为了调控楼市，上海究竟有多努力？

　　从年初上海发布楼市调控新政以来，转眼已经过去了4个半月。

　　追溯离婚、增值税二改五、新房积分......调控政策的迭代速度，让我觉得调控就像从未停止过，不是已经发布，就是在发布的路上。

　　今天，我想和大家一起回顾下2021年的调控政策，并且通过殷实的数据支持，来看看：

　　上海的楼市调控，究竟效果如何？

　　01“调控密度”

　　上海的楼市调控，从未如此密集。

　　我们先来看看此次调控的时间线：

　　2021年1月21日，上海8大部门联合出台红头文件《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，当天晚上发布，次日一早执行，闪电调控首次亮相；

　　2021年3月4日，《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》称，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让；

　　2021年4月23日，上海出台”公示3天+认购7天“的新规则，杜绝突发认筹、神秘认筹等违规行为；

　　2021年4月25日，官方发布《商品房认购规则样本》，正式规范认筹金+资产证明不允许超过首付比例，杜绝开发商通过资金门槛筛选购房者的现象；

　　2021年4月30日，官方发布土地拍卖新规则， 设定最高溢价率为10%、禁止开发商用间接参股方式增加土拍参与方，严厉打击炒作土地价格行为；

　　2021年5月20日，集中供地明细出炉后，这批涉宅用地的出让文件中，有一份《关于XX地块理性竞价承诺书》，直接限定未来新房售价，扼杀预期；

　　2021年5月28日，官方发布限购新规，已取得产证、已网签备案、已取得一手房入未获得认购资格等3种情况，在二手购房名下套数查询中，均认定为购房套数。

　　5个月内，7次调控，力度之强、密度之高，都是上海楼市调控历史的首次——

　　决心，不是靠喊出来的，是靠做出来的。

　　02“决心”

　　回首过去的楼市调控，上海从未像今天这样“奋不顾身”。

　　上海，一直以来都是改革开放的先锋之地，也是全国经济最为发达的地区之一。

　　在调控这件事情上，上海一直都是非常内敛、甚至可以说是保守的——在社会主义的市场经济体制下，上海一直在宏观层面尽量少的参与到市场变化中的原则，给到市场最大的自由度：

　　除非，是到了万不得已的时候。

　　今年，大家听到调控的频次比较高，觉得调控一直都在身边——但 大家是否知道，在2021年1月21日前，上海近十年都有哪些调控呢？

　　2008、2009年：“七折利率优惠政策”始于2008年。为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，中国人民银行规定：自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70％，最低首付款比例调整为20％。在2009年宽松的货币政策下，绝大多数银行都为首次购房的新老客户办理了房贷利率七折优惠，而存量贷款客户则掀起了转贷潮。很多银行甚至大打“擦边球”，为“二套房”甚至“三套房”贷款购房者都发放了七折利率的贷款。

　　2011年：1月31日，上海限购令出台，上海户籍家庭限购两套、外地户籍社保或税单满两年限购一套，二套房首付60%，利率1.1倍。该政策公布后的一段时间内，依然有上车的余地，补社保和税单蔚然成风。本尊身边还有不少高瞻远瞩的外地户籍，同时帮父母交社保或税，两年后多出了不止一张房票。但也有不少人观望了，退缩了，直到连补社保税单的路径也堵上，之后的代价就大多了。

　　2013年：11月8日，沪七条规定上海对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。限购方面，调整非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费的年限，从能提供自购房之日起算的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为"前3年内在本市累计缴纳2年以上"。

　　2014年：2014年9月30日，央行和银监会出台“认贷不认房”新政，对首套房贷已结清的家庭，贷款购买二套房时享受首套房优惠政策。通知要求，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　2014年11月20日，上海市普通房标准第三次调整：坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

　　2015年：“330”新政：2015年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

　　2015年4月9日，上海市公积金新政策推波助澜，家庭贷款上限上调至120万。

　　2015年4月9日，上海市公积金新政策推波助澜，家庭贷款上限上调至120万。

　　为提振楼市信心，加速房地产去库存化，不仅一二线城市交易量大涨，楼市去库存也被列入2016年五大任务之一。

　　至此，“京沪永远涨”这句口号被很多人挂在嘴上；一大波大V开始频繁出现在人们的视野里，炒房团里大量成员是白领等工薪阶层，甚至出现辞职专职炒房。到了2016年，政策又出现戏剧性反转：

　　2016年：3月25日，史上最严调控政策出台。上海市政府规定非上海户籍居民购房需连续缴纳个税及社保满5年及以上，拥有1套住房居民家庭再买自住房首付款比例不低于50%，购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金；而在规定生效的前一天，一手房成交量达到史上成交单日记录：1706套。网签系统甚至贴出公告：网上合同备案系统签约时间今晚延长至24时。

　　由于遏制房价效果不彰，信贷政策继续加码：

　　2016年11月28日，首套房首付不低于35%，二套房认房又认贷。

　　一下子，上海楼市迅速降至冰点、交易量急速下滑、价格也出现回调——2018和2019这2年对于房企有多难，也就只有开发商自己才知道。

　　而在此次2020年的楼市变化中，下半年的升温态势明显，新房市场更是在年底失控：

　　部分热门项目诸如汇成南街里、尚峰名邸的认筹情况，更是让购房者感到了明显的压力和焦虑。

　　而就在热门项目开盘的30天内，官方就立刻发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》：

　　响应之快，不是一般地方能做到的。

　　03面对突如其来的调控政策，我们该如何应对呢？

　　1.对普通老百姓而言，要精准把握调控的节奏，几乎是不可能的事情。但是在调控出来之前，有很多信号是可以提醒你的，比如你在任何一个房产群里都会看到一些提前放出的风声，而一个有渠道有经验的中介也会及时给客户提醒。

　　2.如果买房，一旦付了定金，所有的时间节点全部都要往前赶，因为调控政策的出台都是按照网签、贷款申请、放款、出产证为时间点的。

　　3.要多认识一些平时认知里认为是“三教九流”的人士，比如小贷公司。在一线城市，几乎不可能事事都靠熟人社会的逻辑办事，而是靠陌生人的服务和协作。除了银行以外，很多民间机构放贷，他们的存在合理性之一就是需要救急的情况太普遍了，最大的好处是不用上征信。

　　4.如果你有借款的需求，在优惠政策截止前，一定要把它当成要事，在所有事情中排在首位，否则你面临不仅仅是政策变化的问题，还有其他申请者的竞争。同时提交的材料，银行会优先处理材料简单清晰、无需补件、事事配合的客户，也就是在“成功率排行榜”中他们的位置靠前，反之，靠后的客户很容易被到期的政策挤下车去。

　　几个知识点送给大家:

　　第一，银行不是100%值得信任的，而是会“忽悠”你的。“免费”的信贷产品少申请（信用卡、信用贷），因为你不知道里面的设计，而且人有了资金就会管不住自己的手，尤其是到处有的投资宣传。

　　第二，少申请短期贷款，多申请长期贷款。

　　第三，企业主多申请“进可攻退可守”的信贷产品，随借随还省利息，方便资金周转，但切记少用信用卡套现，参见第二条。

　　第四，上班族记得要申请一家公司，企业主要记得持续交公积金，最好两手准备。

　　第五，银行已经逐步用大数据来把客户进行三六九等的划分了（二代征信），分类的依据主要是征信，要像保护自己的眼睛一样保护好自己的征信，努力让自己成为“成功率排序”中位置靠前的客户。

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