突发！银行集体停贷？二手房市场要崩盘了？

　　最近，网上关于“二手房停贷”的消息传的是沸沸扬扬，有买房人担心在“苏州”买二手房是否会遭到波及？

　　目前苏州暂时没有这种情况，但是其他城市确实出现了二手房的贷款变难的现象。

　　其中包括武汉、郑州、杭州、合肥、广州、重庆等楼市热点城市。

　　虽然没有哪个城市或者银行通过官方的文件说明要给二手房停贷，但是现在二手房的贷款确实变难了，审批也更加严格，利率也比以前有明显的上升。

　　武汉有媒体统计，很多的大行有停贷，即使其他的银行有贷款额度也需要进行排队，要等很长的时间。

　　郑州也传出来一份内部文件，表示只受理15年以内的次新房，也就是说老破小拒贷，同时二手房贷款利率继续上浮。

　　网传郑州某内部银行通知

　　再来看一下，广州各大银行房贷的一个情况，那大家可以看这张表。

　　不管是首套房，还是二套房的房贷的利率都提高了，在LPR5年贷款基准利率上都有上浮，像首套房贷基本上浮到5.5%或5.6%，二套基本在5.7% 5.8%，各个银行的贷款要么是额度非常紧张需要排队，要么就是放款时间无法保证，还有的干脆就不做二手房贷业务很久了，直接说没有额度。

　　还有南京、成都其他城市都有这种情况出现，都是反映这个二手房贷款的额度受限，管控的非常严，尤其是在上半年，很多银行的贷款额度就用完了。

　　随着停贷的城市和银行越来越多，房贷利率上涨幅度越来越高，可以预见，大部分地方的二手房市场将会迎来至暗时刻。

　　没了杠杆，同时交易周期活生生被拉长，肯定会降低二手房的活跃度，最后影响成交量和价格。

　　在这样的情况下，刚需买二手房将会越来越难，只能全款或者借钱。

　　那为什么出现这种现象呢，这个问题的关键就是在2021年1月1号，正式实施的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通知是人民银行和银保监会在2020年最后一天，也就是12月31号发布的，在2021年1月1日正式实施。

　　房地产贷款集中度管理规定非常关键，里面设定了两个指标，一个是总的房地产贷款的占比上限，另一个是个人住房贷款的占比上限，大家知道房地产贷款主要是两块儿，最大的一块儿就是个人住房贷款，然后第二块就是房地产开发贷款。

　　我们可以看一下这个它分了五档，根据银行的大中小不同的银行去分，房地产贷款占比上限大型银行是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%，就是说房地产贷款尤其是个人住房贷款上面来给你上一个紧箍咒，这样银行就不能无限制的高比例的不停的去发放住房按揭贷款。

　　因为银行它天然的追求比较稳定的优质的这种贷款，它喜欢多发放房地产相关的贷款，尤其是个人按揭贷款。

　　这个文件专门设置了个人住房贷款余额上限的要求，它就是为了约束银行房地产贷款占全部贷款的一个比重。

　　不知道还记不记得，去年8月份还有一个关于房地产商的三道红线，主要是约束对房地产商的贷款的一个增长幅度，这一次银行业贷款集中度规定，主要是集中在个人住房贷款这一块，主要是抑制或者说是压缩，个人住房贷款的过快增长。

　　关于为什么要建立房地产贷款集中管理制度的规定，官方其实回复里面有一条非常关键，就是提高金融体系的韧性和稳健性。

　　大家知道这些年银保监会或监管机构一直在提，房地产是金融体系最大的灰犀牛，既然已经明明看到，这么大的一个灰犀牛扑面而来，那肯定要做些什么。

　　对于房地产的三道红线，以及房地产贷款集中度的管理规定，包括集中供地等等的一系列措施，都是为了缓释，或者调整房产给金融体系带来的过高的这种风险，而且房地产部门的贷款过多以后，它也会挤压其它部门的，关于制造业包括居民部门的消费的贷款的额度，如果大家都去买房了，就会挤压消费，这样你也是不可能实现国内的大循环。

　　接着我们来看一下，2020年的年报里面二十家上市银行披露了，房地产贷款的占比。

　　可以看到，不管是大型银行还是中型小型银行，个人住房贷款余额的占比，有八九家都突破了规定的上限，就是标红的这些这个比例。

　　可以看到房地产贷款集中度的规定，对银行还是有很强的限制，这样银行不管是给新房也好，给二手房也好，尤其是给二手房的按揭贷款，就会有一定的压缩，或者是戴上紧箍咒就受到影响。

　　我们再来看一张图，是关于房地产贷款、个人住房贷款，还有人民币贷款增速的一张图也很关键，我们可以看到，人民币的一般贷款它的增速是蓝色的这个线，房地产贷款还有个人住房贷款的增速，都是比一般贷款都要高，尤其是个人住房贷款它的增速非常高，而且如果长年累月的，这个增速比一般贷款要快的话，房地产贷款的集中度必然会越来越高，也就是占银行总贷款的比例会越来越大，所以说要把这个比例，就是个人住房按揭占总贷款的比例给它慢慢地压下来。

　　刚才也讲了，去年8月份的三道红线是针对房地产开发商的，今年年初银行对房地产贷款集中度规定，是对个人住房按揭的。

　　大家都明白房地产不光有居住属性，它还有很强的金融资产的属性，而金融资产的核心特征就是使用杠杆，如果没有杠杆的支撑，中国房地产的金融属性将大大褪色。

　　房地产贷款集中度管理规定可以说，就是冲着房地产的这种金融属性去的，所以打蛇打七寸，打掉了房地产的金融属性，尤其是打掉二手房的这种投资投机的金融属性，也就真正的实现了房住不炒、价横不跌。

　　那为什么不去限制一手房的按揭贷款呢，因为一手房连着卖地收入连着城投债，连着土地财政等方方面面，一手房是不会限制的，它总体上还是会鼓励和支持，但是二手房就别想了，二手房的买卖如果站在国家的角度，只会肥了投资投机客，对刚需也好 对地方政府也好，没有任何好处，相反的如果二手房你不加以控制，还会导致大量抛盘的出现，还进而影响整个市场出现大幅波动。

　　那么再看一下2008年到2020年，全国新房商品房销售的面积和销售额，可以看到销售面积也好，销售额也好，在2015年以后都上了一个很大的台阶，增速非常高，总量也非常大。

　　事实上在2015年以后，每年都有1500套的新房上市，而后它就会转化为二手房的库存，那库存越来越多，它对交易量需求也越来越大，这样积累的抛盘也就越来越多，尤其是投资投机客，都是准备赚差价的，但天下哪有那么美的事，就和股票一样，在高位能够成功套现的永远是极少数，那走到今天二手房的投资投机客，应该来说是真正感受到了刺骨的寒风。

　　因为没有银行信贷的支撑，根本无法找到有效的接盘者，能够全款买房子毕竟是极少数，到最后也许你会发现，就很多地方的不动产也许会变得真的名副其实，成为真正的不可流动的资产，银行的信贷资源是非常稀缺的，肯定会用在刀刃上，也就是会支持一手房的销售，而不是支持投资投机的二手房，没有银行信贷的支持，买家其实是根本承受不起这么高的二手房房价。

　　着下半年信贷环境只会更加收紧，因为上半年额度已经用得差不多了，而且下半年社融的增速还在下降，整个信贷的环境会越来越紧，所以说下半年的房地产，还会迎来比较严峻的一个考验。

　　最后可以看出，二手房房贷的收紧以及停贷这件事，其实就是金融监管层多次讲的房地产是金融体系最大的灰犀牛，因此不得不控制，而年初的银行业房地产贷款集中度管理规定，其实就是给住房个人按揭贷款戴上一个紧箍咒，尤其是对二手房。

　　其实二手房“停贷”，也不是最近的事情，上半年就开始陆续有地方执行了。

　　上半年国家给银行划定了“两条红线”是这轮集体“停贷”的直接原因。

　　房地产贷款是今年的监管重点，这些超过“红线”的银行需要在2～4年内完成整改。

　　所以我们可以看到一张大网正在缓缓地落下，那些热衷于投资投机的炒房客们，也许用不了多久就会明白，郭树清主席，在陆家嘴金融论坛前不久说的一句话，他说押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重的代价，这句话究竟是什么意思。

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