旧改快讯|福田南华村棚改专规获批：规模超61万㎡

6月25日，福田区城市更新和土地整备局发布关于《福田区南园街道南华村棚户区改造项目专项规划》的公告。

6月24日，坪山区发布坪山街道正山甲片区城市更新单元规划（修改）草案的公示。

龙岗区城市更新和土地整备局发布《深圳市龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法》。

日前，深圳广电“民心桥”节目，邀请市政协副主席、市规划和自然资源局局长王幼鹏等回应市民关切。

01

南华村棚户区改造项目专项规划公告

福田区南园街道南华村棚户区改造项目位于滨河大道与华强南路交叉口东南侧。

南华村棚户区改造项目改造范围用地面积170259.1㎡，拆除用地面积162291.9㎡，开发建设用地面积104463㎡，规划容积为614155㎡，规划容积率5.9。

项目专规公告与专规草案相比，01-01用地性质由R2+C1改变为R2功能；项目开发建设用地面积减少6834.6㎡；规划容积减少147910㎡。

南华村改造项目为2017年福田区开展改造意愿征集的几个小区之一，并同时被纳福田区的重点开展改造工作的老旧小区，位于河套-福保片区。

尤其是《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布后，落马洲河套地区发展提速，南华村因为区位优势，再加上占地面积超过16万㎡，远超之前号称“棚改第一村”的华富村改造规模，受到市区两级政府的高度重视。

项目实施主体为福田福河开发建设有限公司，由华润置地代建。

02

正山甲片区城市更新单元规划（修改）草案的公示

正山甲片区城市更新单元位于坪山大道与龙坪路交汇处以北。

该更新单元已列入《2013年深圳市城市更新项目计划第一批计划》，分别于2014年11月、2015年3月、2018年8月、2020年7月取得更新单元规划批复（深规土坪函〔2014〕1176号）和更新单元规划（修改）批复（深规土坪函〔2015〕220号、深坪更新函〔2018〕21号和深坪更新函〔2020〕31号）。

批准更新单元的拆除用地面积为453215.3㎡，开发建设用地范围面积为261460.5㎡，规划总建筑面积为1488340㎡，共分八期实施。

修改内容

在已批更新单元规划经营性建筑面积不变，不修改各地块主导用地性质，且捆绑拆除责任与贡献公共利益用地不减少的前提下，对已批规划作出如下修改：

(一)垃圾转运站(包括公共厕所、环卫工人作息房和再生资源回收站)由04-02地块调整至04-01地块。

(二)三期03-01地块幼儿园建筑面积由2500㎡调整到3200㎡；八期08-01地块幼儿园建筑面积由5200㎡调整到6000㎡。

(三)在总经营性建筑面积不变且不改变地块主导功能的情况下对部分地块规划建筑面积及分项指标进行微调。

(四)修改地下车行通道、地下空间整体开发范围。

(五)修改二层架空连廊布局。

(六)修改五期地上空间控制要求。

(七)修改部分居住地块绿化覆盖率。

(八)调整四期各地块人行出入口。

(九)微调五期和七期拆除范围。

项目一期由SCT深城投，深圳市宜泰置业发展有限公司联手开发；二期由深圳市财富城投资有限公司开发；三期实施主体为深圳市和城房地产开发有限公司（实际控制方为深圳市六和实业集团有限公司）。

03

龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法

6月24日，龙岗区城市更新和土地整备局发布《深圳市龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法》，该办法于2021年7月12日起施行，有效期3年。

更新项目回迁安置房建设交付、次期公共设施用地搬迁补偿等事项涉及的专项监管资金管理工作，适用该办法。

深圳市龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法

第一章 总则

第一条为规范龙岗区拆除重建类城市更新项目（下称“更新项目”）专项监管资金管理，保障城市更新工作健康有序开展，实现公共利益，保护被搬迁权利人合法权益，减轻实施单位负担，根据《深圳经济特区城市更新条例》、《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）和《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）等相关规定，结合龙岗区实际，制定本办法。

第二条更新项目回迁安置房建设交付、次期公共设施用地搬迁补偿等事项涉及的专项监管资金管理工作，适用本办法。

第三条更新项目专项监管资金应按照保障实施、适度监管、动态核算的原则开展监管账户设立、监管资金测算、注入和使用等工作。

第四条龙岗区城市更新和土地整备局（下称“区城市更新和土地整备局”）负责制定更新项目各类专项监管资金的测算规则、账户管理规则、资金注入和使用规则等。更新项目所在街道办事处（下称“街道办”）为专项资金监管单位，负责与被监管单位签订专项资金监管协议，并履行监管职责。

第五条更新项目专项监管资金的被监管单位是更新项目实施主体。

第二章 专项监管资金构成、测算标准及核算原则

第六条监管资金构成及核算原则

（一）2016年10月15日前已批规划且分期实施的更新单元，设立两类专项监管资金：

1.次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金。次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金在当期项目申请预售许可前完成首次核算，以后每季度为一个核算周期，在核算完成10个工作日内完成相应监管。

2.回迁房建设专项监管资金。回迁房建设专项监管资金在更新项目签订实施阶段监管协议之日起10个工作日内完成首次核算，以后每季度为一个核算周期，在核算完成10个工作日内完成相应监管。

（二）2016年10月15日后新批规划的更新单元，仅设立回迁房建设专项监管资金。

（三）2016年10月15日前取得单元规划批复的更新项目，若2016年10月15日后进行了规划修改或调整，且满足目前规划审批原则，将城市更新项目主要公共配套设施安排于首期开发建设，可不对次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金进行监管。

第七条次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金按照该期拆除范围公共设施用地上未签订搬迁补偿安置协议房屋的搬迁补偿成本确定，计算方法为：次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金=未签订搬迁补偿安置协议房屋的总建筑面积×单位面积市场参考平均价。

市场参考平均价由街道办综合区域内政府征收补偿标准和城市更新项目内建筑房屋市场评估价确定。

第八条回迁房建设专项监管资金按照该项目所在辖区建安成本以及所需建设房屋面积确定，计算方法为：回迁房建设专项监管资金=回迁安置房屋面积×单位面积建安成本。

单位面积建安成本由街道办参照测算时最近公告的工程造价指数等造价信息确定。

第九条被监管单位可结合自身企业情况，选择现金、无条件见索即付的银行保函、政府控股的金融机构保函等单一方式缴交，也可以采取组合方式缴交。

第十条回迁安置物业的权利主体出具经公证的自愿承担风险的声明后，可与被监管单位共同向街道办申请免交该部分回迁安置物业对应的回迁房建设专项监管资金。

第十一条被监管单位已向项目所在社区股份合作公司(及其分公司)缴纳保证金的，可按已缴纳的保证金数额核减涉及社区股份合作公司部分监管资金。社区股份公司与合作企业签订合作协议的保证金可由双方协商以现金、无条件见索即付的银行保函、政府控股的金融机构保函等单一方式缴交，也可以采取组合方式缴交。

第三章 资金监管实施

第十二条各专项监管资金设立统一监管账户，开户行由被监管单位自行选择，原则上应是在项目所在街道设立的受理或分支机构。监管单位、被监管单位和受托监管银行通过签订资金监管三方协议，明确各方权利义务。

第十三条街道办应在各专项监管资金核算完成后向被监管单位和受托监管银行发出当期监管资金核算书。监管账户资金不足的，被监管单位应在收到核算书之日起5个工作日内补足。

第十四条更新单元调出深圳市城市更新单元计划，或已履行相关义务，在与相关权利人厘清经济关系后，资金监管协议和监管账户应予以解除。

第四章 监管资金使用规则

第十五条在每个核算周期内，被监管单位补足当期应入账专项监管资金后，可使用资金专项用于支付次期公共设施用地上房屋搬迁补偿费、回迁安置房建设工程款；但使用额度不得超出该专项监管资金的入账金额。

第十六条被监管单位凭街道办备案的搬迁补偿安置协议等，使用相应专项监管资金支付次期公共设施用地上房屋搬迁补偿费；凭施工合同、合同履行凭据（含工程形象进度)等，使用回迁房建设专项监管资金支付回迁安置房建设工程款。

专项监管资金不得挪作它用，街道办应在每个核算周期内不定期检查资金使用情况。

第十七条发生以下情况，经协商一致或法定程序，街道办可划拨使用各专项监管资金：

（一）因被监管单位资金不足、拖延项目实施等单方原因造成次期公共设施用地上房屋搬迁工作无法开展的，街道办可使用次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金支付搬迁补偿费用。

（二）因被监管单位资金不足、拖延项目实施等单方原因造成回迁安置房无法建设或交付的，街道办可使用回迁房建设专项监管资金继续完成回迁安置房建设，回迁安置房部分可选择向回迁安置物业权利主体支付补偿金。

第五章 附则

第十八条街道办应在每季度首月末向区城市更新和土地整备局报送更新项目的专项监管资金核算、使用和入账情况。

第十九条各更新项目原有各项监管措施及监管资金，均应在本办法印发之日起3个月内予以规范和清算。2016年10月15日前取得单元规划批复的更新项目，且已实施监管的次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金维持原监管原则。

第二十条本办法由区城市更新和土地整备局负责解释。

第二十一条本办法于2021年7月12日起施行，有效期3年。《龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法（试行）》（深龙城更〔2018〕129号）同时废止。

04

2035年深圳居住用地总面积将达265平方公里

深圳将进一步加大加快住房、教育、医疗等民生重点领域项目用地的新增供给和存量土地提质增效，打造“幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶”的民生“七有”幸福标杆。日前，深圳广电“民心桥”节目，邀请市政协副主席、市规划和自然资源局局长王幼鹏等回应市民关切。

住有宜居

都市核心区增加小户型和租赁住房供给

王幼鹏介绍，深圳坚持政府引导与市场参与相结合、新增供应与存量盘活相结合，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。2021年，深圳的居住用地供给将加大到363.3公顷，首次占供应总计划的32.1%，较2020年大幅提高。推出单列租赁住房用地计划、商品房居住用地“两集中”（集中公告和集中供应）公开出让、加快城市更新和土地整备等措施，加大居住用地供应进度。“十四五”期间，深圳将供应居住用地15平方公里（公共住房用地占比不低于60%），完成10平方公里居住用地整备，建设公共住房40万套。

在《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）中，围绕“增总量、调结构、优布局、提品质”，计划至2035年将居住用地面积总量提高至265平方公里，在现有基础上将有37.5平方公里的增量空间，新建各类住房200万套以上，争取人均住房面积达到40㎡；人才住房、安居型商品房、公共租赁住房等公共住房比例不低于新增住房总数的60%；引导新建住房在轨道交通站点集中布局，在都市核心区内增加小户型和租赁性住房供给，在跨界地区探索共建共管住房城际合作模式；通过综合整治，将城中村优化改造为现代化城市社区。

学有优教：

3岁以下托幼班首次纳入城市规划

“幼有善育”“学有优教”，王幼鹏表示，以实施为导向，深圳从规划、标准、空间、实施等全链条上综合施策，努力推动民生“七有”变“七优”。

深圳持续推动土地供应向教育等民生设施倾斜。2021年，深圳安排了约50%的新增用地，全面保障教育、医疗等12类民生设施项目落地。2035版规划，将优先保障居住、学校、医疗等民生设施空间需求，优化调整用地结构和建筑功能结构，至2035年建设幼儿园学位数不少于76万座、义务教育学位数不少于228万座、高中教育学位数不少于60.8万座。

深圳还将解决3岁以下“托幼难”，首次规划在全市新建和有条件的已建幼儿园中安排一定比例托幼班，在有条件的办公场所配建托幼班。

病有良医：

15分钟社区生活圈覆盖率将达90%

“十四五”期间，深圳将按照民生设施100%保障的原则，供应土地18.9平方公里。加快实施民生设施用地整备专项行动，提升城市更新公配的建设比例和标准，积极探索与大湾区周边城市共建共享医疗、教育等公配设施。其中，2021年，深圳将安排供应民生设施用地543公顷，占计划供应总量的18.1%，完成包括中小学、高中、医疗、养老在内的104个项目用地的更新整备任务。

面向2035年，新版规划描绘了“构建全年龄段友好的15分钟社区生活圈”的图景：深圳将高质量建成深圳歌剧院等“新十大文化设施”和一大批社区文体项目。医疗卫生机构床位数不少于15万张。养老床位数不少于11.3万张。社区公共服务设施15分钟步行覆盖率达90%。（信息来源：深圳特区报）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。