下午都去过，没闻到任何味道，当然也有少数居住在花山的市民说晚上也闻不到味道，城市留言板上投诉花山污染味道的到2018年以后就没了，花山南边的mu园离最近的瑞园2.5公里。

结论：
通过前面的分析可以看出，花山生态新城山清水秀，基础设施齐备，可供开发的土地比较多，距离光谷中心城较近。但同时可以看到花山片区就是一个孤岛区域，与主城的连接要么通过隧道、要么要通过漫长的商业真空地带，生态新城的定位自缚手脚，产业发展局限于软件行业，没有腹地可供发展，只能承担其他区域的外溢。还不具备以居住为导向的热点版块的特征，涨幅随大盘，不可能走出太大的独立行情。

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